拆迁城市私有房屋国有土地使用权是否补偿问题，城市私有房屋附着土地超出容积率部分，在拆迁时应予合理补偿

拆迁城市私有房屋国有土地使用权是否补偿问题，城市私有房屋附着土地超出容积率部分，在拆迁时应予合理补偿

一、城市私有房屋附着土地超出容积率部分，在拆迁时应予合理补偿

以下法律法规（裁判案例）均已收录于艾特律宝|法律大数据库

最高人民法院司法政策

27.土地、城建类行政案件审查标准问题

在房屋征收（拆迁）案件中，城市房屋合法附着的土地超岀容积率的部分应当按照市场评估价格予以补偿。

——《最高人民法院办公厅关于印发〈行政审判办案指南（一）〉的通知＞（2014年2月240，法办（2014）17号）

最高人民法院行政审判参考性案例

付洁诉浙江省杭州市房产管理局房屋行政裁决案（行政审判指导案例第16号）

裁判要旨:根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定的精神，解放初期获得房地产所有权证的城市私有房屋附着土地超出容积率的部分，拆迁时应当按照房地产市场评估价格予以补偿。

杭州市房产管理局作为杭州市人民政府房产行政管理部门，具有对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理的职责。依照《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款的规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决……”本案杭州市房地产管理局具备裁决主体资格。第三人依杭拆许字〔2002〕第61号房屋拆迁许可证取得拆迁人资格,有权对拆迁红线范围内的房屋及其附属物实施拆迁。第三人依照《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第十一条第一款“拆迁人可以自行拆迁、也可以委托拆迁”的规定，委托了具有资格等级证书的发展中心负责办理组织实施有关项目建设、拆迁、补偿、安置等所有事项。由此发展中心依法委托了具有营业执照、房地产价格评估机构资格证书的浙江众诚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，该评估报告内容合法有效。杭州市房产管理局依照《杭州市城市房屋拆迁纠纷裁决办法》的规定，对第三人提交的城市房屋拆迁纠纷裁决申请书等有关资料进行审查，并组织双方当事人进行了调解。在调解达不成一致意见后,作出了杭房拆裁决字〔2004〕第008号拆迁纠纷裁决书，符合相关法规的规定。原告主张被告不符合裁决主体,裁决对象不符合法律规定,且适用法律不当、程序违法等理由,缺乏依据，不予釆信。被告提供的部分证据,存在举证瑕疵,但该证据的瑕疵不影响所作具体行政行为的合法性。

浙江省杭州市中级人民法院在确认一审认定事实的基础上，以基本相同的理由作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

—江必新主编、最高人民法院行政审判庭编：《中国行政审判指导案例》第1卷，中国法制出版社2010年版，第81~82页。

二、已纳入城市规划区的房屋可参照国有土地上房屋进行补偿！

房屋拆迁只补偿房产证上的房屋面积，不会再单独补偿其他土地面积，除非你的土地证上的土地面积大于房产上的面积。

房屋补偿按建筑面积算。

国有土地上的房屋征收拆迁，补偿标准不低于被征收房屋的类似房地产市场价值评估确定，一般是按照被征收房屋的产权证载明的建筑面积给予补偿。

按照批准当事人的土地面积计算，房屋面积和空地面积相加等于批准当事人的宅基地面积。

注意房屋面积和空地面积所给当事人的补偿标准是不同的，相差很大。

城市房屋拆迁是针对被拆迁房屋所有权进行的补偿，这个拆迁房屋补偿价格是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的，已包含拆迁房屋地段和土地使用权益的因素，土地使用权是不再另行补偿的。

一、商住房拆迁怎样赔偿

补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

拆迁单位需要与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议条件,拆迁补偿一般依照房屋面积的一定比例进行置换,具体可以查看拆迁公告的规定。

二、房屋搬迁补偿款标准

房屋拆迁补偿标准如下内容：

房屋拆迁货币补偿金等于合法拥有房产的评估价格加约定的房屋装修补偿金额；

价格补偿，是指拆迁人以支付价款的方式对房屋拆迁造成的经济损失进行补偿，估价补偿是拆迁人愿意采取的一种形式。

根据《中华人民共和国城市房屋拆迁条例》第24条、第25条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

三、土地使用面积拆迁补偿时大于房屋建筑面积

问题一：

是对市场价值或价格的评估，还是对其有限价值或价格的评估?

在国有土地上住宅房屋征收评估中，往往有一些不同于标准房地产容积率的房屋。

如独门独院的私房，其合法占有土地的面积，就超过标准房地产占有的土地面积。

对其补偿价值或价格的评估，在实际操作中的方法不一。

如在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)实施前，浙江省是根据《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12条“被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第29条规定予以补偿。

”杭州市有关部门根据这一规定，对超过部分的土地面积补偿价格作了具体明确。

但在住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)实施后，对这一规定是否继续执行就产生了分歧。

一些人认为，《办法》第11条规定：

“被征收房价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

”同时，第14条再次强调：

“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

”也就是说，被征收房屋的价值，是公开、公平的市场价值，这一价值包含其占有的土地价值。

持不同意见的人士则认为，土地不同于房屋，房屋有所有权、使用权、收益权、处分权，而土地的所有权属国家所有，土地的占有者只有使用权。

所以对超标准房地产容积率的土地不能按市场价进行评估补偿，只能按照《条例》前的政策、规定对其进行评估，如浙江省按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第29条规定予以补偿。

还有人虽然认同按市场价对超标准房地产容积率的土地进行评估，但由于土地只有使用权，没有所有权，所以在市场价中应当扣除所有权的价格。

笔者赞同第一种观点。

因为《条例》实施前的拆迁政策、规定是在一定历史条件下制定实行的，这些政策、规定在很大程度上未能体现房地产的市场性，与现行的征收条例、评估办法充分体现房地产的市场性要求不相符了。

按照《条例》和《办法》规定，超标准房地产容积率的土地补偿价值或价格的评估，应当是对其进行市场价值或价格的评估，而不是按照原有的政策、规定对其进行评估补偿(按以前政策对其进行评估补偿的标准往往偏低，有些地方其土地的补偿标准不及装修涂料的补偿标准)，更不应该在市场价值或价格评估中，扣除所谓土地所有权价值或价格。

这是因为土地市场价值或价格，是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在价值时点

自愿进行交易的金额，其评估的价值或价格是客观、公正地反映土地市场价值或价格的。

而土地市场价值或价格依据现有的法规、政策规定，其本身的定义就是指土地使用权价值或价格，也就是说，不含所有权价值或价格，常说的出让土地市场价值或价格，其全称是出让国有土地使用权市场价值或价格。

因此，在土地市场价值或价格中再去扣除所谓所有权的价值或价格，于理、于法依据不足。

问题二：

应该如何进行评估?

按照《房地产估价规范》的要求，超标准房地产容积率的土地评估可以选用基准地价修正法、比较法、成本法等适当的方法，这些方法的运用对房地产估价师来说，都比较熟悉。

而在具体运用中，影响土地价格的重要因素——容积率，如何选择，业内有不同的意见。

有意见认为，容积率的修正，应是估价对象实际容积率与可比案例容积率的修正，在不以标准价调整法评估时，这是毫无疑问的。

但在以标准价调整法评估时,将估价对象实际容积率与可比案例容积率进行修正，就不妥了。

这是因为，现在所说的超标准房地产容积率的土地，是指与标准容积率相比估价对象所占土地超出了标准容积率的土地，“超出”是以标准容积率为标准的，也就是说，在这块多出来的土地上，可以建造标准容积率的房屋。

所以，在进行超标准房地产容积率的土地评估时，其容积率应是标准容积率。

问题三：

在补偿方式上，除货币补偿外，可否做产权调换?

《条例》第20条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

在多数地方，超标准房地产容积率的土地被征收人只有货币补偿一种选择，浙江杭州就沿用了这一方法。

因为不少人认为，选择房屋产权调换，仅是对被征收房屋的产权调换，也就是认为房产证上记载的房屋面积，才是房屋产权调换的依据。

而国有土地使用证上记载的土地使用权面积，不能作为房屋产权调换的依据，将被征收人合法占有的房屋与土地分割开来。

这显然与现行法规政策不符。

《办法》明确规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

也就是说，房地产的价值或价格是房地产权益统一的前提下的价值或价格，其统一的权益是不可分割的。

另外，如果只将房屋产权证上的房屋面积作为房屋产权调换的依据，那么是否要对所有被征收房屋的价值或价格进行房屋和土地的价值或价格分割，然后扣除土地价值或价格而不作为产权调换的依据?这显然有违常理，对超标准房地产容积率的土地的被征收人来说也是不公平的。

当然，违法违章建筑除外。

四、征收房屋超容积率土地的补偿价格应怎样评估

公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？ 　　自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；

对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。

如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

五、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？

公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？ 　　自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；

对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。

如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

六、房屋土地使用面积大于建筑面积是否有补偿

房屋拆迁只补偿房产证上的房屋面积，不会再单独补偿其他土地面积，除非你的土地证上的土地面积大于房产上的面积。

房屋补偿按建筑面积算。

国有土地上的房屋征收拆迁，补偿标准不低于被征收房屋的类似房地产市场价值评估确定，一般是按照被征收房屋的产权证载明的建筑面积给予补偿。

按照批准当事人的土地面积计算，房屋面积和空地面积相加等于批准当事人的宅基地面积。

注意房屋面积和空地面积所给当事人的补偿标准是不同的，相差很大。

城市房屋拆迁是针对被拆迁房屋所有权进行的补偿，这个拆迁房屋补偿价格是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的，已包含拆迁房屋地段和土地使用权益的因素，土地使用权是不再另行补偿的。

一、商住房拆迁怎样赔偿

补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

拆迁单位需要与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议条件,拆迁补偿一般依照房屋面积的一定比例进行置换,具体可以查看拆迁公告的规定。

二、房屋搬迁补偿款标准

房屋拆迁补偿标准如下内容：

房屋拆迁货币补偿金等于合法拥有房产的评估价格加约定的房屋装修补偿金额；

价格补偿，是指拆迁人以支付价款的方式对房屋拆迁造成的经济损失进行补偿，估价补偿是拆迁人愿意采取的一种形式。

根据《中华人民共和国城市房屋拆迁条例》第24条、第25条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

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文章来源参考：头条-，公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？

内容审核：谢瑞青律师

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