住改非拆迁补偿方法，“住改非”补偿上不同的做法有哪些

住改非拆迁补偿方法，“住改非”补偿上不同的做法有哪些

一、“住改非”补偿上不同的做法有哪些

“住改非”补偿的不同做法主要包括货币补偿、产权置换以及结合型补偿。

货币补偿：这是最基本的一种补偿形式，依据房屋的市场价值进行计算，并按照相关规定进行支付。具体的评估依据包括市场评估价、商品房交易均价以及重置价。市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，由专业估价机构根据估价目的和原则进行评估。商品房交易均价则是指同区域同类型普通住宅商品房的交易平均价格。而重置价是指重新建造与被拆迁房屋具有同等功能效用的全新建筑物的正常价格。

产权置换：也被称作产权调换，根据评估方法的不同，有两种置换方式，即价值标准产权置换和面积标准产权置换。价值标准产权置换是通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，然后以新建房屋的产权进行等价置换。面积标准产权置换则是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换还包括异地安置和回迁安置两种形式。

结合型补偿：由于诸多因素，如房价和地价的虚高，有时不能单纯用货币补偿或产权置换来解决问题，因此就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。这种方式既给予被拆迁人一定的货币补偿，又提供产权置换的选择，以满足不同被拆迁人的需求。

总的来说，“住改非”补偿的具体方式会根据地区、政策以及被拆迁房屋的具体情况而有所不同。在选择补偿方式时，被拆迁人应详细了解各种补偿形式的政策标准、实际效果等方面的情况，并在咨询专业机构或律师的协助下进行决策。

二、住改非拆迁补偿标准

（一）大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前的几年（具体几年，各地不同）以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，就是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。

对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据经营年限确定。

（四）某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

有些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间节点之前住改非，此时间节点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

（五）采用混合标准

临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；

其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的几倍进行补偿。

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三、住改非补偿方法是什么

一、住改非拆迁补偿标准是什么1、住改非拆迁补偿标准如下：

（1）足额支付房屋补偿费和装修费；

（2）房屋拆迁安置费和搬迁费；

（3）困难补助和奖励费；

（4）房屋内各项家电移机补偿费；

（5）非住宅房屋营运损失补偿费。

2、法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

二、住改非拆迁补偿归谁所有住改非拆迁补偿由房屋所有人获得，经营者可依照承租人获得相关补偿，没有所有权的承租人可获得装修、搬迁、停业补偿，补偿根据房屋用途和装修情况发放。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

四、住改非拆迁补偿标准是什么

法律分析：

“住改非”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定的称谓，所谓住改非，又称住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其临街或者具有其他地理位置上的优势，房屋使用人将其改变为为商铺进行经营。

拆迁时，被拆迁房屋房产证上标明的用途为住宅，但被征收人在经营时依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录，其住宅实际用途已经发生改变

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；

选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

五、住改非房屋补偿办法

法律分析：

“住改非”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定的称谓，所谓住改非，又称住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其临街或者具有其他地理位置上的优势，房屋使用人将其改变为为商铺进行经营。

拆迁时，被拆迁房屋房产证上标明的用途为住宅，但被征收人在经营时依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录，其住宅实际用途已经发生改变

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；

选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

六、关于住改非,国家有没有统一的补偿标准

（一）大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前的几年（具体几年，各地不同）以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，就是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。

对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据经营年限确定。

（四）某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

有些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间节点之前住改非，此时间节点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

（五）采用混合标准

临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；

其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的几倍进行补偿。

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文章来源参考：头条-未享受房改房的补偿标准，住改非房屋补偿办法

内容审核：张勇律师

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