土地征收中常见的4种违法形式，看看你遇上了吗？

#违法拆迁

#土地征收

在明小编 2025-08-14 13:59:03

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导读：在农村集体土地征收中，违法的情形往往具有共性，可供被征地农民适当总结归纳，再根据自己所面对的情况对号入座。本文，北京在明律师事务所的

谭深杰律师

团队就为大家介绍在实践中最常见到的4类违法征收情形，相信会对大家的依法维权提供帮助。

【未批先用、未征先占、擅自将土地的审批权下放】

《土地管理法》第45条规定，对基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的土地进行征收的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

但是在实践中经常出现将土地化整为零，未批先用，边报边用，越权批地以及依据自行制定的红头文件擅自将土地的审批权下放给地市级政府部门等情形。更有甚者为规避政府征收的规定，由村委会或街道办事处以新农村建设或者地方升级改造将土地自行收回，收回后再由村委会或街道办事处以集体经济组织的名义将土地进行违规征收或非法买卖。

这种做法无疑规避了大量审查报批程序，剥夺了被征地农民的知情权、参与权和监督权，在程序严重不合法的同时更难以保障被征地农民能拿到公平合理的补偿安置。

【以租代征，以合法手段掩饰非法目的】

“以租代征”这个概念出现在早期的征地拆迁中，目的就是为了避开征地审批的程序，由地方政府直接或间接地与企业或者其他组织签订土地租赁合同，以租赁的形式占用土地，并且期限往往约定为“永久使用”“永久租赁”，且租赁费用一次性缴清。

被租赁的土地往往用来作为建设用地使用，建造厂房、工业园区等等。在明律师谭深杰代理的陕西省韩城市某地的征地案件，某市政府以有限公司400万吨/年焦化技改项目卫生防护距离范围内居民实施搬迁函为由，将五个村以搬迁的名义，制定搬迁安置方案，但并未作出正式的征收公告。结果导致在维权过程中相关部门来回踢皮球，损害被征收人的权利。“以租代征”是无需办理土地的征收审批手续的，但是因为租期是长期的，其本质就是一种征收行为，是以合法手段掩饰非法目的的典型违法代表。

【擅自改变土地的用途】

这也是我们在代理案件中经常遇到的问题，政府往往以“公共利益的需要”将土地征收，转而在项目建设中却发现该项目是以营利为目的的商品房开发。依据《土地管理法》第四条，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。

【集体经济组织利用“小产权房”价格优势，非法买卖集体土地】

在房地产开发市场巨大经济利润的诱导下，各地出现了大批的“小产权房”，变相的将集体土地的使用权进行非法的交易。《农村土地承包法》规定，土地承包经营权可以在农户之间进行流转，流转不能改变土地用途和性质，禁止将集体土地直接入市进行房地产开发交易。在明律师代理的江苏省徐州市某地的案件，政府打着“新农村建设”的旗号，村委会并未主持召开村民会议，自行决定让村民签署宅基地退出补偿协议，并由镇政府发出同意该宅基地退出的批复，本质上是对村民房屋及土地的征收。在本村集体土地上开发建设的房屋仅有一小部分作为回迁安置房，且价格偏高，村民的补偿款只能支付其中的一小部分，不能全部负担房款，每户村民还需再缴纳8万元左右的房款才能享受回迁安置。这样的行为不仅违反了土地的用途管制制度，同样是避开了土地征收程序。

在明律师最后想提示大家的是，在面对花样纷繁复杂的土地违法行为时，被征地农民可及时咨询专业征收维权律师的意见，通盘考虑涉案项目对农民权益的影响，制定具有针对性的维权策略。在此基础上，可向当地自然资源和规划部门申请土地违法查处，要求其履行法定职责，若其不作为可依法提起行政诉讼进行救济。农民朋友要特别注意留存村委会、乡镇政府进行相关行为时所制作的文字材料证据，对能够反映问题实质的电话、微信沟通及时进行保留，以便在后续程序中更好的证明自己的主张。而对于明显绕开法定程序的“腾房腾地”类协议，大家一定要坚决拒签，以捍卫自己的合法土地权益。

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