付红英律师
能够耐心细致地为当事人提供服务，擅长从案件细节入手，分析案情梳理法律点，并将自己的所学专业全部倾注于当事人的案件代理工作中，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。自执业以来深得当事人的信任与肯定。
厂房转让是土地转让吗，工业厂房的买卖包含土地吗
一、工业厂房的买卖包含土地吗
工业厂房的买卖通常包含土地使用权的转让。以下是对此问题的详细解答：
1）土地所有权与使用权的区分
1.土地所有权：在我国，土地所有权分为国家所有和集体所有，任何单位和个人均不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地所有权。因此，工业厂房买卖中，土地所有权本身并不发生转移。
2. 土地使用权：土地使用权可以在符合法律规定的条件下进行转让。工业厂房的买卖，往往伴随着土地使用权的转让。
2）国有工业用地使用权的转让
1. 合法取得：工业用地使用权可通过出让、划拨等方式合法取得。出让方式需支付土地出让金，划拨方式则需经县级以上人民政府批准。
2. 转让条件：
▷ 转让人必须为合法的土地使用者，持有国有土地使用证及地上建筑物、附着物的合法产权证明。
▷ 按照土地使用权出让合同的规定，转让人需已完成一定的开发投资。对于房屋建设工程，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；对于成片开发土地，应形成工业用地或其他建设用地条件。
▷ 转让需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并办理土地使用权变更登记手续。
3. 转让程序：包括签订书面转让合同、办理土地变更登记手续等。
3）集体工业用地使用权的流转
1. 流转规定：集体经营性建设用地在符合规划、经过法定程序等条件下，可以出让、出租等方式交由单位或个人使用，并可以转让。但集体工业用地流转在实践中受到较多限制，且需遵循各地具体政策。
2. 使用限制：流转后的用途一般仍需用于工业生产等相关经营活动，不得擅自改变土地用途。
二、工业土地厂房过户所有税费
法律分析：
卖方税：
1、个人所得税：
（评估价－原价）＊20％。2、增值税：
（评估价－原价）＊5．5％。3、土地增值税：
（评估价－原价）＊30％至60％。（注：
此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30％、40％、50％、60％）买方税：
契税：
评估价＊3％。双方税：
各一仟左右。以上算法均需提供原价的购房发票，或在房管局调档调出原购房发票复印件。
法律依据：
《不动产登记暂行条例》 第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的(六)申请更正登记或者异议登记的(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
三、工业用地厂房可以买卖吗
在我国境内，工业用地是依法允许进行出售及转让的。
然而，值得注意的是，工业用地所涉及到的仅仅是土地使用权，而非真正意义上的土地所有权。 因为，根据法律规定，城市和郊区的国有建设用地均归属于国家所有。 这意味着，当我们进行工业用地的出售或转让时，必须遵守相关法规，不得侵犯国家的土地所有权权益。 同时，还需关注的另一个关键因素便是土地使用权年限的问题。 《民法典》第二百四十九条城市的土地，属于国家所有。
法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
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文章来源参考：政府头条-厂房转让是土地转让吗为什么，厂房转让和出售有区别吗
内容投稿：章延轩
内容审核：付红英律师
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