土地买卖合同是否需要公证人，农村土地简单买卖协议可以公正吗

土地买卖合同是否需要公证人，农村土地简单买卖协议可以公正吗

一、农村土地简单买卖协议可以公正吗

农村土地简单买卖协议不可以进行公证，因为农村土地买卖协议本身在大多数情况下是不合法的，违反了法律的强制性规定，公证机构不会对非法行为进行公证。以下是对此问题的详细分析：

1）农村土地所有权与买卖限制

1.所有权归属：

▷ 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村土地的所有权归集体所有，个人只有土地的使用权，没有所有权。

2.买卖禁止：

▷ 《中华人民共和国宪法（2018年修正文本）》第十条及《中华人民共和国土地管理法》第二条均明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。由于个人不拥有土地的所有权，因此农村土地不能进行买卖。违反此规定的买卖协议将因违反法律的强制性规定而无效，公证机构不会对此类非法协议进行公证。

2）农村土地流转的合法途径

1.土地承包经营权流转：

▷ 虽然土地所有权不能买卖，但农村土地的承包经营权可以依法进行流转。例如，《农村土地承包法》规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但这类流转需满足严格的条件和程序，如转让方需有稳定的非农职业或收入来源，受让方需是从事农业生产经营的农户，且须经发包方同意等。不符合这些条件的流转协议可能被认定为无效或可撤销，且无法进行公证。

2.宅基地使用权的特殊流转规则：

▷ 农村宅基地使用权只能在本集体经济组织内部成员之间进行转让，且需符合“一户一宅”原则。违反此原则的宅基地转让协议可能无效，同样无法进行公证。

3）公证机构的职责与限制

1.公证机构的职责：

▷ 公证机构的主要职责是对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明。对于违反法律、行政法规的强制性规定或者违背社会公序良俗的民事法律行为，公证机构不予办理公证。

2.对农村土地买卖协议的公证限制：

▷ 由于农村土地买卖协议本身违反了法律的强制性规定，属于非法行为，因此公证机构不会对此类协议进行公证。即使双方签订了所谓的“简单买卖协议”，并试图通过公证来增强其法律效力，也是徒劳的。

4）合法流转的建议

1.了解法律法规：

▷ 在进行农村土地流转时，应充分了解相关法律法规和政策要求，确保流转行为的合法性和有效性。

2.遵循法定程序：

▷ 土地流转行为必须遵循法定程序和规定，包括签订书面的流转合同、经过发包方的同意或备案等。

3.咨询专业律师：

▷ 如有任何疑问或需要帮助，请咨询专业的律师或相关机构，以确保自身权益得到保障。

二、房屋买卖合同公证有效吗

房屋买卖合同公证后有效，房屋买卖合同依法成立后就是有效的，是否公证并不是合同生效的必要条件。公证合同一般要到公证处进行。二手房买卖合同公证首先要提交资料，然后公证员进行审查，通知当事人填写房屋买卖合同公证申请表，公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约等

房屋买卖合同公证审查是什么1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致

2、申请人的行为能力是否完全具有，不存在限制行为能力或无行为能力的情形

3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿

4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致

5、买卖双方对于交易的主要条款（如交易标的、交易金额、付款方式等）认识无异议，或者至少已经基本达成一致

6、交易的房产所有权明确，不存在限制或者禁止交易的情形

7、如果交易房产存在多个所有权人，则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示

8、当事人的申请符合公证管辖的规定。法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

三、集体土地房屋买卖合同能否做公证

集体土地房屋买卖合同的公证需分情况。

因为这类合同符合集体土地流转相关规定，具有一定合法性基础，公证机构会基于合同的合法性对其真实性、合法性予以证明。

公证机构通常不会对可能无效的合同进行公证，因为公证是对合法、真实的事项进行证明，这类合同存在效力瑕疵。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎梁某某、娄义桃等合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，梁某某、娄义桃、娄义会、娄义兰、娄义连、娄某某上诉请求：

撤销一审判决，裁定发回重审或者改判2006年7月娄某某与张某某美签订的农村房屋买卖协议书中山林、土地（包括园土）合并议价以柒仟元现金转让给乙方部分无效并判决张某某美返还山林、土地（包括园土），并负担本案二审诉讼费用。

事实及理由如下：

2006年娄某某与张某某美签订了农村房屋买卖协议书，娄某某按照约定将位于贵州省桐梓县农村房屋交付给了张某某美，该协议中约定娄某某现有土墙房屋二间，猪圈等房内物件（粮食被条除外）悉数在内，山林、土地（包括园土）承包权合并议价以柒仟元现金转让给张某某美。

该协议中山林、土地（包括园土）承包权合并议价转让实际意思是将山林、土地（包括园土）承包权合并议价卖给张某某美，该协议中的这个约定违反了我国土地管理法的强制性规定，应当认定为无效，根据合同法的规定确认合同无效后应该返还财产。

上诉人认为本案就是一个买卖合同纠纷，并非农村土地承包合同纠纷，该协议中约定娄某某现有土墙房屋二间，猪圈等房内物件（粮食被条除外）悉数在内，山林、土地（包括园土）承包权合并议价以柒仟元现金转让给张某某美丽，这个约定实质就是房屋和土地合并卖给乙方，也就是张某某美答辩的卖房搭土地，该买卖合同中房屋和土地的价格7000元是不可分割，根本无法分清房屋的价格和土地的价格，因此不能认定房屋属于买卖关系，土地属于转包关系。

上诉人认为协议中土地、山林（包括园土）部分不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，应当认定为无效。

张某某美上诉请求：

纠正一审判决“关于该协议涉及的土地流转系转包关系”的事实错误认定，并由梁某某、娄义桃、娄义会、娄义兰、娄义连、娄某某负担本案二审诉讼费用。

事实与理由如下：

上诉人对一审判决驳回本案诉讼请求无异议，但一审判决关于“土地流转系转包关系”的认定错误，将涉案土地转让关系认定为“转包关系”,涉案土地流转为转让关系,双方在协议中明确约定“甲方以现有土墙房屋贰间，厨房壹间、圈五间和房内一切物件（粮食、被条等除外）、山林土地（包括园土）承包权合并议价以柒仟元现金转让给乙方。

梁某某、娄义桃、娄义会、娄义兰、娄义连、娄某某交纳的二审案件受理费60元，由梁某某、娄义桃、娄义会、娄义兰、娄义连、娄某某负担，驳回上诉，维持原判。

✎曾某某、沈某某等合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，曾某某、沈某某上诉请求：

撤销一审判决，改判支持曾某某、沈某某所有诉讼请求；

二审诉讼费用由对方承担。

3.根据1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定和1991年2月1日实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，再结合原广州市白云区东平村民委员会（下简称东平村委）在《广州日报》刊登的广告，及我方与东平村委签订《合作建房协议书》并经公证，说明我方是否属于涉案房屋所在地集体经济组成员并不影响其购买涉案房屋的资格，只需按法律规定报县级人民政府批准即可，而《合作建房协议书》已记载相应的许可证，则按当时的相关法律法规能以该种形式签署协议并经公证后才买卖涉案房屋，说明是经政府部门批准且合法的，一审法院未经查明公证书在哪方面违法的情况下，对方亦未提供相反证据足以推翻该项公证的请求和事实，同时，对方在本案案发前二十多年均没有向原公证部门提出复查是否要申请撤销公证或认定公证书无效的情况下，一审判决就认定“合作建房协议书为无效”，让当事人如何相信公证文书的合法性和证明性。

本案一审受理费8869.72元，由曾某某、沈某某负担4444.72元，广州市白云区永平街东平经济联合社、广州市友朋物业管理有限公司负担4425元并在履行本判决时向曾某某、沈某某迳付，变更广州市白云区人民法院（2022）粤0111民初25085号民事判决第一项为：

自本判决生效之日起五日内，广州市白云区永平街东平经济联合社向曾某某、沈某某返还58315元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

※中华人民共和国宪法（2018年修正文本）:第十条

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

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文章来源参考：政府头条-土地买卖合同需要公证吗，土地买卖公证处给公证吗

内容投稿：冯欣

内容审核：崔庆日律师

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