杨浦区商铺拆迁补偿，如何进行土地评估

一、杨浦区商铺拆迁补偿，如何进行土地评估

进行土地评估，有以下几种方法：

1、市场比较法，市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

2、收益还原法，收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

3、成本逼近法，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。

4、剩余法，剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。

5、基准地价系数修正法，基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

二、土地使用权评估的评定

回答土地使用权评估的原则有哪些的答案如下：1.合法公正的原则

土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

2.有利于开发利用的原则

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3.区别对待

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4.最大使用效益的原则

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

三、土地征用价格评估

不同类型的林地征用和占用费用标准如下：人工成林林地、疏林地按面积计算，平川地12元/m2，山坡地10元/m2；天然成林林地、疏林地按面积计算，平川地10元/m2，山坡地8元/m2；人工未成林林地按面积计算，平川地8元/m2，山坡地6元/m2；天然未成林林地按面积计算，平川地6元/m2，山坡地5元/m2。

法律分析

标准如下：

1、人工成林林地、疏林地，按征用、占用林地的面积计算，平川地12元/m2，山坡地10元/m2；

2、天然成林林地、疏林地，按征用、占用林地的面积计算，平川地10元/m2，山坡地8元/m2；

3、人工未成林林地（含未达到挂果年龄的经济树种），按占用林地的面积计算，平川地8元/m2，山坡地6元/m2；

4、天然未成林林地，按占用林地的面积计算，平川地6元/m2，山坡地5元/m2

拓展延伸

土地征用补偿标准研究

《土地征用补偿标准研究》是一项旨在探讨土地征用补偿标准的研究工作。随着城市化进程的加快，土地征用成为一项重要的政策措施。该研究旨在深入分析土地征用补偿标准的制定原则、方法和实施情况，以提供科学、合理、公正的补偿标准参考。通过对各地区的案例研究和调查分析，研究团队将探讨土地征用补偿标准与土地价值、农民权益保护等因素的关系，并提出相应的政策建议。该研究的目标是为土地征用补偿标准的制定和实施提供科学依据，促进土地征用工作的公平性和可持续发展。

结语

通过《土地征用补偿标准研究》，我们深入探讨了土地征用补偿标准的制定原则、方法和实施情况。在城市化进程加快的背景下，土地征用成为一项重要的政策措施。我们通过案例研究和调查分析，探讨了土地征用补偿标准与土地价值、农民权益保护等因素的关系，并提出了相应的政策建议。我们的目标是为土地征用工作提供科学依据，促进公平性和可持续发展。

法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、土地评估公司收费标准

土地评估公司收费标准：100万元以下按4‰100-200万元按3‰200-1000万元按2‰2000万元按1.5‰32000-5000万元按0.8‰10000万元按0.4‰10000万元以上按0.1‰。 土地评估公司资质办理条件如下：1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上 ；2、企业注册资本人民币100万元以上；3、有7名以上专职注册土地估价师；4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上；5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上的专职估价师；6、评估公司设置土地评估技术负责人，技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师；7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%；8、有固定的经营服务场所；9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 综上所述，土地评估公司的收费标准与具体情况有关，通常根据评估对象的类型、面积、用途、地理位置、市场环境等因素来确定收费。一般来说，土地评估的收费主要包括评估报告费用、人工费、差旅费、材料费。 【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

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内容审核：席炎飞律师

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