导读：“以拆违代拆迁”遍地开花后，又冒出来了“以拆危代拆迁”……
征地拆迁纠纷本质上其实就是被拆迁人与房屋拆迁方之间的博弈。在这个博弈的过程中，房屋拆迁方时常屡出奇招，打对手一个措手不及。将被拆迁人的房屋鉴定为“危房”，就是他们逼迁时常用的一个手段，也是使房屋拆迁方的暴力拆迁行为合法化的“好办法”。北京在明律师事务所资深拆迁维权律师段福惠所代理的贾女士等人征地拆迁纠纷一案中，就碰到了此类情况。贾女士等人的房屋实际上稳固无损，但房屋拆迁方却找了一家所谓的鉴定机构将贾女士等人的房屋鉴定为“危房D级”。如此一来，他们的违法拆迁行为就被披上了“合法的外衣”，看起来贾女士等人“恢复原状”的诉讼请求已不具现实可能性和必要性。然而，这里面其实隐藏了许多“猫腻”。
所谓的危房，就是指“危险房屋”。根据住房和城乡建设部发布的《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”危房按照其危险程度一共可以分为四个鉴定等级：A级危房，是指结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全； B级危房，是指结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求 ；C级危房，是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房； D级危房是危险程度最高的一个等级，是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。在段律师办理的这起案件中，贾女士等人的危房已被鉴定为危险程度最高的D级危房。实际上，此类鉴定并不具有合法性与合理性。我们可以从以下两点入手找出他们的漏洞，逐个击破：
1. 从房屋拆迁方委托的鉴定机构主体资格入手
鉴定机构必须具备法定的主体资格，该机构作出的鉴定意见才有合法性。因此，我们可以查询该鉴定机构是否拥有鉴定资格证书、技术职称等文件信息，以确定该鉴定机构是否具有合法的鉴定资质。在段律师办理的这起案件中，该房屋拆迁公司委托的鉴定机构就不具备鉴定资质，故其作出的鉴定意见也不具有合法性。
《城市危险房屋管理规定》第6条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。据此，鉴定机构应为“官办”，如不符合上述规定，那么其所出具的鉴定文书是没有法律效力的。
2. 从鉴定过程入手
合法的鉴定意见应当是经过科学、合理的鉴定过程后综合各方面情况严谨而理性地作出的，否则该鉴定意见不能被当作证据使用。在贾女士等人房屋被拆迁一案中，房屋拆迁方委托的鉴定机构在鉴定过程中没有入户调查，也没有现场勘查，故该鉴定意见没有事实依据，不具备合法性与合理性。
《规定》第8条规定，鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：（三）现场勘查、测试、记录各种损坏数据和状况；据此，没出现场就出报告的情况是没有法律依据的。
在明拆迁律师最后想提示广大被房屋拆迁人的是，鉴定意见只是法官借以查明事实、认定案件性质的其中一项依据，但是鉴定意见并不具有当然的科学性和预定的证明力，还需要审查评断其合法性与合理性之后方可作为证据使用。我们在与房屋拆迁方周旋谈判的过程中，看到房屋拆迁方拿出所谓的“危房鉴定报告书”，千万不要慌乱，而是应当沉着冷静地识破该鉴定意见中存在的法律漏洞，见招拆招。（郑雪霏/文）
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
有了拆迁许可证就可以无限期拆我的房子，这合法吗？
十九大报告内容对未来土地征收补偿会产生影响吗
拆迁办的拆迁协议只有一份吗
衡阳拆迁补偿
本所刘勇进、谭深杰律师代理的潘某某等126人诉济南市历城区鲍山街道办事处西梁王庄二村村委会侵害集体经济组织成员权益一案胜诉
由本所李顺华律师、谢瑞青律师代理的肥西市葛先生、刘先生复议合肥市自然资源和规划局不依法履行查处职责一案胜诉
拆迁补偿条例590号令
本所纪召兵、肖卫红律师代理的曹先生诉温州市鹿城区政府双屿街道办事处行政处罚一案胜诉
鱼塘征收补偿协议
由本所李顺华律师、韩海祥律师代理的银川市王女士诉银川市兴庆区人民政府行政补偿一案胜诉
关于农村违法征地拆迁,最高法关于集体土地与征收补偿若干意见
测绘与拆迁赔偿,空宅基地拆迁怎么赔偿,征地拆迁测绘服务
向执行难宣战！最高法连发涉征收执行问题案例！
哪个部门发布拆迁公示，征地拆迁，应当向哪些部门申请政府信息公开 ？
昆明市征收补偿，2023年最新昆明市征地拆迁补偿安置办法
浙江省征地补偿标准文件
广元市关于国家拆迁的法律，广元市征地拆迁补偿安置办法
征地拆迁有权利拆除房屋吗，征地拆迁谁负责
拆迁款可以随意挪用吗，征地补偿款可以挪用吗
房屋拆迁如何赔偿
房屋拆迁款怎么分，房屋拆迁款发放流程
房屋拆迁合同如何约定补偿，房屋拆迁赔偿房屋协议
拆迁征收赔偿,国有土地上房屋拆迁征收与补偿多少钱一亩,拆迁征收房屋补偿多少
房屋拆迁评估机构资质，拆迁评估公司需要哪些资质
拆迁一般都怎么流程
拆迁违建律师
房屋拆迁租商铺赔偿吗,商铺拆迁租客是否有补偿
铁路农村房屋拆迁,铁路房屋拆迁补偿标准
房屋已拆迁有哪些政策,中华人民共和国民法典 中关于房屋拆迁的法律规定有哪些
农村房屋拆迁兄弟分配,两兄弟共一块宅基地只有一方出资建房怎么分
要求公开他人的拆迁补偿协议，能否申请有关他人拆迁补偿信息公开
拆迁补偿不按合同,拆迁补偿协议是否适用民法典合同法的规定
事业单位不享受拆迁补偿吗，为啥子事业单位人员不能享受征收补偿
拆迁房票可以转让吗,拆迁补偿的房票可以转让吗
现在旧村改造拆迁补偿,羌下旧村拆迁补偿标准
未签字拆迁补偿方法，拆迁补偿过低，抗住不签字就可以了吗？
房屋拆迁补偿60平米，无锡拆房60个平方补偿
农村修高速房屋拆迁补偿多少一平，农村修高速公路拆迁赔多少
残疾人家庭拆迁补偿，残疾人家庭拆迁补偿政策
拆迁补偿6百万,国家电网征地费用
最新新闻
第一次打拆迁律师的咨询电话，会被问什么？
来电会被问四样：房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久；按这四样说清楚，就能先拿到一个方向性判断。
拆迁评估机构是谁定的？我不认可能换吗？
评估价是补偿的底盘，选择权在被征收人手里：先协商选定，谈不下来再走多数决定或随机选定，具体办法由省级规定，内定的可主张程序违法。
拆迁公告后户口被冻结，还能迁入吗？新生儿怎么办？
征收范围确定后暂停办理迁入等手续，最长不超过1年；新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
拆迁维权，先行政复议还是直接行政诉讼？
多数拆迁争议两条路任选：复议60日、诉讼6个月；但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形，政府信息公开不予公开的即属其一。
房子突然被鉴定成「危房」要拆，怎么办？
危房鉴定分A、B、C、D四级，只有D级才涉及整体拆除，处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档；对结论不服可申请复核鉴定。
一户多宅，拆迁时怎么补？多出来的会被无偿收回吗？
一户一宅是分配原则，但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回；来源合法的每处都该单独算账，最忌讳打包签一个总数，让合法的跟着被压价。
住的是公房（直管公房、单位房），拆迁有补偿吗？
公房承租人不是产权人，但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象，常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买了农村房，遇到拆迁能赔吗？
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效，拆迁补偿的法定对象仍是原房主；但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
