张勇律师
具有丰富的行政、民商事、知识产权和刑事领域的法律服务经验，擅长处理房地产、房屋征收、建设工程、合同等诉讼或非诉案件。
土地流转是否失败，土地不允许流转的原因
一、土地不允许流转的原因
土地不允许流转的原因主要包括法律法规限制、土地自身状况问题以及流转主体资格问题。
1）法律法规限制
1.土地性质与用途：
▷集体土地用途限制：农村集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，农用地主要用于农业生产，若需流转用于非农业建设，须经严格审批。例如，基本农田仅限粮、棉、油、蔬菜等种植业生产，严禁改变用途。
▷ 划拨土地特殊规定：划拨土地使用权一般满足公共利益需求，如国家机关、军事用地等。未经政府审批，不得转让、出租、抵押。流转前需报经批准并补缴土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
2. 流转程序要求：
▷ 法定审批手续：土地使用权流转涉及资源配置和管理，须经规划、国土等部门审批。特别是国有土地使用权转让，若涉及改变用途等重大事项，必须履行审批手续。
▷ 权属变更登记：根据《不动产登记暂行条例》，土地使用权流转后需依法办理权属变更登记，以确认新使用权人。未经登记，不发生法律效力，且不能对抗善意第三人。
2）土地自身状况问题
1. 权属争议：当土地所有权或使用权存在争议时，为避免纠纷扩大，法律规定在争议解决前不得擅自流转。
2. 司法查封或限制：若土地使用权人涉及司法诉讼、债务纠纷等，法院可能对其土地使用权进行查封或限制。在此期间，土地使用权不得流转。
3）流转主体资格问题
1. 资质要求：特定类型土地流转需流转主体具备相应资质。如农村土地承包经营权流转中，受让方为企业或其他组织时，需具备农业经营能力及技术、资金等条件。不具备资质者，流转行为可能无效。
2. 共有人同意：土地使用权为多人共有时，流转需经全体共有人同意。
二、土地流转了还能要回来吗
土地流转了还能不能要回来，需视情况而定：
1、如果是以转让或互换方式流转土地，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止，则不能要回来
2、如果是以转包、出租方式流转土地，那原土地承包关系不变，原承包方继续履行塬土地承包合同规定的权利和义务，那么当事人可以要回来。国家有关部门对土地流转坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。土地流传合同中，集体一方是发包方，承包土地的村民属于承包方，租用土地的一方为承租方也即第三人。法律依据：
《中华人民共和国民法典》第三百三十九条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三百四十一条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记
未经登记，不得对抗善意第三人。
三、流转和转让在法律上是什么意思
关于“流转”和“转让”之间的定义，我们需要明确区别。
首先，土地流转主要是指在不影响原承包者与所在村庄所签订的承包协议的前提下，该承包者将自身承包的部分土地再次出租或承包给第三方。 其次，土地承包权转让则是指承包者主动让渡其承包的部分土地，由第三方另行建立与该村庄经济组织的新的承包协议，原承包者进而退出。 这种转让实际上相当于将承包经营权出售出去。 值得注意的是，在土地流转过程中，存在着两份承包合同关系，而转让只涉及到一份承包合同关系。 除此之外，土地流转通常并不需要经过发包方的直接同意（除非租约中有特别约定），只需在合同中进行备案即可。 即便未曾备案，亦无法因此判定其为无效。 然而，对于转让而言，则必须得到发包方的批准才可实施。 这是因转让承包经营权本质上是合同权益及义务的转移，而义务的转移必须获得发包方的批准。 另外，土地流转所涉及的是农村集体土地使用权的流动，并未涉及所有权的更改，故土地依然归属村集体所有。 按照相关法规，流转出来的农用地仅限于农业领域进行开发利用，不得挪作他用。 至于土地经营权流转，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等多种方式来出让经营权。 需要强调的是，土地转让则主要针对的是国有建设用地使用权的变动。 这里的前提条件是国有建设用地，原因在于农村集体土地属于村集体所有，非村集体成员是无权使用该地的。 土地转让受到诸多限制，中国政府为此制定了专门的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 若非法转让土地，将会面临严厉的行政处罚，情节严重者甚至可能触犯刑法，承担刑事责任。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
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文章来源参考：政府头条-土地流转失败了吗?，土地流转为何行不通
内容投稿：褚诺昭
内容审核：张勇律师
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