杨海军,北京在明律师事务所专职律师,致力于征地拆迁、土地纠纷、建筑房产法律事务研究。
遭遇强制拆迁,行政复议和行政诉讼是有效的维权途径。
行政复议需在知道具体行政行为60日内,向作出强制拆迁决定的上一级行政机关或本级人民政府提出申请,同时提交申请书与能证明强制拆迁违法的证据,像现场照片、视频、产权证明等。
行政诉讼则要在知道或应当知道行政行为6个月内,向有管辖权的法院提起,以作出强制拆迁行为的行政机关为被告,准备好包含明确诉讼请求、事实和理由的起诉状,并附上相关证据,诉讼期间注重收集行政机关程序违法、实体违法等证据,如未依法公告、未按法定补偿标准补偿等。
建议被拆迁人在遭遇强制拆迁时,第一时间留存相关证据,及时启动维权程序,必要时可咨询专业律师以获取更有效的帮助。
在强制拆迁起诉中争取赔偿诉求,可从以下方面着手:
收集证据。收集能证明房屋、附属物等财产价值的证据,如购房合同、装修发票等;记录屋内物品,拍照、录像留存清单;收集强拆造成人身伤害的医疗凭证等。
明确赔偿范围。包括房屋价值赔偿,按市场评估价确定;搬迁安置补偿,涵盖搬迁费、临时安置费;室内物品损失赔偿;若造成人身损害,还应赔偿医疗费、误工费等。
再者,确定赔偿方式。可选择货币赔偿或产权调换,根据自身需求合理主张。
在诉讼中,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律,向法院充分阐述诉求和理由,争取合理、足额的赔偿。
若在强制拆迁起诉诉求中证据不足,可从以下方面补救:
自行收集补充证据。比如通过拍照、录像记录强拆现场状况,包括房屋原状、被破坏情况、参与强拆人员等;收集拆迁相关文件,像征收决定、补偿安置方案等。
申请法院调查取证。若因客观原因无法自行收集,如涉及某些行政机关保存的内部文件,可在举证期限届满前书面申请法院调查。
再者,申请证据保全。对于可能灭失或以后难以取得的证据,如现场的痕迹、物品等,可向法院申请保全。
若最终证据仍不足,可能面临败诉风险。此时要做好应对准备,可与对方协商解决纠纷,争取合理补偿。
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。