赵超律师
拆迁评估怎么评估的，拆迁评估公司是怎么评估的
一、拆迁评估公司是怎么评估的
拆迁评估是一个严谨且复杂的过程，主要包含以下几个关键步骤：
1）选定评估机构
1. 产生方式：评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，则通过投票、摇号或抽签等随机方式确定。
2. 资质要求：所选评估机构必须具备相应资质，评估人员也需具备专业资格，以确保评估的专业性和公正性。
2）委托评估与前期调查
1. 委托评估：房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，并出具评估委托书。
2. 前期调查：评估机构安排注册房地产估价师实地查勘，记录房屋状况，拍摄影像资料，并要求被征收人提供必要协助，如土地使用证、房产证等相关资料。
3）评估测算与公示
1. 评估测算：根据搜集的资料，评估机构选用合适的评估方法（如市场比较法、收益法、成本法等）进行价值测算。
2. 初步评估结果公示：评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估结果，并在征收范围内公示。公示期间，评估机构负责解释说明，对错误进行修正。
4）交付评估报告与异议处理
1. 交付评估报告：公示期满后，评估机构提交整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门转交分户评估报告给被征收人。
2. 异议处理：对评估结果有异议的，可在收到评估报告后10日内申请复核；对复核结果仍有异议的，可再向评估专家委员会申请鉴定。
二、房子评估后多久可以拆迁?
房屋评估后自拆迁补偿方案批准之日起3个月内予以拆迁补偿。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，在签订拆迁补偿协议后、实施房屋征收前一次性支付拆迁补偿。【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
三、拆迁评估怎么评估是正确的？
1、市场比较法。
市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。
但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
5、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
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文章来源参考：政府头条-拆迁评估怎么评估的啊，拆迁评估的流程
内容投稿：孟文
内容审核：赵超律师
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