“住改非”房屋，被房屋征收时补偿该如何计算？

导读：目前我国尚无权威的房屋用途分类标准，实践中房屋按照用途分类可以划分为“住宅”和“非住宅”两类，“住改非”按照通说可以定义为原国有土地、集体土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但房屋因有沿街等地理区位优势，实际居住人改做经营用途，且依法取得了营业执照、税务登记证等。鉴于各地区在进行征收补偿时对于商业用房和住宅拆迁补偿标准之间的差异对待，对“住改非”房屋补偿的计算，是房屋征收过程中一个颇具争议的问题。

各地区对“住改非”房屋补偿计算标准

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。实践中，各地方政府在“住改非”征收补偿时，会基于区域特点与社会稳定两方面因素综合考虑，以自身经济水平状况制定相应的“住改非”房屋补偿政策，笔者针对几个地区的补偿计算方法，简要地作如下归纳：

（一）上调补偿浮动型

以河南省新乡市为例，根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》规定，被征收房屋原为住宅，但实际长期用于商业经营的，经房屋所有人申请，可由所在区政府、乡（镇、街道办事处）、村委会（社区）认定为“住改非”房屋，按照评估价格适当上浮给予补偿。

被认定为商业房屋需满足以下条件：

（1）实际用于商业经营且正在营业；

（2）依法取得工商营业执照、税务登记证，并连续一年以上依法纳税的；

（3）营业执照和税务登记证记载地址与实际经营地点一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市为例，根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。

（三）分类补偿型

以江苏省宿迁市为例，根据《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》规定，“住改非”房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

（1）对沿街的“住改非”房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

（2）对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

（四）按比例补偿型

以湖南省张家界市为例，根据《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励补助标准》规定，对征收范围内房屋产权性质为住宅或者其他非经营性用房改为经营性用房，有经营现状且已依法取得营业执照、照章纳税并连续经营3年以上的房屋的征收，按现状用途评估值的70%补偿。

北京在明律师事务所资深征收维权律师纪召兵在多年办案中，接触过大量“住改非”房屋估价存在问题致使被拆迁人没有得到满意补偿的案例。纪召兵律师建议，各地方政府对于“住改非”房屋补偿应当因地制宜，严格按照《物权法》及《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的法律文件精神，对“住改非”采取不同标准区别对待，综合考虑被征收房屋实际情况进行估价，如停产停业损失、征收确定日与实际动工日的土地价值差价、临街与非临街“住改非”房屋的地理位置差价、经营年限长短等多种因素确定补偿金额，这样才能妥善解决百姓的实际困难，维护正常的生产生活秩序和社会和谐稳定。简单粗暴的“一刀切”式补偿标准则不利于维护被征收人的合法权益。

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