2018年房屋拆迁领域最大陷阱，竟然是它……

#房屋拆迁陷阱

在明小编 2025-08-14 11:56:49

导读：作为专业从事征地拆迁维权服务的律师事务所，我们曾多次撰文总结过遍及征收拆迁领域的各种为被征收人准备的“陷阱”。以往比较令被征收人深恶痛绝的，是暴力拆迁、各种逼迁、早搬奖励金、补偿协议欺诈等等。然而2017年已然过去了整整一个季度，综合各方面的情况看，上述这些都算不上是首要陷阱、第一陷阱。那么，在当前和今后的一段时间里，拆迁领域的最大陷阱，究竟是什么呢？

本文，在明律师将为您层层拨开迷雾，探寻这一头号拆迁陷阱的真实面目。

迷雾之一：奖励金。

奖励金的问题我们已说过多次，但鉴于其在实践中屡试不爽，因此还有必要继续重申下去。比如引发社会各界广泛关注的山东济南二钢片区征收，奖励金这一招就被当地政府运用到了极致——“3+3”奖励政策，即一个单元居民全部签约，每户居民奖励3万元；一栋楼居民全部签约，每户居民再奖励3万元。如此一来，已签约的居民拿了3万元还不满足，还想再拿3万元，势必就与未签约的居民形成了对立。这种对被征收人内部实施分化瓦解的目的，才是奖励金制度实行的根本目的。事实上，3万元也好，6万元也罢，对于整个房屋征收之公平、合理的补偿，只能是个无关痛痒的零头。被征收人切不可丢了西瓜捡了芝麻，落得个悔不当初的地步。

自然，总有被征收人担心，我如果拖下去，过了“奖励期”，拿不到这笔奖励金了怎么办？在明律师的答案是肯定的：羊毛出在羊身上。拿不到奖励金，就一定能拿到别的“金”，反正补偿数额增加了，被征收人不就高兴了么？

迷雾之二：逼迁。

逼迁的手段有很多，这里不再赘述。被征收人需要理解的是，在当前的形势下，逼迁仅仅是一种手段，其在整个征收补偿博弈中的地位开始有降低之势。原因之一是逼迁手段多是赤裸裸的违法行为，在法治建设不断推进的今天，政府实施的成本、风险越来越大。另一个原因是，很多被征收人经过专业维权律师的培训，逐渐“练”出了一身应对逼迁的好本领，逼迁的效果开始变得不那么确切。总之，逼迁，并不是矛盾的核心，而只是矛盾的一个表征。

迷雾之三：暴力拆迁。

相较于逼迁，拆迁在部分法治环境较差的地区仍是难以阻挡的。实践中，一些地方政府在征收中完全不顾法律法规规定的程序、步骤，强势动用行政权力，上来就拆，拆完再谈补偿问题。而倘若政府真的横下一条心“先拆再说”，被征收人其实是无力阻挡的。自然，违法暴力拆迁这条路政府选择了，就势必要承担由其所带来的法律后果，比如国家赔偿。

综上，都是“迷雾”，而不是陷阱。真正的大陷阱，是违建的认定！

日前，北京在明律师事务所资深征收维权律师梁红丽提到，在其所代理的安徽省芜湖市某征收项目中，当地人盖的几层小楼，很多楼层都未被划为补偿范围。换言之，我们可以理解为，这些楼层全部被政府认定为了违建。但是政府并不出具《限期拆除决定书》等违建处罚文书，也不对房屋性质进行认定，而是直接得出这部分楼层不予补偿，只补偿下面的部分的结论。这一新情况值得引起被征收人的警惕和关注。

此类认定的依据，多是征收前很长时间拍摄的航拍图。而航拍图本身是不能诉的，只能诉征收部门据此作出的征收补偿决定。对于此类新情况的应对之策，在明律师也已通过所内的疑难案件研讨机制加以研究应对。

而一旦房屋被认定为违建性质或被作为违建处理，则马上会面临如下局面：其一，不予补偿或仅给予极低的补偿，如仅仅给予极少的建筑材料补偿；其二，随时面临行政拆迁，司法拆迁被成功跳过；其三，也是不容忽视的一点，在当前的社会环境下，拆迁一词已几乎成为负面词汇，往往与行政滥权、某拆城甚至官员贪污腐败产生关联。而与之一字之差的拆违则仍是个好词汇，比如北京德胜门内大街当年发生的徐州市人大代表李宝俊挖地下空间挖塌邻居家之事，就属于过街老鼠人人喊打的范畴。再比如目前正在北京全市如火如荼开展中的整治居民楼底层“开墙打洞”工程，也同样因深得民心而显得声势浩大、气势磅礴。因此，“拆违”很容易使政府在行动中处于舆论的优势地位，同时很容易让被征收人落入无人施以援手的更加弱势的地位。违建的认定，不仅是实体上的攻势，更是政府寄出的心理战。总之，一旦被征收人的房屋被政府作为违建处理，在整个征收补偿谈判中暂时落入“被动挨打”的地位，是可以预想的事情。真正的“釜底抽薪”之陷阱，就是违建认定。

需要指出的是，违建认定这一陷阱，很多时候是与前述三大迷雾相伴相生的。就“以拆违代拆迁”这一地方政府惯用的手段而言，并不排斥政府与被征收人就补偿数额进行协商、谈判，涉及奖励金、逼迁等问题。换言之，违建认定本身就是一种逼迁手段，就是拆迁行为的预备。北京在明律师事务所主任，著名行政诉讼专家杨在明律师指出，这样的“拆违式拆迁”形态足以说明，政府在违建认定这一直接影响房屋所有权人补偿权益的行政行为的作出中往往极为随意，违建认定完了却又冒出各种安置补偿的情形屡见不鲜。据此反推，当初的违建认定很可能就是错误、违法的事情。被征收人一定要对此新动向提高警惕，及早发现苗头，尽早委托专业征收维权律师介入，从而在应对“违建认定”这一拆迁最大陷阱的过程中占得先机。