改造拆迁下的“城中村”，弄清这些问题补偿不会被压低！

　　各地的城中村改造拆迁近日热度持续攀升，无疑这是“城市更新”的又一重要着力点，将会对城中村“居民”未来的居住生活产生重大且深远的影响。那么，这些“新市民”究竟都在关心哪些与改造拆迁及其补偿相关的问题呢?本文，在明律师将就其中关注度高的几个问题给出简明扼要的答案。

　　【问题一：城中村改造需要具备怎样的批复、计划?】

　　对于这个问题，我们需要明晰依据《土地管理法》规定以集体土地征收形式开展的城中村改造的要求。

　　以“全面改造”(即整村拆旧建新，而非修修补补的“微改造”)为形式的城中村改造拆迁项目应当符合社会公共利益的需要，具体的就是《土地管理法》第45条规定的5+1项情形。

　　集体土地征收项目应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)和专项规划。属于保障性安居工程建设或者成片开发建设的，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　再次，集体土地征收项目必须获取省政府的征地批复才能正式实施。按照对《土地管理法》第47条的一般性解读，尽管征地依法报批前征收方可以启动协商、评估、签约等大量工作，但拆除房屋、清表土地、进场施工等行为却只能在征地正式获批后才能实施。

　　“未批先拆”作为行政行为而言是缺乏法律依据的。不过在近期的实践中，一些地方似乎有意在“试探”这一底线问题，确立了“签约后即可不等批复，直接拆除房屋”的程序，这不得不引起村民的高度重视。

　　【问题二：城中村改造与“老旧小区改造”有何区别?】

　　与其对比区别，不如先把城中村改造的性质、定位明确一下。

　　简言之，城中村改造项目有以下特征：

　　1. “城中村”即城市中的农村，意味着其所处区位很可能已经被纳入城市规划区，且与城市国有土地毗邻、交错，但其自身的土地性质仍为农村集体土地;

　　2. 对“城中村”的拆迁改造常见的只有两种模式：一是以农村集体土地征收开展，具有行政强制性;二是以“协议搬迁”形式开展，不具有行政强制性(广东省“三旧改造”中的旧村庄改造很多就属于这一类，“撤并村庄”类搬迁改造也可归入此类)。

　　3. 城中村改造也可分为全面改造、微改造和两者结合3种形式，其中完全不拆房的“微改造”客观上与“城镇老旧小区改造”高度相似，都以“修修补补”“硬件提升”为主要工作。其余两种因为牵涉拆除房屋，就与老旧小区改造没有什么相似性了。

　　这样一罗列大家就清楚了，所涉土地性质不同和实施方式不同是城中村改造与老旧小区改造的最显著区别。凡是涉及“拆除房屋、清表土地、另行安置”的，都不是老旧小区改造;换下水管、加装电梯、外墙保温才是典型的老旧小区改造实施内容呢。

　　实事求是地讲，能赶上城中村改造征收拆迁，对村民而言总体上真是件好事。我们多次讲过，拆迁是“求之不得”的事情，只能靠“命”去碰。

　　【问题三：城中村改造能与村集体、村委会签约吗?】

　　这类问题牵涉城中村改造的发起主体和项目性质问题。前面提到的“协议搬迁”类项目，村委会、村集体很可能联合某开发商发起项目，村民如同意补偿安置条件就需要与它们签订补偿安置协议。

　　换言之，这类项目由于本质上就和政府没有直接关系，村民想和政府签协议也确实签不着。

　　而通过集体土地征收开展的改造项目中，村集体是农村集体土地的所有者，有权就土地补偿费、安置补助费部分与征收方签订征地补偿安置协议。

　　但农村村民住宅、其他地上附着物和青苗部分的补偿则应当直接由具体的农户(房屋、青苗的所有者)与征收方签约，村集体、村委会是不可无故代签的。

　　需要补充的是，村集体、村委会在城中村改造项目中的确占据着很重要的地位。对征地补偿安置方案是否提出修改意见、要求听证，土地现状调查和入户评估，房屋安置人员的确认，很多工作都要着落在村两委和村集体经济组织头上。

　　以往的一些个案中，正是由于村一级组织没能充分发挥“代表村民”的作用，仅凭个别村民代表的“点头”认可就轻率开具了“放弃书面意见、听证的声明”，从而使不符合被征地农民利益诉求的补偿安置方案蒙混过关，给后续的征拆实施工作埋下了隐患。

　　同时必须明确的是，村集体、村两委都无权自行启动征地，无权随意作出收回宅基地使用权的决定，无权认定村民的房屋为违建并予以“帮助”拆除，更无权对不同意签约腾房的村民实施各种逼迫、打压。

　　事实上，城中村改造拆迁恰恰是对一地“村民自治”能力和水平的检验，既往组织机构健全，相互信任和支持的，拆迁补偿也不会有问题。在明律师一向主张农民要将功夫下在平时，这样到了征拆来临的时候大家的权益才有保障。不代表村民的权益，还要村两委和村集体干什么呢?

　　在明律师最后要提示广大正在经历城中村改造的村民们的是，要把好事办好，真正让自己得到实惠，关键在于对法律、政策要明晰、吃透，对自身权利要及时行使，不明白的要及时咨询并弄清。有自己解决不了的无证房认定、补偿主体资格认定等实际问题，要及时向专业律师寻求帮助，才能确保自己在拆迁过后继续幸福安稳的生活。(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。