土地使用权转让如何定价，土地使用权转让价格如何确定

土地使用权转让如何定价，土地使用权转让价格如何确定

一、土地使用权转让价格如何确定

土地使用权转让价格的确定是一个综合考量多个因素的过程，需确保价格既符合市场行情，又能满足交易双方的利益和需求。

1.地价评估：

▷专业评估：应聘请有资质的土地评估机构进行综合评估，考虑土地位置、用途、面积、容积率、剩余使用年限等因素，并参考当地类似土地近期的成交案例，运用比较法等专业方法确定市场价值。

▷ 公开市场信息：政府相关部门公布的土地出让和转让信息，如成交地块的位置、面积、价格等，是确定转让价格的重要参考。

2. 土地类型和用途：不同类型和用途的土地，转让价格存在显著差异。例如，商服用地通常价格较高，住宅用地则受市场需求、政策调控等因素影响。因此，在确定价格时，必须充分考虑土地的具体类型和预期用途。

3. 成本加成法：

▷ 土地取得成本：包括土地出让金、相关税费（如契税）、拆迁补偿费用等。这些成本是转让方在获取土地时实际支出的费用，是定价的基础。

▷ 开发成本及合理利润：对于已开发的土地，还需计算前期开发成本（如三通一平或七通一平的费用）及合理利润。利润一般根据行业平均利润率来确定。

4. 双方协商定价：转让方和受让方会基于各自的经济状况、投资计划和对土地的预期收益进行协商。特殊因素如土地上存在的附属设施、历史文化价值等也会在协商中纳入考量。

5. 法律法规和政策要求：土地使用权转让需遵循相关法律法规和政策规定。某些地区对土地转让价格有最低限价要求，交易价格不得低于此标准。

二、国有土地如何置换

法律主观：

土地使用者可以改变国有土地用途的，但应依法依规办理有关审批手续。不得擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地。现行《 土地管理法 》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城镇国有 土地使用权 出让和转让暂行条例》等法律法规，对用地者如何办理用途变更审批手续的规定比较明确，但对如何处理擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地问题的规定比较笼统，不够明确、具体，缺乏可执行性和可操作性。结合法律规定和执法实践，对于改变土地用途问题应当区分情况，分类处理。《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照 土地使用权出让 等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变土地建设用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让 合同变更协议 或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《城乡规划法》第37、38、43条规定，城市、镇规划区内以划拨、出让方式取得 国有建设用地使用权 的，建设单位均要取得城乡规划部门核发的建设用地规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关国土资源主管部门备案。用地者取得的国有建设用地使用权的土地用途，经过批准，是可以变更的。根据原供地方式、地块所在区域的不同，国有建设用地的改变原批准用途的审批主要有两种情况：

一是出让国有建设用地改变用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果地块在城市、镇规划区内，还要先经城乡规划主管部门审批同意变更规划条件。经批准改变原用途的，重新办理用地手续，重新签订或者变更土地使用权出让合同、调整土地使用权出让金、办理土地变更登记等。二是划拨国有建设用地改变用途的，审批程序与出让国有建设用地类似。但要注意的是，批准改变原用途的，改变后的用途如符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书

改变后的用途如不符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。

法律客观：

《土地管理法》第48条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被 征地 农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权转让如何定价的，土地使用权转让的含义及条件

内容投稿：孔依

内容审核：黄伟律师

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