拆迁补偿评估成本法，房屋拆迁补偿：农村房屋拆迁补偿按重置成本核算合理

拆迁补偿评估成本法，房屋拆迁补偿：农村房屋拆迁补偿按重置成本核算合理

一、房屋拆迁补偿：农村房屋拆迁补偿按重置成本核算合理

多数街道办事处、各级开发区设立的房屋拆迁安置公司将农村房屋拆迁补偿确定在每平方米400~500元的价格区间，北京某律师自媒体设问，农村房屋拆迁补偿400~500元米合理吗？对该问题回答的依据不同，答案也不相同。根据《土地管理法》规定，农村房屋拆迁补偿按重置成本核算合理。

今日说法：房屋拆迁补偿

一、街道办事处、开发区设立拆迁安置企业的原因

讨论街道办事处、开发区设立拆迁安置企业的原因，首先要依法确定前述组织机构的性质。

根据2022年3月第六次修订的“地方各级人民政府组织法”第八十六条规定，街道办事处在本辖区内办理派出它的人民政府交办的公共服务、公共管理、公共安全等工作，依法履行综合管理、统筹协调、应急处置和行政执法等职责，反映居民的意见和要求。据此，从行政法角度分析，街道办事处的主要职能是行政执法。

“地方各级人民政府组织法”没有规定开发区的设立，或者设置。开发区取得行政执法主体地位仅是司法解释规定，如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十一条赋予了各级开发区行政诉讼主体地位。从立法法的角度分析，前述司法解释违反了《立法法》第十一条的规定，即，人民政府产生、组织和职权只能制定法律规定，其中，人民政府当然包括其职能部门。

组织机构的性质决定编制。在行政实践中，不少地方将街道办事处等同乡镇人民政府，乡镇人民政府的编制从其设立时确定，并由国务院批准。据此，乡镇人民政府没有与上级人民政府对应的部门，当前多数街道办事处的财政供养人员远远超编。既然没有“地方各级人民政府组织法”授予，各级开发区人员也就没有所谓的行政、事业编制。

上述超编人员的供养深刻影响着我国的拆迁政策。例如，经国务院批准的行政编制，以及经国务院编制机构审核的事业编制，地方政府可通过财政预算对编制内的人员实行财政供养。超编人员仅能通过土地财政供养，如，设立拆迁安置企业等。超编人员的待遇也是如此，不少发达地区普通职工的退休待遇偏低，超编是主要原因之一。

例如，我今年3月退休，工作38年，省保障厅给我核定的基础工资仅为7,124.33元，而我缴纳养老工资的收入远远超过“基础工资”。据此，对正式在编人员的基础工资核算尚且如此，对普通工人退休待遇的核算可以想象！目前，退休待遇问题已进入政府信息公开程序。#深度好文计划#

发达地区普通职工退休待遇偏低的原因

二、房屋拆迁补偿的规定

在我国，房屋拆迁补偿主要有两个法律和一个行政法规规定。这里的两部法律，是指《民法典》和《土地管理法》，一个行政法规，是指《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其中，《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定，据此，农村房屋拆迁适用《土地管理法》，而国有土地房屋拆迁适用《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

《土地管理法》第四十八条第四款第二句规定：“对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”

重新安排宅基地建房是农村住宅拆迁的“首选”方式，由于超编人员需要提供资金供养，多数农村住宅拆迁适用《民法典》的相关规定。其目的主要之一是处置农村集体经济组织集约的住宅用地，如，街道办事处、开发区设立拆迁安置企业经营住宅用地，其“技巧”是转为国有建设用地。

重新安排宅基地建房的补偿方式便是对重建成本进行核算，房地产未涨价前，农村房屋拆迁补偿400~500元米合理，目前核算可能需要考虑建筑材料、人工工资等涨价的因素。多数村民可能认为，农村住宅拆迁按《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》对村民有利，对前述认识还需考虑以下因素：

第一，农村拆迁安置房的成本主要是宅基地的补偿费构成，而宅基地补偿款属于农村集体经济组织所有。以农村住宅面积拆迁满足了部分村民，以及非本集体经济成员的利益，但损害了农村集体经济组织以及部分村民的利益，如，非本集体经济组织成员以成员身份分配拆迁安置房。

第二，按农村住宅面积拆迁，《土地管理法》第四十八条第一款的规定“落空”，即，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。其中，“长远生计”有保障的途径是，农村住宅拆迁集约的集体住宅用地。

三、农村房屋拆迁标准差异的后果

农村房屋拆迁标准差异，是指农村房屋拆迁按《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》，或者《土地管理法》的规定显现出不同结果。

按《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》标准拆迁，其结果是村民尽量扩张房屋的面积，将每个可利用的宅基地新建住宅，或者附属设施，甚至占用他人宅基地，或者公共地新建住宅，如，目前的违章建设不断上升，以致村庄规划不能实施。

多数村民因违章建设获得的利益可能自认为满足，却建设物面积的多寡不同而造成了贫富差距，同时，集体经济组织的利益受损，如，集约的宅基地被他人利用，村民长远利益得不到保障。

农村房屋拆迁标准差异的后果

按《土地管理法》标准拆迁，村民因建筑物面积不同，其差异仅是重置成本。拆迁保障了农村村民居住的权利和合法的住房财产权益，或者改善其居住环境和条件，村庄规划不因利益驱使而不被遵守。

农村集体经济组织和农民可以利用集约的宅基地和其他建设用地从事开发经营，兴办企业，从而保障村民的长远利益。据此，农村住宅拆迁补偿应按《土地管理法》标准核算，即，农村房屋拆迁补偿按重置成本合理，从而实现村民共同富裕。

二、房屋拆迁补偿重置的价格怎么计算？

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

房屋拆迁补偿的项目是非常多的，跟拆迁房屋的类型有直接关系，如果是商业性质的房产拆迁需要支付的赔偿比住宅类的房屋拆迁价格要高得多，另外如果涉及到房屋的装修和其它方面的项目赔偿所需要认定的情况还有很多。

在计算拆迁补偿时，应当严格按照相关规定来进行。

三、农村拆迁房屋重置后的补偿价是怎么计算的

法律分析：

(1)房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

四、法律规定农村房屋拆迁补偿如何计算

国土部要求同地同价完善征地补偿款预存制度昨天，国土部发布的《关于进一步做好征地管理工作的通知》要求，房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

同时，征地补偿应做到同地同价。

《通知》明确提出，拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。

房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。

在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。

被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

在征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；

应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。

《通知》要求，为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，各地应探索和完善征地补偿款预存制度。

在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；

对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。

用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算，多退少补。

《通知》提出，在今后的征地过程中，要全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，做到征地补偿同地同价。

此举是完善征地补偿机制的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。

对于新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。

五、房屋拆迁按重置成本补偿

国土部要求同地同价完善征地补偿款预存制度昨天，国土部发布的《关于进一步做好征地管理工作的通知》要求，房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

同时，征地补偿应做到同地同价。

《通知》明确提出，拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。

房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。

在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。

被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

在征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；

应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。

《通知》要求，为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，各地应探索和完善征地补偿款预存制度。

在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；

对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。

用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算，多退少补。

《通知》提出，在今后的征地过程中，要全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，做到征地补偿同地同价。

此举是完善征地补偿机制的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。

对于新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。

六、房屋拆迁各项补偿如何计算

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

房屋拆迁补偿的项目是非常多的，跟拆迁房屋的类型有直接关系，如果是商业性质的房产拆迁需要支付的赔偿比住宅类的房屋拆迁价格要高得多，另外如果涉及到房屋的装修和其它方面的项目赔偿所需要认定的情况还有很多。

在计算拆迁补偿时，应当严格按照相关规定来进行。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿评估成本法，房屋拆迁按重置成本补偿

内容审核：郭培律师

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