拆迁补偿评估猫腻，评估中的猫腻，补偿少的原因之一

拆迁补偿评估猫腻，评估中的猫腻，补偿少的原因之一

一、评估中的猫腻，补偿少的原因之一

评估中的猫腻，补偿少的原因之一

二、拆迁时，房屋评估价值比实际值低如何维权

什么是拆迁评估以及拆迁评估的作用

拆迁评估是指在拆迁公告下发之后，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法，对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

简单来讲，拆迁评估就是由一个独立、客观、公正的机构来判断：

到底您的房屋价值几何。

这是为被拆迁户争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序。

当然了，拆迁评估不但是为了保障拆迁户的利益，也是为了确保拆迁方的利益。

在征收过程中，拆迁方和被拆迁方为了争取各自最大的利益，往往会形成一种双方都不让步的僵局，这就需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就承担了这样一个角色。

其实，让我们合理的补偿不再成为泡沫的前提，就是成功避开违法的评估报告。

接下来，我们就来为大家列举出十个在征地拆迁中遇到的违法报告。

我们在收到评估报告后，一定要仔细检查，看看这份决定你全部“身家”的报告究竟是不是违法的。

评估过程中，有哪些违法的情形?

1、评估机构的选择违法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定可以明确得知：

房地产价格评估机构首先要由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

据很多被拆迁人反应，自己家的房屋拆迁时，根本就没有收到任何关于选择评估机构的通知，甚至评估机构上门进行房屋评估时才知道有评估这一回事。

很多时候，拆迁方为了压低补偿甚至不给补偿，干预评估机构的选定，甚至不让被拆迁人自己选定，而是采取强行“硬塞”评估机构的做法。

这种评估报告明显是偏向于拆迁方的。

2、未经实地查勘程序

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

所以评估人员必须到拆迁现场，实际了解房屋的位置、周遭环境等，实际查勘房屋的外观、建筑结构、装修、内部设施等状况。

但在实际的评估过程中，评估机构入户丈量仅仅是“走过场”而已，全凭被拆迁人跟评估人员交谈，如果被拆迁人没有把装修、附属物等跟评估公司说全面，这部分的补偿自然就丢失了。

甚至有些评估师采用了一种“闭门造车”的方法。

连房子都没有见到，仅凭大脑想像就得到了评估结构，做出了评估报告。

这种情况下得出的评估报告还能是合法合理的吗?

3、评估方法错误问题

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

也就是说，如果被征收房屋有类似房地产有交易案例的，应当按照评估对象的市场价格，选用市场法进行评估;被征收房屋或者其类似房地产，如果在未来会有经济收益，就应该选用收益法评估，将被征收房屋的预计收益也算在补偿中;被征收房屋如果是正在施工建设的，应当选用假设开发法评估，预计被征收房屋建成后的价值。

但在实际拆迁中，评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便，往往没有对上述几类评估方法进行分析，而是随意选择某一评估方法，进而导致评估价格严重偏低。

例如，某地区的土地在征收后，被开发成了商业区，因此获得了很大的利益。

但是在拆迁时，评估人员为了省事，仅按市场法去评估，没有将之后的经济收益算在里面，这就致使被拆迁户拿不到后期收益的补偿，造成了损失。

4、房屋性质、用途和建筑面积认定不准确

按照

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

在实际评估过程中，对于房屋的用途和面积，经常出现错误认定。

例如：

将商住两用房单纯认定为住宅房或商铺，将住改非认定为住宅，也会出现未进行实际测量就直接估算面积的情况。

这些都是不符合法律规定的。

既然认定都是错误的，那么评估报告的还有什么合法性可言呢?

5、房屋区位补偿价严重偏低

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

其中，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;“被征收房屋类似房地产的市场价格”是指在评估时点的平均交易价格。

由于房屋的价格除了受市场众多因数影响，在很大程度上还受房屋本身固有有形因数的影响，所以在评估中应当考虑被征收房屋的区位、用途以及建筑结构、新旧程度以及评估时当地房屋的平均交易价格等因素，根据房屋的具体实况给出合理的补偿。

但在实际评估过程中，评估机构往往会直接采用当地补偿政策中实际的规定，把不同区位、用途、结构的房屋定为同一个价格。

在这种情况下，评估机构完全沦为拆迁方手中的一个工具，只是填写个数字而已，形同虚设，毫无价值可言。

被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构都是不同的，怎么能评估出一样的补偿价格?

6、没有依法对被拆迁房屋的装修进行评估

法律明确规定，对于被拆迁房屋的装修价值赔偿应当协商解决，协商不成的应该另行评估。

但在实践中，拆迁方大多都只对房屋进行评估，不会对装修另外评估，这就会导致被拆迁人的装修费用得不到合理补偿。

7、未依法经注册估价师签字

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

在房屋评估之后，很多被拆迁人拿到的只是一张评估公司的评估单，上面既没有评估师的签字，也没有评估公司盖章。

这样的不正规、不合法的评估报告是不具有法律效力的，如果被拆迁人对该评估结果有异议时很难提起相关法律程序。

8、评估机构没有给付完整的估价报告

根据《房地产估价规范》第八节规定：

估价报告应做到全面性：

应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;估价报告应包括下列部分：

l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。

单单一个结果如何让被拆迁户信服呢?

9、没有依法出具分户评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条明确规定：

房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

这就意味着，评估结束后，被拆迁户应当得到分户评估报告。

但实践中，被拆迁户只看到了整体评估报告，却没有收到分户评估报告;部分被拆迁户得到了分户评估报告，其内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

这两种情况都是严重违法的。

10、拆迁评估报告未依法送达

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才可以邮寄送达或公告送达。

除了上述两种情况之外，其他方式都是违法的。

例如，有些拆迁方怕麻烦或者遇到被拆迁人不在家的情况时，会直接将评估报告张贴在被拆迁人的门口或者通过他人转交，这些方式都是不合法的。

房屋评估不合理如何应对?

事实上，在房屋评估过程中，上述几种违法情形并不鲜见。

由于房屋评估结果对于我们获得补偿金额的多少有着重要的影响。

所以大家一定要小心，在没有确定评估报告的合法性之前，千万不要签字!

为了保障广大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的评估，我们爱土拆迁律师团建议大家：

1、在评估过程中，及时行使自己的合法权利

例如：

积极参与选定评估公司、配合评估人员入户查勘、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用不正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。

2、在收到违法的评估报告之后，积极维护权益

(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估;

(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定;

(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，可通过对房屋征收决定下发60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼来维权。

一、补偿金额不合理的不能签

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：

“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

”

第十九条第一款：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

”

从我们律所接待咨询的当事人和代理的案件来看，实务中常常存在拆迁人为了降低拆迁成本，无视国务院行政法规的规定，给出的补偿金标准很低，甚至直接拿几年以前的补偿标准来应付被拆迁人。

很多被拆迁人由于缺乏经验、不了解房地产市场行情，稀里糊涂地就把协议给签了，导致利益受损。

三、遇上评估过程中的这十种违法情形，你的补偿合理不了

(一)补偿方式及选择

被拆迁房屋货币补偿金额应为其房地产市场评估价格。

房屋拆迁评估管理规定、房屋拆迁评估技术规范，由市房产管理部门另行制定。

市人民政府确定实施的城市建设工程和招标拍卖地块的住宅房屋被拆迁人或公房承租人，可以选择以原区位基准价和房屋重置价为主要依据的市场评估价格进行货币补偿并由拆迁人提供定销商品房指标的补偿方式(其他性质的拆迁项目不适用此种方式)；

也可以选择以同类区段房地产市场交易价格为主要依据的市场评估价格进行货币补偿，由被拆迁人自行购置房屋，不享受定销商品房指标的补偿方式。

被拆迁人或公房承租人可选择其中一种，不得兼选。

市政府根据当地房地产市场价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

(二)古城保护等拆迁行为的政策适用问题

根据规划要求和古城、古镇、古村落保护需要逐步迁移居住人口，改善居住环境的，可以参照房屋拆迁补偿安置的规定执行。

一、评估机构的准入和确定

对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构，由拆迁人在市房产管理部门公布的目录中选定并进行公示。

如同一项目内半数以上被拆迁人持有异议，由市房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定。

市房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。

二、评估结果公示和答疑

评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。

拆迁人应当向被拆迁人转交分户评估报告。

拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。

评估机构应当在拆迁现场设立接待场所，向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

三、评估复核和鉴定

拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起3日内，可以向原评估机构书面申请复核。

拆迁当事人对原评估机构的复核结果仍有异议的，自收到复核结果3日内，可以向市房产管理部门申请技术鉴定。

四、基本居住需求保障

被拆迁人或房屋承租人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型定销商品房总价的，拆迁人应当按照该总价对被拆迁人或房屋承租人予以补偿。

被拆迁人或房屋承租人按照前款规定获得货币补偿后不愿自行购置房屋的，可以放弃前款补偿，由拆迁人直接安置最小户型的定销商品房(产权房)。

定销商品房户型标准以《苏州市市区定销商品房销售管理暂行办法》的规定为准。

五、私房落实政策房屋的补偿

拆迁因国家有关私房改造政策形成租赁关系的(不包括原租户性质)私有出租房屋，应当实行货币补偿。

拆迁人按照货币补偿金额支付给被拆迁人；

同时，按照该金额的80%对原房屋承租人给予补偿。

六、非住宅房屋的认定

被拆迁人或房屋承租人具有工商营业执照并已持续经营一年以上的房屋(需提供拆迁前一年的持续营业税单)，按非住宅房屋认定，经营面积按土地变更面积或房屋租赁面积认定。

七、价格标准适用时点

房屋拆迁评估涉及的价格标准适用时点，以房屋拆迁许可证颁发之日为准。

八、施行日期

本办法自发布之日起施行。

四、关于市场评估价格和补偿

1、当地政府的财政状况；

地方领导比较开明所得到的补偿会比较多。

2、养殖场是否具有完整合格的手续；

经营证照齐全的实际养殖经营者，在经营期间遇到拆迁的，具体数额先协商，协商不成的，委托评估机构进行评估。

3、是否在当地政府规定的拆迁期限内；

各种形式拆迁均会提到在期限内，超出规定期限内的不仅不会给予补偿，当地政府还会组织力量进行强制拆除。

4、养殖场环评是否过关；

养殖场环评等手续过关，那会获得较高的补偿；

如果不过关，则可能分文没有。

一、地上附着物和青苗补偿费标准

(1)青苗补偿标准

办理征收手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失。

损坏被征用土地上的青苗，应当给予合理的补偿。

对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。

对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。

对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

(2)房屋拆迁补偿标准

被征土地上的房屋等设施需要拆迁时，必须在申请征用土地的同时，一并编制计划，上报批准。

在国家建设工程开工之前，当地政府帮助拆迁户安排好住房。

拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少，补多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。

补偿的标准按各地区现行价格分别制定。

电话线、电力线、自来水、排灌站、桥梁、涵洞、铺石道路、水泥地等，参照建筑造价，由土地管理部门与被征地单位具体商讨确定有关补偿、迁移和复建事宜。

(3)其他附着物的补偿标准

征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。

拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

我们国家对于征地年产值和地上附着物青苗补偿标准方面的相关规定非常的明确，如果地上有附着物和青苗的话我们国家也会按照相关的规定进行补偿，我们其实并不用担心这个问题。

对于地上附着物都会采取按照相应的造价进行补偿。

二、养殖场主体拆迁可得到哪些补偿

养殖场拆迁能得到以下补偿：

土地的补偿；

养殖场建筑物、附属物的补偿；

停产停业损失的补偿；

设备折旧及搬迁的补偿；

禽畜出清补偿。

拆迁应当给予公平、合理的补偿，保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。

五、影响补偿金额的因素包括四个方面

1、当地政府的财政状况；

地方领导比较开明所得到的补偿会比较多。

2、养殖场是否具有完整合格的手续；

经营证照齐全的实际养殖经营者，在经营期间遇到拆迁的，具体数额先协商，协商不成的，委托评估机构进行评估。

3、是否在当地政府规定的拆迁期限内；

各种形式拆迁均会提到在期限内，超出规定期限内的不仅不会给予补偿，当地政府还会组织力量进行强制拆除。

4、养殖场环评是否过关；

养殖场环评等手续过关，那会获得较高的补偿；

如果不过关，则可能分文没有。

一、地上附着物和青苗补偿费标准

(1)青苗补偿标准

办理征收手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失。

损坏被征用土地上的青苗，应当给予合理的补偿。

对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。

对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。

对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

(2)房屋拆迁补偿标准

被征土地上的房屋等设施需要拆迁时，必须在申请征用土地的同时，一并编制计划，上报批准。

在国家建设工程开工之前，当地政府帮助拆迁户安排好住房。

拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少，补多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。

补偿的标准按各地区现行价格分别制定。

电话线、电力线、自来水、排灌站、桥梁、涵洞、铺石道路、水泥地等，参照建筑造价，由土地管理部门与被征地单位具体商讨确定有关补偿、迁移和复建事宜。

(3)其他附着物的补偿标准

征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。

拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

我们国家对于征地年产值和地上附着物青苗补偿标准方面的相关规定非常的明确，如果地上有附着物和青苗的话我们国家也会按照相关的规定进行补偿，我们其实并不用担心这个问题。

对于地上附着物都会采取按照相应的造价进行补偿。

二、养殖场主体拆迁可得到哪些补偿

养殖场拆迁能得到以下补偿：

土地的补偿；

养殖场建筑物、附属物的补偿；

停产停业损失的补偿；

设备折旧及搬迁的补偿；

禽畜出清补偿。

拆迁应当给予公平、合理的补偿，保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。

六、拆迁时,房屋评估价值比实际值低如何维权

什么是拆迁评估以及拆迁评估的作用

拆迁评估是指在拆迁公告下发之后，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法，对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

简单来讲，拆迁评估就是由一个独立、客观、公正的机构来判断：

到底您的房屋价值几何。

这是为被拆迁户争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序。

当然了，拆迁评估不但是为了保障拆迁户的利益，也是为了确保拆迁方的利益。

在征收过程中，拆迁方和被拆迁方为了争取各自最大的利益，往往会形成一种双方都不让步的僵局，这就需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就承担了这样一个角色。

其实，让我们合理的补偿不再成为泡沫的前提，就是成功避开违法的评估报告。

接下来，我们就来为大家列举出十个在征地拆迁中遇到的违法报告。

我们在收到评估报告后，一定要仔细检查，看看这份决定你全部“身家”的报告究竟是不是违法的。

评估过程中，有哪些违法的情形?

1、评估机构的选择违法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定可以明确得知：

房地产价格评估机构首先要由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

据很多被拆迁人反应，自己家的房屋拆迁时，根本就没有收到任何关于选择评估机构的通知，甚至评估机构上门进行房屋评估时才知道有评估这一回事。

很多时候，拆迁方为了压低补偿甚至不给补偿，干预评估机构的选定，甚至不让被拆迁人自己选定，而是采取强行“硬塞”评估机构的做法。

这种评估报告明显是偏向于拆迁方的。

2、未经实地查勘程序

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

所以评估人员必须到拆迁现场，实际了解房屋的位置、周遭环境等，实际查勘房屋的外观、建筑结构、装修、内部设施等状况。

但在实际的评估过程中，评估机构入户丈量仅仅是“走过场”而已，全凭被拆迁人跟评估人员交谈，如果被拆迁人没有把装修、附属物等跟评估公司说全面，这部分的补偿自然就丢失了。

甚至有些评估师采用了一种“闭门造车”的方法。

连房子都没有见到，仅凭大脑想像就得到了评估结构，做出了评估报告。

这种情况下得出的评估报告还能是合法合理的吗?

3、评估方法错误问题

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

也就是说，如果被征收房屋有类似房地产有交易案例的，应当按照评估对象的市场价格，选用市场法进行评估;被征收房屋或者其类似房地产，如果在未来会有经济收益，就应该选用收益法评估，将被征收房屋的预计收益也算在补偿中;被征收房屋如果是正在施工建设的，应当选用假设开发法评估，预计被征收房屋建成后的价值。

但在实际拆迁中，评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便，往往没有对上述几类评估方法进行分析，而是随意选择某一评估方法，进而导致评估价格严重偏低。

例如，某地区的土地在征收后，被开发成了商业区，因此获得了很大的利益。

但是在拆迁时，评估人员为了省事，仅按市场法去评估，没有将之后的经济收益算在里面，这就致使被拆迁户拿不到后期收益的补偿，造成了损失。

4、房屋性质、用途和建筑面积认定不准确

按照

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

在实际评估过程中，对于房屋的用途和面积，经常出现错误认定。

例如：

将商住两用房单纯认定为住宅房或商铺，将住改非认定为住宅，也会出现未进行实际测量就直接估算面积的情况。

这些都是不符合法律规定的。

既然认定都是错误的，那么评估报告的还有什么合法性可言呢?

5、房屋区位补偿价严重偏低

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

其中，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;“被征收房屋类似房地产的市场价格”是指在评估时点的平均交易价格。

由于房屋的价格除了受市场众多因数影响，在很大程度上还受房屋本身固有有形因数的影响，所以在评估中应当考虑被征收房屋的区位、用途以及建筑结构、新旧程度以及评估时当地房屋的平均交易价格等因素，根据房屋的具体实况给出合理的补偿。

但在实际评估过程中，评估机构往往会直接采用当地补偿政策中实际的规定，把不同区位、用途、结构的房屋定为同一个价格。

在这种情况下，评估机构完全沦为拆迁方手中的一个工具，只是填写个数字而已，形同虚设，毫无价值可言。

被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构都是不同的，怎么能评估出一样的补偿价格?

6、没有依法对被拆迁房屋的装修进行评估

法律明确规定，对于被拆迁房屋的装修价值赔偿应当协商解决，协商不成的应该另行评估。

但在实践中，拆迁方大多都只对房屋进行评估，不会对装修另外评估，这就会导致被拆迁人的装修费用得不到合理补偿。

7、未依法经注册估价师签字

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

在房屋评估之后，很多被拆迁人拿到的只是一张评估公司的评估单，上面既没有评估师的签字，也没有评估公司盖章。

这样的不正规、不合法的评估报告是不具有法律效力的，如果被拆迁人对该评估结果有异议时很难提起相关法律程序。

8、评估机构没有给付完整的估价报告

根据《房地产估价规范》第八节规定：

估价报告应做到全面性：

应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;估价报告应包括下列部分：

l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。

单单一个结果如何让被拆迁户信服呢?

9、没有依法出具分户评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条明确规定：

房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

这就意味着，评估结束后，被拆迁户应当得到分户评估报告。

但实践中，被拆迁户只看到了整体评估报告，却没有收到分户评估报告;部分被拆迁户得到了分户评估报告，其内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

这两种情况都是严重违法的。

10、拆迁评估报告未依法送达

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才可以邮寄送达或公告送达。

除了上述两种情况之外，其他方式都是违法的。

例如，有些拆迁方怕麻烦或者遇到被拆迁人不在家的情况时，会直接将评估报告张贴在被拆迁人的门口或者通过他人转交，这些方式都是不合法的。

房屋评估不合理如何应对?

事实上，在房屋评估过程中，上述几种违法情形并不鲜见。

由于房屋评估结果对于我们获得补偿金额的多少有着重要的影响。

所以大家一定要小心，在没有确定评估报告的合法性之前，千万不要签字!

为了保障广大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的评估，我们爱土拆迁律师团建议大家：

1、在评估过程中，及时行使自己的合法权利

例如：

积极参与选定评估公司、配合评估人员入户查勘、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用不正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。

2、在收到违法的评估报告之后，积极维护权益

(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估;

(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定;

(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，可通过对房屋征收决定下发60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼来维权。

一、补偿金额不合理的不能签

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：

“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

”

第十九条第一款：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

”

从我们律所接待咨询的当事人和代理的案件来看，实务中常常存在拆迁人为了降低拆迁成本，无视国务院行政法规的规定，给出的补偿金标准很低，甚至直接拿几年以前的补偿标准来应付被拆迁人。

很多被拆迁人由于缺乏经验、不了解房地产市场行情，稀里糊涂地就把协议给签了，导致利益受损。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿评估猫腻，影响补偿金额的因素包括四个方面

内容审核：石有成律师

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