具备扎实的法律实务能力,在房屋土地征收、房地产合同、城镇拆迁、水域占用、政府谈判等民商行政领域积累了丰富的办案经验。 擅长把握当事人根本利益,结合案件具体特点,综合一切合法手段,制定最为经济、有效的纠纷解决方案。并通过丰富的纠纷解决经验、扎实的法律基本功与特有的案件领悟力为当事人争取最大的利益,深受委托人好评。
正文:(1)民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志,而不是某个人或某些少数人的意志,且该意志不能违反法律的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条第二款规定:“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”。一些农村部分村民的土地收益权得不到保护,与人们对村民自治的模糊认识有很大的关系,其所依仗的就是村民自治制度所赋予的一些权力,其实这是对村民自治权力的滥用。在一个民主和法治的国家,任何形式的自治都不能同国家的依法行政相违抗,任何形式的自治章程都不能同国家的法律相抵触,任何形式的社区民主决定都不能损害公民的基本权利。因此,那些同国家法律、法规和国家政策相抵触的自治章程、村规民约以及村民民主决定都是自然无效的。村民自治必须在民主和法治的轨道上才能获得健康发展,必须做到既要充分发扬民主又要遵守法律。(2)平等原则。在进行征地补偿款分配中,要充分保障每个集体经济组织成员或村民享有平等的待遇,正确地处理利益关系。之所以会出现剥夺少数成员或村民征地补偿款分配的收益权,主要受经济利益驱动的影响,农村集体经济组织每次的收益和征地款分配总量是恒定的,为了更多的分配集体收益,惟有通过减少应分款人数来实现多数村民的最大利益化,因此,公正、公平地分配征地款是保障每个成员或村民享有土地收益权的前提。(3)权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小,做到权利与义务相一致,公平合理地分配征地款。在明确了农村征地补偿款分配的受益主体和农村征地补偿款分配纠纷的处理原则后,对当前农村征地补偿款分配中存在的突出问题应合理的予以解决: 1、关于嫁城女及所生子女的问题。与城镇职工、居民结婚的农村妇女(嫁城姑娘),由于政策规定不能到男方落户的,且居住地也未迁离、享有地权的,应当保证其享有村民同等待遇。其所生子女是农村户口的,属有地权主体,应与其母等额分配。2、关于入赘婿的问题。对于入赘婿及其所带的子女,只要户口已迁入,且居住在当地,其迁出地已不享有地权的,应保证其享有村民同等待遇。3、关于离婚或丧偶的妇女的问题。妇女离婚或丧偶后仍在原居住地生活,户籍仍在当地,且原居住地村(组)保留其原有地权的,应与本村村民等额分配土地收益;若不在原居住地生活、其新居住地地权尚未落实的,原居住地所在村(组)应保留其地权,并与村民等额分配收益。4、关于农村五保户收养子女的问题。对依据《收养法》办理了相关手续,已在当地村组落户的养子女,也应与村民等额分配。5、关于农业户口入学的大、中专在校学生的问题。农业户口入学的大、中专学生以及毕业后未就业前,因就学已将户口从农村迁出,但从经济来源看,家乡地权仍是他们主要的依赖条件,为确保学生能完成学业,可当有地权看待,应与村民等额分配或适当分配。6、关于进城打工人员的问题。进城打工人员,户籍仍在当地,仍依附于村集体土地,而不是对地权的放弃,打工是为了挣钱弥补生产和生活所需,不能取消村民待遇,必须与本村村民等额分配。7、关于超生子女的问题。对于违反了国家计划生育政策生育的子女,如已接受处罚,并已执行到位、户口已登记的,应当给予地权,与村民等额分配 8、关于服现役的义务兵的问题。凡农业户口的服现役的义务兵,不能停止其受益分配;如在部队一旦提干或转志愿兵,有了固定工资,应停止其受益分配。
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文章来源参考:头条-农村征地补偿款分配法律规定,农村征地补偿款的分配原则内容审核:赵昀腾律师
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拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
房屋被拆没拿到钱,合法强制拆除的办法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
房子被偷拆,合法强制拆除的路子很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
安置房不交付,协议签了不等于事情结束,对方不付款、不交房、停发过渡费,都属于不履行协议。老百姓可以起诉,也可以先书面催告,把催告记录留作证据。征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。
停产停业损失,土地这一块最容易被忽略。国有出让地按剩余年期和基准地价核算,集体建设用地上的厂房,土地价值往往体现不出来。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。
补偿面积少算,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
自管公房拆迁,先分清房屋性质。公房分三类:直管公房,产权在房管部门;自管公房,产权在单位;房改房,已经按房改政策卖给个人但可能没办证。直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。
无证房按违建拆除,卡点落在认定这两个字上,房子定成违建,补偿基数归零;定成历史遗留,合法面积照算。老百姓先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。
被逼签协议后强拆,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
外嫁女不能分补偿,2026年实务里,争议多集中在三类人:外嫁但户口没迁走的女儿、离婚后回原籍居住的妇女、在校大学生和现役军人。认定成员资格,看四个要素:户籍登记在本村;有承包地或者曾经有过;履行了村民义务,比如集资、出工、参保;以集体土地为基本生活保障。