浙江省温州市平阳县昆阳镇城南村城中村改造和房屋征收补偿细则

　　昆阳镇人民政府，县有关单位：

　　《平阳县昆阳镇城南村城中村改造土地和房屋征收补偿实施细则》已经县政府第52次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　　平阳县人民政府办公室

　　2021年4月15日

　　(此件公开发布)

　　平阳县昆阳镇城南村城中村改造土地和房屋征收补偿实施细则

　　为推进昆阳镇城南村城中村改造工作顺利实施，保障被征收人的合法权益，根据土地、房屋征收补偿相关法律法规和《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》(平政发〔2014〕208号)、《平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法》(平委办〔2012〕179号)、《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》(平政办〔2016〕28号)等文件，结合项目实际，特制定本细则。

　　一、本细则适用于昆阳镇城南村城中村改造土地和房屋征收补偿(具体征收范围以征收红线图为准)。

　　二、平阳县人民政府确定昆阳镇人民政府作为征收实施单位，统一组织实施昆阳镇城南村城中村改造土地和房屋征收补偿工作。

　　本细则所称的被征收人指昆阳镇城南村城中村改造征收范围内的土地使用权人、房屋所有权人和集体土地所有权人。

　　三、集体土地征收和青苗补偿

　　集体土地征收及地上附着物和青苗补偿按《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》(平政发〔2014〕208号)、《平阳县人民政府关于调整平阳县征地区片综合地价标准的通知》(平政发〔2020〕120号)、《平阳县地上附着物和青苗补偿标准(2020年修订)》(平政办〔2021〕3号)等文件规定执行。属合法或可参照合法建筑(以下简称合法建筑)占用的土地，土地征收补偿已包含在房屋补偿中，不再另行补偿。

　　四、房屋征收补偿的一般规定

　　(一)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换或产权调换市场化安置(以下简称市场化安置)。

　　(二)被征收房屋的建筑面积和建筑占地面积以房屋权属证件记载为准。土地使用权面积以土地权属证件记载为准。未登记房屋以认定的面积为准。

　　(三)被征收的房屋前后余地(杂地、灰坦等)、简易棚用地、构筑物用地等，按照300元/m2标准给予一次性货币补偿。

　　五、未登记房屋的认定和处置

　　(一)有下列情形之一，因历史原因未登记或审批手续不完整的房屋，经认定后可参照合法房屋，予以补偿安置：

　　1.1987年1月1日前已建成的房屋。

　　2.1987年1月1日至1998年12月31日之间取得乡镇以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。

　　(二)未登记的下列被征收住宅房屋，由昆阳镇人民政府组织自然资源和规划、住建等部门按程序认定并公示后，予以确认是否给予补偿安置。

　　1.征收1987年1月1日至1998年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑(具体以1998年航拍图为准)，按程序认定并公示后，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并如期腾空交房的，可以参照合法房屋予以补偿安置;未在规定期限内签订协议的，依法不予补偿。

　　2.征收1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑(具体以2006年航拍图为准)，不予补偿安置，违法建筑如在规定期限内自行拆除的，按照房屋重置成新标准给予一定的清障费，如在规定期限内未自行拆除的，依法不予清障补助。

　　3.2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，一律依法不予补偿和清障补助。

　　(三)征收1999年1月1日至2006年12月31日之间土地、规划、建设审批手续不齐全的农村村民住宅房屋，在规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空拆除的，可以参照合法房屋予以补偿安置。未在规定期限内签订协议并腾空拆除的，依法不予补偿。

　　六、被征收房屋的货币补偿

　　(一)被征收人选择货币补偿的，补偿金额按照被征收房屋的市场评估价确定。市场评估价由具有法定资质的房地产价格评估机构(以下简称评估机构)依法评估确定。

　　(二)被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后30个工作日内一次性付清货币补偿费。

　　(三)被征收人按规定领取货币补偿费后，不再享有产权调换及市场化安置的权利。

　　七、被征收住宅房屋的产权调换

　　(一)被征收人选择产权调换的，被征收房屋根据合法建筑面积按房屋重置价、成新率、室内装饰，经评估后给予补偿。

　　(二)应安置面积按被征收房屋合法建筑占地面积的4倍给予安排新建套房建筑面积，或者按其合法建筑面积计算应安置面积。应安置面积价格按照安置房安置价结算(见附件2)。

　　(三)被征收人按就近的面积选择套型后，经昆阳镇人民政府审核同意后，多余的应安置面积可相互调剂整合成套。

　　(四)因安置房套型原因需增购的，增购面积原则上不得大于20平方米，其价格按安置房市场基准价计算(见附件2)。

　　八、被征收住宅房屋的市场化安置

　　(一)被征收人选择市场化安置的，参照《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》(平政办〔2016〕28号)执行。

　　(二)市场化安置房屋货币补偿金额由被征收房屋补偿金额和安置房屋价值金额构成。

　　被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积结合房屋重置成新确定。安置房屋价值金额按照应安置面积乘以市场化安置货币补偿单价确定。

　　市场化安置货币补偿单价由评估机构根据安置房屋市场基准价扣减房屋综合成本价评估测算，标准为2600元/m2。

　　九、征收国有出让性质的房屋，被征收人选择货币补偿或市场化安置的，在国有划拨性质的房屋征收补偿标准的基础上，按照征收决定公告之日的国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交出让金标准给予补偿;被征收人选择产权调换的，国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交的出让金不予补偿，今后安置房补办协议出让手续及费用由征收实施单位办理和缴纳，超出原房面积部分的费用由被征收人自行承担。

　　十、临时安置费和搬迁费

　　(一)临时安置费按被征收房屋合法建筑面积每月8元/m2计算。被征收人选择产权调换期房安置的，安置房为十层及以下的，过渡期为24个月;安置房为十层以上高层的，过渡期为36个月。征收实施单位应当在24个月内交付统规自建项目的安置用地。统规统建项目逾期交付安置房或统规自建项目逾期交付安置用地的，逾期期间双倍支付临时安置费(因不可抗力因素造成逾期的，过渡期顺延)。被征收人选择货币补偿、市场化安置或现房安置的，过渡期为4个月。过渡期限自被征收人将房屋腾空交付给征收实施单位之月起计算。

　　(二)搬迁费按被征收房屋合法建筑面积5元/m2计算，不足600元的按600元计算。选择期房安置的，搬迁费计算两次;选择货币补偿、市场化安置或现房安置的，搬迁费计算一次。

　　十一、被征收房屋的价值评估

　　(一)征收实施单位和被征收人协商选定评估机构，依法实施被征收房屋的价值评估。

　　(二)评估机构开展评估工作时应结合室内装饰、水电配套和附属物进行综合评估，评估机构评定的结果作为被征收房屋补偿的依据。评估机构要以户为单位出具评估报告,评估结果要在房屋征收范围内进行公示。被征收人对评定的被征收房屋价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估。

　　(三)被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的资料。

　　十二、土地房屋征收补偿协议的签订

　　(一)被征收人应在征收实施单位规定时间内签订土地房屋征收补偿协议，同时移交房屋、土地权属证件及相关资料，由征收实施单位统一报有关部门注销。

　　(二)征收设有抵押权或租赁关系的房屋，被征收人在征收期限内自行处理抵押权或解除租赁关系后，方可签订土地房屋征收补偿协议。

　　(三)土地房屋征收补偿协议签订后，被征收人应在征收实施单位规定时间内腾空移交房屋及占用的土地其房屋以及附属物、构筑物、已作补偿的室内装饰物品等的处分权、拆除责任均属于征收实施单位。

　　十三、安置房建设

　　(一)选择产权调换的，就近安置在昆阳镇城南片区。安置房用地性质为国有划拨，安置房为高层住宅建筑，安置地块的房屋平面布置、层数、建筑密度和容积率均以规划部门审定的为准。

　　(二)水、电、讯、视等配套管线设施由征收实施单位安装至安置房户外，供被征收人自行报装。

　　(三)产权调换安置房安置套房定位统一由征收实施单位组织落实。

　　十四、奖励与补助

　　(一)被征收人选择货币补偿的，按期签订货币补偿协议并按期搬迁腾空移交房屋后，给予被征收人被征收合法房屋市场价值(含装饰装修补偿，不含附属物补偿)10%的奖励。

　　(二)被征收人选择产权调换或市场化安置的，按期签订房屋征收补偿协议后，落地房按合法房屋建筑占地面积200元/m2给予奖励;按期搬迁腾空移交房屋后，落地房按合法房屋建筑占地面积150元/m2给予奖励。

　　(三)根据《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》(平政办〔2016〕28号)文件规定，被征收人选择货币补偿或市场化安置的，在签订补偿协议或领取被征收房屋货币补偿款之日起，12个月内在平阳县范围内购买商品房或政府提供的富余安置房的，可向房屋征收实施单位申请购房补助;新购房屋金额高于被征收房屋货币补偿金额(减去营业用房货币补偿金额部份)的，按不高于房屋补偿金额的10%给予补助;新购房屋金额低于被征收房屋货币补偿金额(减去营业用房货币补偿金额部份)的，按不高于新购房屋价值的10%给予补助。

　　十五、无房户和住房困难户的处置

　　本次征收范围内的无房户和住房困难户，在房源许可的前提下，由本人提出申请，经项目所在村委会审核并进行公示，报征收实施单位同意后，按照人均住房面积25m2认购安置面积，但是每户认购安置面积最多不超过120m2。安置面积按照就近的套型面积进行认购，60m2以内的安置面积按照综合成本价计算，超出60m2的安置面积按照市场基准价计算。无房户和住房困难户认购安置面积应在被征收人安置完成后指定认购。

　　十六、涉及到鳌江镇墨城社区东城村坐落在城南村的住宅房屋参照本细则执行，村办公楼参照现行非住宅征收补偿政策执行。

　　十七、本细则由昆阳镇人民政府负责解释。

　　十八、本细则自发文之日起实施。

　　附件：

　　1.房屋重置价、成新折旧标准

　　2.安置房(住宅)安置价、市场基准价

　　3.房屋室内装饰、装修补偿标准

　　4.地上附着物和青苗补偿标准

　　平阳县人民政府办公室

　　2021年4月16日印发

　　官网链接：

　　http://xxgk.zjpy.gov.cn/art/2021/4/16/art_1404811_58927642.html

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。