城中村改造升温！拆迁中的这一重磅细节你可不能犯糊涂！

　　近日，“城中村改造”这一概念大有取代棚户区改造的势头，开始在各地蓬勃开展，相关的媒体报道也是一搜一大把。那么，此轮城中村改造升温与以往相比有哪些新的变化呢?拆除农村房屋的过程中又遵循着怎样的程序呢?本文，在明律师就结合媒体报道中的只言片语，为大家细究其中你绝不能犯糊涂的细节……

　　【2020版新程序部分步骤曝光】

　　很多被征收人都和在明律师一样，对2020年新修订《土地管理法》规定下的农村征地程序有诸多猜想和关注。而此轮城中村改造拆迁恰恰是典型的集体土地征收项目，其所依据的正是新法第47条规定的程序。

　　据当地媒体报道，此轮城中村改造拆迁的大致步骤为：

　　履行民主程序—完成入户评估、编制征地补偿安置方案—签订征收补偿安置协议—房屋拆除、土地清表—土地组卷报批、安置区开工建设前期准备工作

　　“先签约，后报批”，这就是典型的新法征地流程。从报道中的步骤里，这样几个细节值得农民朋友们注意：

　　1. 积极配合、参与入户评估工作。入户评估主要针对农村宅基地上房屋的补偿价值，将直接影响到被征收人到手的补偿利益。

　　被征收人一定要积极依法配合、参与这一环节，“不让进门”“不提供相关权利凭证和资料”并不能起到拖延时间、拒绝搬迁的目的，反而会令自己的补偿利益处于不确定的状态。

　　2. 对征地补偿安置方案及时提出修改意见。《土地管理法》第47条明确，拟订的征地补偿安置方案需要在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少30日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　在明律师认为，此即相关报道中提及的“履行民主程序”。对面临城中村改造的农户而言，与补偿标准、安置方式、社会保障等相关的任何疑问、意见和诉求，都应当在这一期限内通过“村民自治”途径提出。这对于后续征收补偿工作的顺利开展是很有积极意义的。

　　顺便一提的是，根据新法的规定，听证会的“门槛”较高，必须是半数以上的被征地农村集体经济组织成员认为方案不符合法律、法规规定才会组织召开。实践中，对征收拆迁持不同意见的往往是少数人，这一种救济途径也就基本用不上了。

　　3. 签订补偿安置协议后即拆除房屋、清表土地，所签协议并非“附条件生效”?

　　这是相关报道中透露出的一个重大疑问，颇值得细究一番。

　　过去一般认为，征收决定的合法生效是签订正式征收补偿安置协议的前提条件。在征收决定公告前所签订的内容上与征收补偿安置协议大致相同的协议，只能是“附生效条件的协议”。也就是说，征收决定发布，协议生效;征收决定未能发布，协议不生效。

　　而在此次城中村改造拆迁的报道中，这一顺序却被表述为签完约就拆房，之后再行组卷报批。这样一来，也就意味着征收方与被征收人所签订的这份协议并非“预征收协议”，而是实实在在的“房屋拆迁补偿安置协议”。

　　不必等待项目获取省政府作出的征地批复，拆迁方就可以据此动手拆除房屋、清表土地了!

　　笔者认为，我们姑且不去纠结于这种程序究竟是否符合《土地管理法》第47条所规定的程序，至少农民朋友们要对这一顺序准确理解把握——一旦同意签约，房子、其他地上附着物和青苗就没了，绝没有再反悔的余地。

　　换言之，我们不应认为这样的签约行为还叫“预签约”，这和正式签约从法律后果上看根本没有区别。“清零”速度快，是这一操作模式的直接反映。

　　不过需要明确的是，对“个别确实难以达成协议的”，征收方无权径行强制拆除、清表，而是要待正式的土地征收公告发布后才可作出责令交出土地的决定，进而申请法院强制执行。

　　4. 所提供安置房基本为“期房”，需对其合法性、可靠性在补偿安置协议中予以明晰约定。此轮城中村改造采取的是“先拆房、后建房”的补偿安置顺序，“期房安置”虽然普遍，但也的确会存在逾期交付、房屋质量和能否办理不动产权登记等法律风险。

　　在明律师建议被拆迁村民通过补偿安置协议对相关问题予以确定，或者留存其他的书面证据，避免交房时出现意想不到的纠纷。

　　在签订补偿安置协议时，安置房的地点、面积和套数至少要是明确的，这点需要大家注意。

　　在明律师最后要提示大家的是，城中村改造过程中势必还会对无证的“违法建筑”进行查处和清理整治，且从严格的意义上讲，违建是不予补偿的。被拆迁村民如果碰上了这一与拆迁如影随形的矛盾纠纷，一定要及时咨询专业律师，在律师的指导下积极收集有利于自己的证据，针对相关调查、认定结果采取救济措施，为自己的房屋和其他附属物争取更加公平、合理的拆迁补偿。(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。