东莞房屋征收补偿新规落地：全市一把尺子，这四类情形不纳入补偿
2026年10月，东莞印发《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》（东府规〔2026〕7号），把原来分散的补偿标准整合成全市统一体系，适用于土地整备、城市更新、低效用地再开发、城中村改造、公共基础设施建设等项目。补偿坚持"是什么补什么"，落实一户一宅，区分合法与不合法分类补偿。意见的上位依据包括《中华人民共和国土地管理法》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。
从各镇各算，到全市一把尺子
过去的问题不是没有标准，而是标准不统一，镇街之间、项目之间执行尺度不同。这份意见要做的，就是统一认定原则、补偿规则和核算口径。对普通家庭来说，最直接的意义是补偿依据变得可预期，不再因为落在哪个镇、碰上哪个项目而差出一截。
这四类情形，不纳入补偿
意见划出了明确的不补偿清单：经依法认定为违法建筑、并明确作出拆除处理的房屋；征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内抢种、抢建的青苗、设施、附着物，以及超过批准期限的临时建（构）筑物；公告发布后未经批准实施装修、改变房屋用途结构，以及其他不当行为导致增加拆迁补偿费用的部分；法律、法规规定的其他情形。
这条清单里最值得留意的是时间点：卡在预公告或项目启动公告那一天。公告之后动手的，基本都不算。
老房子手续不全，分四类认定
手续不全不等于一律不补，意见要求由镇街结合属地用地、建设历史，把物业手续状况分成四类：手续完善的物业、可视为手续完善的物业、手续不完善的历史物业、无手续的历史物业。
分类之后待遇不同。合法物业参照市场评估价足额补偿；历史遗留、手续不完善但合理的物业，结合历史成本等因素适当补偿；违法物业不予补偿。这一条，给不少老宅子、老作坊留下了口子。
常见问题
问：我家房子没证，是不是一点都补不到？
答：不一定。要看它落入哪一类，无手续的历史物业与违法建筑是两回事，关键在调查认定的结论。
问：公告之后我把房子重新装修了，算不算？
答：公告发布后未经批准装修、改变房屋用途结构而增加补偿费用的部分，不纳入补偿范围。
问：全市统一标准，是不是以后就没有差别了？
答：统一的是认定原则和核算口径，具体地块的区片价、评估结果仍按各自实际确定。
标准越统一，留给凭感觉谈的空间就越小，这对懂规则的人是好事。真正容易吃亏的，是连自己该归哪一类都没弄清的人。在明律所提供免费咨询，也帮你免费规划维权方案。
律所名称：北京在明律师事务所
官方咨询热线：400-801-9299
律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层
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