持续关注《土地管理法》大修：农民有望通过土地赚到更多钱！

#土地管理法

在明小编 2025-08-14 13:09:46

导读：据北京日报等媒体2018年12月23日报道，提请全国人大常委会审议的《土地管理法修正案（草案）》和《城市房地产管理法修正案（草案）》删去了现行《土地管理法》关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。自然资源部部长陆昊在作草案说明时指出，将下放宅基地审批权，鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。那么，伴随着正在如火如荼开展中的农村“三块地”改革试点，《土地管理法》的此轮大修又将给广大农民朋友的生活带来怎样的变化呢？

【关注点：“三块地”改革试点经验上升为法律】

我国现行的《土地管理法》是1986年制定的，先后于1988年、1998年、2004年三次修改。上述修正草案，主要修改完善了土地征收制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度，并将土地管理改革实践成熟的做法吸收上升为法律，增加了强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

草案删去了现行《土地管理法》关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

为衔接《土地管理法》的修改，在现行《城市房地产管理法》第九条关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定之后，新增加一句“法律另有规定的除外”。

以上修改，意味着我国非农业建设用地将不再“必须国有”，也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场，扫清了集体经营性建设用地入市的法律障碍。

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【如何理解不再“必须国有”？】

要想理解不再“必须国有”的含义，首先要明白我国现行的土地管理制度。

依照现行法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

这里的集体土地，包含城中村的土地在内，城中村用地性质仍旧是集体用地，而非国有用地。

在修法以前，城市更新建设时，地方政府可以直接将国有土地出让。而包括城中村在内的集体土地，则要首先通过政府征地，从土地性质上变成国有土地，才能在二级市场上进行交易。

国有土地直接入市，集体用地必须“国有化”方能入市。某些地方政府低价征地、高价出让以及由此带来的“土地财政”依赖、对失地农民权益保障不足等问题让征地制度饱受争议，也为城中村（棚户区）改造、土地征收带来巨大矛盾。而根据现行的《土地管理法》所确立的征地补偿原则，农村村民是无权享有土地增值收益的，其所获取的补偿款仅是按照土地原用途计算所得，这一补偿标准长期被人诟病。

在以前，一提到土地出让，与之相对应的是国有土地，地方政府是唯一有权进行土地出让的主体。而修法后，村民委员会、村民小组等可以直接进行集体经营性建设用地的出租、出让。修法后，新增建设用地供应将会有两条路径，一是将集体土地征为国有，二是集体经营性建设用地流转。故此，征收土地的范围将有望大大缩小，征地矛盾纠纷也有望得到一定程度的改观。

在明律师

提醒各位，以上修改并不意味着以后集体土地就不需要征地了。比如规划为建设商品房住宅的集体土地仍然需要走征地程序，不能直接入市。集体土地和国有土地的土地性质也没有发生变化，只是流转方式发生了变化。

附：新华社及经济日报综合整理《农村土地制度改革立法，事关数亿农民利益！》节选

12月23日，《〈土地管理法〉、〈城市房地产管理法〉修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，信息量非常大，影响同样非常大。

土地是咱们农民兄弟的命根子，他们最关心的莫过于土地权益。在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度这“三块地”改革中，都有不少利好消息。

这些改革有哪些背景？怎么改？将会产生哪些重大影响？快来了解吧！

利益保障明确征地补偿将更加公平合理

在“三块地”改革中，最难啃的骨头就是征地制度改革。而征地制度改革中，最核心的就是如何保障农民的切身利益。

大家都知道，触动利益比触及灵魂还难。可见，这次改革必须要动真格！

我国正处于工业化和城市化快速发展时期，城市与农村土地分属于国家和农民集体，地方政府垄断建设用地一级市场。

我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、补偿标准低、安置途径单一等缺陷。

现在不一样了！草案通过以后，问题将有望缓解！

此次草案明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。

在老百姓最为关注的征地补偿问题上，草案也给出了明确回应：

更有保障了！将公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障作为基本要求；

更加合理了！明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定；

更加完善了！考虑到农村村民住宅补偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和长远生计的重要性，将这两项费用单列，明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则。

此外，更为重要的，本次改革明确，尊重农村村民意愿，并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

地被征了，但是利益有了保障。看到这些具体的保障措施，想必农民兄弟会很高兴，这对于国家基础设施建设等方面也是一举多得的好事啊！

集体建设用地入市农民可从土地升值中获得财富

我国的土地产权分为两种：国家所有和集体所有。

目前，我国的城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。如果城市要扩大，建设用地不够了怎么办？

那就需要征地，把集体所有的土地变成国家所有，然后再把土地的使用权转让（招拍挂）出去。而转让土地的收入一直是财政收入的重要组成部分。

在“征地—建房—卖房买房—房屋升值”的利益链条中，地方政府、房企、购房者都通过土地的升值获益颇丰，可征地之前，作为土地使用者的农民却因被低价征地而没有享受到土地升值的红利。

怎么改？

不再“必须国有”！删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

允许出让、出租！对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

扫清法律障碍！现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

这意味着，农民兄弟们可以直接从城镇化和土地升值中获得财富了！

下放宅基地审批权农民兄弟财产性收入进一步增加

宅基地是重要的资源，不管农村人口变化与否，它都在那里。

为了保障乡亲们的合法权益，“一户一宅”原则得到确立。“一户一宅”就是指土地管理法规定一个农户只能合法拥有一处宅基地，多余的宅基地不享受法律保护。

但是，随着农村人口的流动，出现了不少问题。不少“空心村”的宅基地大量闲置，“一户多宅”现象并不少见；而在一些土地少的地区，“一户一宅”的原则难以得到保障。

怎么改？

这您就要问了：那还不简单！多了宅基地咱收回来，宅基地不够的批新地呗！

NO NO NO ，没那没简单。

想要征收先得确权，申请宅基地也需要相应审批。在过去四年宅基地制度改革的探索下， 33个试点县（市、区）已按新办法腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，为农村产业发展提供了较为充足的用地空间。

根据此前试点的经验，此次的草案提出健全宅基地权益保障方式：

宅基地审批权下放了！草案明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；

自愿退出有补偿了！探索宅基地自愿有偿退出机制，原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

地少地区有保障了！对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利。

可以预期，农民兄弟们的财产性收入将会进一步增加，土地利用效率不断提高，逐步释放出巨大的改革红利！

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