无证、缺证房屋真的也能获取同等补偿吗？

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在明小编 2025-08-14 12:14:51

导读：无证房不等于违法建筑，这个理念经过多年的普法宣传已经深入人心，为广大被征收人所普遍了解了。那么有的被征收人就会据此提出，既然自己的无证房并非违法建筑，那么面临征收拆迁时就应当与有证的房屋一样获取同等的补偿。问题在于，这一理想真的能够在实践中得以实现么？无证、缺证的房屋真的也能获取同等的征收补偿吗？本文，在明拆迁律师为大家解析这个问题……

对此，在明拆迁律师指出，房屋无非分为两种：城市的和农村的，更严谨的说法是国有土地上的和集体土地上的。据此，征收所涉的法律问题均可以分开来看。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。据此可知，对于未经登记、发证的建筑（登记是发证的前提，故未经登记实际上就是无证）能否获得同等补偿的问题，是分为两种截然不同的情形的——如果被认定为合法建筑，包括因历史遗留原因所致的无证、缺证，那么是可以获取同等补偿的；如果被认定为违法建筑，对不起，不予补偿，或在实践中出于“人道主义考虑”仅给予极少的补偿。因此，简单地认为“无证房也能获取同等补偿”，是不符合事实的极具误导性的说法。通俗地讲，无证是一种现象，其背后的本质完全有可能是房屋就是违建，那么违建依法必然不补。

再来看农村的情况，这个会更加复杂，而且严格来说对“被征收人”会更加不利。《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》规定，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有证和农村集体土地使用证进行补偿。据此，无证在农村是一种不正常状态，而政府发证的职责按政策规定应于2012年底前完成，否则原则上征地项目都不能报批。倘若被征收人的房屋至今处于无证状态，现实的麻烦将会是非常巨大的。

我们以北京市的规定为例来帮助大家理解这个问题。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第19条规定，本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行……本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

在明拆迁律师指出，按这个规定，认定是否补偿与认定是否违建是两回事儿。只要房屋没证，就极有可能被来个不予认定，最好的情况也就是适当补偿，而绝不会有“同等补偿”这样的好事儿。实践中，很多地方政府都制定了类似的规定，划定时间点一刀切，靠航拍图来认定补偿范围——航拍图中没有，后来“长”出来的部分，一律不予认定，或一律只给予极少的补偿。而所有这一切的症结，就在于被征收人的房屋、建筑确实没有证。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，无证、缺证房屋在面临拆迁时无疑是要吃亏的，几乎很难获取与有证房屋同等数额的补偿，这是客观的事实，我们只能正视。导致这一情形大量存在的原因是复杂的，政府方面也是有一定责任的。但无论如何，被征收人若对补偿数额不满，及时启动法律程序进行维权、博弈都是有益的，若操作得当就有可能提升补偿结果。这是博弈后的结果，而绝非“无证房也能获取同等补偿”这一结论的反映。对于被征收人而言，若能在征收启动前的土地确权登记中解决自己房屋的权利证书问题，才是对自身征收补偿权益的最有效保护。证这个东西，有，永远比没有强！

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