拆迁评估风险大吗，征地拆迁委托第三方评估 存在的风险点

拆迁评估风险大吗，征地拆迁委托第三方评估 存在的风险点

一、征地拆迁委托第三方评估 存在的风险点

在征地拆迁过程中，委托第三方评估是确保拆迁补偿公正、合理的重要环节。这一环节也存在诸多风险点，需要谨慎对待。以下是对征地拆迁委托第三方评估存在的风险点的详细分析：

1）评估机构选择不当的风险

1. 资质问题：若选择的评估机构不具备相应的房地产估价资质，其出具的评估报告可能不具备法律效力，导致拆迁补偿工作受阻。依据《房地产估价机构管理办法》第五条，房地产估价机构应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可的范围内从事房地产估价活动。

2. 利益关联风险：若评估机构与拆迁方存在利益关系，可能导致评估结果偏袒拆迁方，损害被拆迁人的利益。因此，在选择评估机构时，应确保其与拆迁方无利益关联。

3. 经验与能力不足风险：评估机构若缺乏拆迁评估经验或专业能力不足，可能导致评估结果不准确，引发争议。因此，应选择有丰富拆迁评估经验和良好信誉的评估机构。

2）评估过程不规范的风险

1. 评估目的和范围不明确：若评估目的和范围界定不清，可能导致评估结果偏离实际需求，引发纠纷。因此，在委托评估前，应明确评估目的和范围，确保评估结果符合拆迁补偿的要求。

2. 评估方法不当：评估机构若采用不适当的评估方法，可能导致评估结果不合理。例如，对于住宅类房产，市场比较法通常更为常用和准确，若采用其他方法可能导致评估结果偏高或偏低。

3. 现场勘查不细致：评估人员若未进行细致的现场勘查，可能无法准确了解房屋的实际状况，从而影响评估结果的准确性。因此，应要求评估人员进行实地勘查，详细了解房屋的实际状况。

3）评估结果应用不当的风险

1. 评估报告审查不严：若对评估报告审查不严，可能导致评估结果存在错误或漏洞，引发争议。因此，应仔细审查评估报告的内容是否完整、准确，包括评估目的、范围、方法、结果等关键信息。

2. 评估结果应用不当：评估结果若被不当应用，如作为拆迁补偿的唯一依据而忽略其他因素，可能导致补偿不合理，损害被拆迁人的利益。因此，在应用评估结果时，应结合实际情况和其他相关因素进行综合考虑。

3. 法律责任不明确：若评估合同中未明确双方的法律责任和争议解决方式，可能导致在评估结果引发争议时无法有效解决。因此，在签订评估合同时，应明确双方在合同履行过程中的法律责任和争议解决方式。

征地拆迁委托第三方评估存在的风险点主要包括评估机构选择不当、评估过程不规范以及评估结果应用不当等。为降低这些风险，应谨慎选择评估机构、明确评估目的和范围、采用适当的评估方法、进行细致的现场勘查、严格审查评估报告、合理应用评估结果以及明确法律责任和争议解决方式。

二、征地风险评估由哪个部门评估

法律主观：

土地风险评估报告应当包括以下内容：

1、征地的原因

2、征地动员

3、征地范围

4、征地补偿方案。根据《 土地管理法 》第四十七条第一款、第二款的规定， 国家征收土地 的，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村 集体经济组织 及其成员、 村民委员会 和其他 利害关系人 的意见。

法律客观：

估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：

1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

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文章来源参考：政府头条-拆迁评估风险大吗现在，拆迁评估的那些门道 你看懂了吗

内容投稿：湛惠

内容审核：贾华律师

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