城中村改造每人补偿180平方米还嫌少？原因原来在这儿……

　　人均180平方米房屋安置面积在城中村改造等宅基地上房屋拆迁项目中算是非常不错的补偿政策了。然而即便如此，仍有被拆迁人对补偿安置不满意，这其中自然是有特殊原因的。本文，在明律师就和大家聊聊这里面的“特殊原因”。

　　【问题一：人口少面积大“数人头”不值?按面积算补偿有法可依】

　　被拆迁村民可能会说了，我家同住户籍家庭成员少但房屋面积大，“数人头”算出来的安置面积自然是不值了。

　　既然如此，我们可以理直气壮地要求拆迁方按现有房屋价值的“1:1”补给我们。

　　《土地管理法》第48条规定了“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则。且对房屋的补偿按面积计算本身就是符合补偿的计算原理的，更是“居住条件有改善”原则的保障方式之一。

　　以补偿安置方案不可改动为由拒绝“算面积”给予安置房补偿的，被拆迁村民可拒绝签订补偿安置协议，并针对拆迁方作出的补偿裁决、决定或者责令交出土地决定提起复议或者诉讼。

　　【问题二：相当一部分房屋面积系无证加盖】

　　事实上，这才是问题的核心。就一些被拆迁村民而言，其多年来持续不断地对房屋进行翻建、改建、扩建，加盖出的面积已经远远超过了宅基地审批时集体土地建设用地使用证上的证载房屋面积。

　　而这部分无证面积若无法被认定为合法建筑，则其将面临不予补偿或者仅计算极低的“安慰性补偿”的结局;若这部分面积过大，还可能导致按人头置换的安置房面积无法“覆盖”掉其面积的现状，被拆迁村民同样会觉得吃亏。

　　针对这种现实中的老大难问题，在明律师提供以下思路供村民们借鉴：

　　1. 首先判定无证面积是否具有一定的合法、合理性。若加建的部分是2008年《城乡规划法》施行前在自家宅基地范围内建设的，那么尚可能构成“历史遗留原因形成的”无证面积的情形，即其存在有一定的合法、合理因素。

　　反之，若加建部分就是近几年新建的，且未办理任何规划许可、建房手续，那么加盖行为基本上就是违法建设，其获取补偿安置利益也就欠缺合法、合理性。

　　2. 对于宅基地上建造的“高层建筑”，要依据房屋所在省、市的法规、规章判定其是否符合乡、村庄规划和国土空间规划。一般而言，农村房屋的高度应控制在10-12米的范围内，也就是最多允许自建3层楼。超过3层，建房手续将会变得复杂，无手续的就可能被认定为违建。

　　3. 超出自家宅基地面积，甚至违法占用荒地、耕地、林地等建造的住宅房屋，确系违建，一般无法获取全额的补偿。

　　4. 对“部分合法，部分违法”房屋的补偿不满时，仍可针对合法部分的补偿安置条件着力，找准项目存在的违法点，通过申请政府信息公开和村务公开、对违法行为申请查处、对村委会作出的侵害村民权益的决议要求乡镇政府监督纠正等途径进行争取，整体提升补偿的空间仍是存在的。

　　5. 要善于把握非征收性质的“协议搬迁”城中村改造的特点，在协商谈判中尽力为无证面积争取补偿利益。可灵活地选择货币补偿等房屋安置以外的补偿途径，不要一根筋。

　　同时，要特别注意“预签约”这类程序设置。当本村房屋普遍存在无证面积较大的问题时，要联合其他有类似情况的农户对补偿安置方案提出意见，要求其进行修改。

　　在诉求未得到满足时不要轻易签订附生效条件的补偿安置协议。只要我们自己不甘当“基数”，预签补偿协议就难以达到预定的签约比例，针对补偿安置条件的博弈就有望继续下去。

　　在明律师最后要善意地提示大家的是，无证面积毕竟不同于有证面积，其合法性存在瑕疵是不争的事实。这就意味着想要为其争取到同有证部分完全等同标准的补偿客观上是有难度的，被拆迁村民对此要有充分的心理准备。在此基础上，我们就可以“尽最大的努力，求最好的结果”了，即使最终结果不甚满意，大家也可以欣然接受。调整好对补偿条件的心理预期，对我们而言是十分必要的。

　　自然，无证面积绝不能直接等同于违建进而分文不补，更不能在调查事实不清、程序违法的情况下擅自强制拆除。遭遇这种恶劣做法时，被拆迁村民要挺直腰杆，勇于通过复议、诉讼等途径捍卫自己的合法权益，在协商沟通无果之下通过行政赔偿这一终极程序来对违法暴行施以惩戒。(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。