征收决定与征收补偿决定，你被决定了吗？

导读：在国有土地上房屋征收中，最为重要、关键的两份法律文件，无疑是两个“行政决定”——房屋征收决定和房屋征收补偿决定。实践中，一些被征收人对专业法律术语存在抵触情绪，或认为这些都是忽悠人的与自己无关，或认为自己的能力根本理解不了，这是极大的认识误区。分清两份决定，有针对性的加以应对，是被征收人获取满意征收补偿的基础性前提。那么，这两份“决定”，究竟都能决定些什么呢？

在明拆迁律师首先要强调的一点是，对法律专业术语的抵触情绪要不得。你抵触，你不懂，并以不懂为荣，那么正好被征收方所利用。须知，征收方也是有专业的法律顾问的，现如今也通常都是律师事务所的律师，而不再是某机关的法务工作人员那样的一瓶子不满半瓶子咣当的人了。就这两份决定而言，仅从字面出发，大家就能理解一二：征收决定，顾名思义，是决定征收还是不征收的；征收补偿决定，则是决定对涉案房屋补偿多少，如何补偿的。所谓“征收补偿”，从语序上就告诉我们是“先征收（项目启动），后补偿”的逻辑，如果征收项目都没启动，那么就谈不上补偿的问题。因此，任何一个征收项目，都是征收决定在前，征收补偿决定在后。

关于征收决定，被征收人需注意以下几个方面：

其一，征收决定通常是以征收决定公告的形式公布的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条对此有明文规定。被征收人见到公告了，就能确定征收项目的正式启动。如果没公告，就意味着没项目。

其二，征收决定公告中会有关于征收补偿方案的内容。一般情况下，征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等信息就全有了。这个征收补偿方案，此前是应依法经过征求意见程序的。因此，广大被征收人不要错过相关提出意见的机会。

其三，征收决定可复议可诉讼。如果被征收人认为征收决定的内容存在违法之处，有权在法定期限内行使救济。这里一是要注意不要错过维权期限，二是要及时咨询专业人士判断涉案征收决定的法律状况。被征收人须注意不要迷信征收决定而轻易认为其不可推翻，实践中真有将其诉至法院直接被撤销的情况。

其四，在一些地方的旧城区改建（如危旧房改造、棚户区改造）项目中，存在不同于一般征收程序的“预征收”模式，被征收人需提前预判提前应对。预征收的特点是先预签协议，待签约比例达到80%或以上时，征收补偿协议生效；而签约比例未达标的，征收决定会被终止执行，项目即宣告流产。在此类实践中，对预签的那份协议的内容的审查，是极为重要的。如果不满意就坚决拒签，进而形成对征收决定的实质影响。而一旦比例实现，维权立马就会陷入困境之中。

征收补偿决定，则不一定出现。实践中，如果被征收人在签约期限内与征收方经友好协商达成了征收补偿协议，那么征收补偿决定就不会出现，而只需直接履行协议，一方按时搬家一方按时给付补偿安置。协议达不成，被征收人对征收补偿标准、数额始终不满，或者被征收人出于各种原因而不愿搬迁选择当“钉子户”，征收补偿决定才会粉墨登场。

关于征收补偿决定，被征收人需注意以下几个方面：

其一，征收补偿决定的作出主体应是作出房屋征收决定的市、县级人民政府，而不能是房屋征收部门、街道办、拆迁办、征收服务中心、房管局。也就是说，补偿决定和征收决定均应是市、县级政府一家作出的，而不应分别由两个衙门作出。

其二，征收补偿决定应当依法予以公告和送达。征收补偿决定的特点是“一对一”的下，即政府对着某户具体的被征收人进行下达，因此其必须依据《民事诉讼法》有关送达的程序性规定予以送达才能对被征收人产生效力。直接张贴在墙上、门上，或由不能确定身份的人代收代签，都是不合法的。同时，征收补偿决定也应当在房屋征收范围内予以公告。

其三，征收补偿决定的内容应当公平、全面，包括补偿协议中应当具备的事项。具体的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限这些，该有的一个都不能缺。

其四，征收补偿决定可复议可诉讼，务必及时进行法律审查。被征收人一定要明确，补偿决定是司法拆迁的重要预警先兆。补偿决定下来了，拆迁就进入了倒计时，而且是程序上合法的拆迁，是被征收人很难避免的拆迁。因此，对于征收补偿决定的合法性，一定要在第一时间联系专业人士，进行全面、系统的分析评判，及早提起程序进行维权。也只有这样，被征收人才可能将获取满意补偿的机会继续保留下去。实践中，一旦错过对征收补偿决定的救济，维权就会变得无比艰难，即使是在明拆迁律师出马也很难例外。说白了，没复议没诉讼，就意味着补偿决定你认了，认了你还不搬，那就是你没道理了。

需要指出的是，实践中征收补偿决定在程序、实体上违法的比比皆是。实体层面重点要关注房屋价值评估报告，对评估结果不服，经过复核、专家委员会鉴定仍不服，最终的救济就是靠对征收补偿决定的复议和诉讼。也正因此，对征收补偿决定的有效维权，其基础是在评估环节中的细心收集证据，这点广大被征收人一定要牢记。评估不上心，整个维权就完了，这样讲毫不夸张。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，两份“决定”，直接决定了征收中被征收人的最终命运。无疑，对于这两份决定，被征收人没有主动发起的权利，只能被动应答。因此，如何在“后手”的情况下实现“反先”，将整个大局掌控在自己的手中，便是考验被征收人智慧、耐心、决心的时候了。只要被征收人头脑清醒，明晰法律，及时咨询专业意见，应对及时，就能成为这两份决定之下的受益者，而不被其所“决定”！

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