房屋征收补偿未按时足额到位，你有权依法拒绝施工！

导读：“以时间换空间”，是征地拆迁维权领域对于被征收人而言最重要的策略之一。通过有效守房、暂不签订补偿安置协议等做法，就有望在合法合理的范围内“拖长”维权的战线，从而促使征收方考虑提升补偿数额。除了上述两点之外，还有一个重要的方法也是实践中屡试不爽、效果颇佳的，同样能够实现“以不变应万变”的战略意图。这一招，就是针对建设项目的施工许可状况进行审查……

问题一：什么样的项目需要施工许可？

一个合法的建设项目，除了要依法获得国有建设用地审批外，施工许可同样是不可或缺的重要审批事项，其相关规定主要见于住房和城乡建设部出台的部门规章中。《建筑工程施工许可管理办法》第3条规定，本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。其例外情形只有两类，一是工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案；二是按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。据此，实践中的绝大多数建筑工程要想开工建设，都必须依法申领施工许可证。

问题二：申请施工许可证应当具备哪些条件？这些条件与涉案地块的征收拆迁有关吗？

《办法》第4条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

（一）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

（二）在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。

……

显然，这三项规定是与老百姓的征地拆迁维权息息相关的。所谓“建筑工程用地批准手续”，可以理解为就是涉案项目的征地批复及建设用地批准书。

《土地管理法实施条例》第23条规定，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。可见，建设用地批准书的获得是与“一书四方案”中“四方案”的获批直接相关的。

《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第（十五）项规定，征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用应按法律规定的期限全额支付给被征地农村集体经济组织；未按期全额支付到位的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。根据《土地管理法实施条例》第25条之规定，这里的“法律规定的期限”为自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内。是否按时，是否全额支付，这些就都是被征收人可以严格审查的法律点了。若补偿安置未到位，则村民就有权阻止施工。

建设工程规划许可证，被征收人可以通过申请政府信息公开的方式直接进行审查，这里不赘述。

《办法》中的第三项规定十分重要，通常被老百姓表述为“净地出让”或“三通一平”。意即要想实施施工，所占用的土地必须符合这两个客观条件。国土资源部《闲置土地处置办法》第21条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

这是从预防土地闲置的角度出发所作的规定，时任国土资源部政策法规司司长王守智在答记者问时指出，《办法》明确要求土地出让必须是“净地”，禁止“毛地”出让，这就避免了因拆迁等原因造成的土地闲置。规定市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。

通俗的解读就是，拆迁和建设是两个动作，依法不能合并进行。一块土地，如果尚未拆完，尚有待拆迁房屋、附着物存在，建设方就无法进行施工。“边拆边建”的做法是欠缺法律依据的。当被征收人尚未拿到足额、全面的补偿时，涉案地块就不属于“净地”，那么就不具备出让和施工的条件。

实践中，在“净地出让”原则的基础上，我们还总结出了“三通一平”的标准，即建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件。这是基本建设项目前期准备工作中施工准备阶段的一项重要标志，也是建设工程进行发包或招标所必须具备的一项条件。房屋建筑若尚未拆干净，涉案地块就达不到“一平”的要求，自然不能进行下一步的施工建设。

问题三：被征收人该如何对上述要点进行法律审查？

一是要主动收集相关信息。根据《办法》第10条之规定，发证机关应当将办理施工许可证的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料和申请表示范文本等，在办公场所和有关网站予以公示。发证机关作出的施工许可决定，应当予以公开，公众有权查阅；

二是要进行全面、准确的政府信息公开申请，了解涉案项目获取施工许可证的状况。

三是对于没有获取施工许可证就进行施工的情形，要坚决依法申请住建部门进行查处。《办法》第12条规定，对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。若当地住建部门对查处申请不作为，被征收人就可以向其上级主管部门申请行政复议，或者依法提起行政诉讼进行救济。

四是对于已经获取施工许可证但补偿安置尚未落实、尚不符合前述办理条件的情形，被征收人有权依法提起行政诉讼，要求对涉案施工许可证予以撤销或确认住建部门的颁证行为违法。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，对施工许可证的审查是各类征地拆迁维权中常用的手法。即使是对于被征收房屋、土地存在权利瑕疵、缺证少证的状况，它仍然可能奏效，实现“以时间换空间”的目的。而对于在此领域存在法律漏洞的项目，被征地农民也要积极行使规范性文件所赋予的“拒绝动工用地”的权利，在不违反法律，拿捏好“度”的前提下进行理性、务实的维权。只有这样，被征收人才能扭转自己的先天弱势地位，最终获取公平、合理的征收补偿。

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