武汉城中村改造盛筵开席，武汉市城中村改造政策汇编分析

武汉城中村改造盛筵开席,武汉市城中村改造政策汇编分析

本月8日，汉阳最大的城中村改造项目——总建筑面积达80万平方米的观澜御苑(新新村村民住宅建设项目)正式动工。据介绍，该项目首创了“先建还建房再拆迁”的改造模式。

汉阳区政府相关负责人介绍，今年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速。今年初市政府下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。各个中心城区大规模的改造就此开始。

仅汉阳区城中村改造已经签订拆迁协议的有10081户，面积约273万平方米;目前已经拆迁7519户，面积达213万平方米。此次兴建的“观澜御苑”项目，位于汉阳三环线内新新村区域，毗邻武汉体育中心，南邻太子湖，属于汉阳区又一城中村改造的重点工程。

江堤乡相关负责人介绍，新新村改造项目也是首个先建还建房再实施拆迁的项目，为村民尽快改善居住环境做了大胆尝试。

该项目开发企业武汉汉阳造房地产开发有限公司负责人张华介绍，“观澜御苑”将塑造集娱乐、休闲、商业、人文交流为一体的多功能综合体，打造一个80万平方米的超大型社区，首批动工的是9栋18层约1200套住宅。而新新村的村民还建房不再是平民房、劣质房，而是节能环保的优质生态居所，让普通百姓也享受尊贵的居住品质。新新村改造项目的高调开工只是一个缩影，更多城中村项目将告别零星开发方式，公开入市。该市将加快推进危旧房改造工作，在今年6月份之前启动江岸区黄浦大街片等11个危旧房改造项目，力争一年内基本完成拆迁工作。

另外，武汉市房产局介绍，三镇目前共有在册危房196万平方米，超期使用房屋310万平方米，棚户区房屋约260万平方米。今年，武汉市政府已经将“加大旧城区危房改造力度”列入为群众办好10件实事之首。

据悉，11个改造项目分布在七个城区，总面积约2179亩。拟通过2-3年实施改造，建成一批布局合理、交通便捷、教育医疗等基础设施配套完善、环境良好的居住小区。今年计划新开工18.5万平方米的汉阳区鹦鹉洲片、江汉区新峰片等旧城改造安居房项目，启动洪山区19个城中村改造项目。

武汉土地交易中心相关负责人上半年也表示，今年土地供应总量跟去年相差不大，供应将首先保证城中村改造、旧城改造、廉租房等用地，对普通商品房用地有所压缩。

大量旧城改造、城中村等地块的上市，无疑为开发商提供了新的领地。

开发商纷抢“城中村”地块

其实，从2007年开始，城中村土地已成为改善城区土地供应的主力。2007年，武汉一次性出让了洪山区团结村及汉阳铁桥村、十里铺村、鹦鹉村等四个城中村地块，总净用地面积超过39万平方米，今年陆续上市。今年6月份，洪山区三角路村和洪山区余家头村两宗城中村改造项目，面积大、起拍价高，但仍然被福星惠誉和湖北奥山置业分别拍得。其中，三角路地块总用地面积8.31万平方米，以10.26亿元成交，楼面地价达到2860元/平方米。

据武汉市房地产开发协会统计，仅今年下半年，就有徐东福星国际城、武昌沙湖村、姚家岭村、汉阳江堤乡等地10多个项目上市。

一位业内人士告诉记者，在武汉二环内，尚未开发的“生地”十分稀缺是不争的事实;二环路内能挂牌交易的土地只有破产的厂房和城中村。不过，城中村项目让开发商们又爱又怕。城中村的土地，具有周边配套成熟的优势。但拆迁难的问题一直成为困扰城中村开发的瓶颈。

也有业内人士认为，在城市发展的进程中，房地产企业参与城中村改造和旧城改造已是大势所趋，但必须给开发商一定的利润空间，这也是市场化的关键所在。

在今年3月份的危旧房改造工作会上，武汉市政府相关部门表示，趁金融危机加大城中村土地的拆迁整理力度是政府的一项重要工作。

随着政府对城中村改造政策的逐步明朗，这块曾经很难啃的骨头，或将成为地产商的奶酪。

拆迁户或成楼市推动力

在开发商热衷城中村改造项目的同时，那些在改造中再次购房的拆迁户，曾一度被认为是推动市场交易火爆的重要力量。

谈到今年二手房市场的火爆，几家中介机构负责人都不约而同地提到了“拆迁户”。今年，武汉市的城市环线、轨道交通、湖泊治理、城中村和旧城改造等一大批重点工程正在全面推进，随之衍生的拆迁量大增。而规模巨大的重点工程建设拆迁、旧城和城中村改造，让大量接受货币补偿的拆迁户，提前将居住条件“更新换代”，成为购买中低端价位新房和次新房的生力军。

目前，城中村附近二手房市场，拆迁户成为购房主力，不仅导致区域中心户型房子紧俏，租赁市场也是一路高涨。

与适婚族不同，这些拆迁户必须短时间内购房入住，而他们的市中心情结使得他们不愿意远离市中心。拆迁户的快速入市让周边楼盘受益不浅。如积玉桥拆迁启动后，金地国际花园一个月销售226套，而融侨华府近两个月的销售量更是达到了500套，其中小户型尤其受到当地拆迁居民的追捧。在汉阳“小城故事”楼盘的业主中，附近拆迁户约占项目业主的20%以上，这反映了拆迁户已经成为区域楼市成交的主要力量之一。

不过，以拆迁户为代表的刚需族，虽然曾经成为各个楼盘的常客，但真正有实力在市中心购房的尚是少数。

不少开发商也并不看好拆迁户的购房实力。汉阳一楼盘销售负责人介绍，纵观近几个月，刚需族的身影已经明显减少，而接下来的两个月楼市供应量巨大，让购买力远低于改善和投资客的刚需族能在高房价下出手，很难。

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内容审核：张振律师

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