征收拆迁也有操作指引？快看看都写了些啥……

#征收拆迁

在明小编 2025-08-14 11:33:28

　　在棚户区改造、旧城区改建等国有土地上房屋征收中，590号令仅是最基础的行政法规，各地还针对本地区的实际情况制定了许多地方性规定。其中一些就对具体的征拆实施环节做了很多细化规定，颇值得被征收人借鉴参考。本文，在明律师就结合2018年颁布施行的《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》来带大家一起探究两个平常不注意的细节问题。

【对“骑线房屋”是否纳入征收范围】

　　所谓“骑线房屋”，即规划意见上确定征收范围线上的“压线房屋”，主要需要解决的是它究竟要不要被纳入征收范围内的问题。

　　《操作指引》第16条规定：对于规划线上的骑线房屋，房屋征收部门可根据实际情况，按照以下方式确定征收范围：

　　(一)保留骑线房屋不影响房屋征收后的建设活动的，可不将骑线房屋纳入征收范围;

　　(二)拆除骑线房屋在规划线内的部分影响剩余部分房屋安全的，应当将骑线房屋全部纳入征收范围;

　　(三)拆除骑线房屋在规划线内的部分不影响或者采取相应安全措施后不影响剩余部分房屋安全的，可只将骑线房屋在规划线内部分纳入征收范围。

　　也就是说，对骑线房屋首先考虑不拆。如果需要拆，再优先考虑“拆一半”。如果“拆一半”会对另一半房屋的使用安全产生危害的，则需要将骑线房屋全部拆除。

　　除去这种正好“骑线”的情况，还有一类“边角地”“插花地”的问题，即征收线内房屋会对线外房屋的基本使用功能造成影响。

　　此时《操作指引》规定，征收规划线内部分房屋，影响被征收人剩余房屋、土地的基本使用功能的，根据被征收人的要求，可将剩余房屋土地全部纳入征收范围。

　　这里需要注意的，一是需要“被征收人要求”，二是“可将”而非“应当将”。究竟是否在规划红线范围之外扩大征收范围，决策权还是牢牢掌握在征收方的手中。

【何为“危房集中、基础设施落后”】

　　“危房集中、基础设施落后”是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对旧城区改建项目的定位。《操作指引》中就其认定标准和程序都做了规定：

　　1. 危房应当通过房屋安全鉴定予以确定，危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中;

　　2. 拟征收范围内及其相邻区域的基础设施有下列情形之一的，可认定为基础设施落后：

　　(一)本指引第四条规定的基础设施中，至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的;

　　(二)本指引第四条规定的基础设施中，至少有3项基础设施基本没有配置的。

　　第四条中规定的基础设施主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等。

　　3. 危房集中或者基础设施落后的认定程序。

　　在这一部分中，《操作指引》重点突出了对片区内房屋权利人意见的尊重。具体而言，按前述标准认定为危房集中或者基础设施落后的，各区政府、功能区管委会应当公布认定结果，征求公众意见，征求意见期限为15日;

　　拟征收范围内的房屋权利人应当在上述期限内对认定结果提交书面意见，逾期不提交的，视同认可危房集中或者基础设施落后的认定意见;

　　征求意见期限内，对认定结果提交书面反对意见的拟征收范围内房屋权利人不足半数的，可以实施房屋征收。

　　这就是说，如果您不认为自己所居住的房屋需要征收拆迁，就一定要在征求意见期限内书面提交反对意见，否则就视为您认可有关部门的认定结论了。

　　此外，《操作指引》还对未经登记建筑的调查、认定和处理，征收补偿方案，房屋的征收与补偿等做了详尽的规定，有需要的朋友都可以查阅，并在查阅后关注自己房屋所在地区是否有此类规定。

　　在明律师最后要提示大家的是，这类《操作指引》往往对预征收等环节做了规定，而这部分程序很可能在客观上构成对590号令规定的“创新”甚至某种“突破”。被征收人对评估机构的选择权等很可能因为程序上的变动而被模糊化，“模拟”的基本上都是最终的，但“模拟”的又无法救济。遇到此类难题时，大家要及时咨询专业律师，在个案中寻求救济权利的有效途径。切不可盲目认为这类文件“不可撼动”或者“就是法律”，从而放弃自己的合理主张。(王小明/综合整理)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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