拆迁顶层赔偿款一样吗，物权法规定楼顶顶层归属权

拆迁顶层赔偿款一样吗，物权法规定楼顶顶层归属权

一、物权法规定楼顶顶层归属权

楼顶归属权问题主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定进行解析。根据该法典第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，而对专有部分以外的共有部分则享有共有和共同管理的权利。

一、楼顶归属权的法律规定

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条明确规定了业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这意味着，除非楼顶被明确划分为某个业主的专有部分，否则它应被视为共有部分。

同理，根据第二百七十三条，业主对共有部分不仅享有权利，还承担义务。这些义务包括但不限于维护、修缮等。业主不能以放弃权利为由不履行这些义务。

二、楼顶归属权的具体应用

在实践中，楼顶通常被视为建筑物的共有部分，尤其是当楼顶并未在购房合同中被明确划分为某个业主的专有部分时。因此，楼顶的使用权和管理权归全体业主共有。

全体业主应共同决定楼顶的使用方式和管理规则，以确保公平、合理地使用楼顶，并维护其安全和完好。

三、特殊情况的处理

如果购房合同中明确规定了楼顶的使用权归属，那么应遵循合同约定。例如，如果合同规定楼顶使用权归顶楼业主所有，那么其他业主就无权使用。

然而，即使楼顶使用权在合同中有所规定，其使用也应遵守相关法律法规，不得损害其他业主的合法权益。

综上所述，楼顶归属权通常归全体业主共有，除非购房合同中有特别约定。在使用和管理楼顶时，应遵守相关法律法规和业主共同制定的规则。

二、楼顶使用权的法律规定

小区楼顶属于共有的产权，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，房地产开发商不得擅自将屋顶平台出租，业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。

屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。

任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。

既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。

只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。

关于楼顶使用权的法律法规具体如下：

1、依据我国相关法律的规定，小区楼顶属于共有的产权，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利；

2、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

3、在《商品房买卖合同》中对此有了进一步的解释：

买卖双方可就该房屋所在的楼顶的屋面使用权、所在楼房的命名权等做进一步的约定。

但同时规定个人行为不得损害公共及他人的合法权益。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

三、关于楼顶使用权的法律法规

楼顶部分属于公用部分，是属于这一单元楼的所有业主共同所有。

楼顶平台为建筑物之基本构造，具有共用性质。

楼顶平台与外墙、地基一样，都是建筑物之存在所必需的基本构造，其不仅具有建筑物最基本的功能——遮风避雨，而且，其载重量直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。

此外，供区分所有人共用或特定住户专有的一些辅助设施，如水塔、太阳能热水器等，也都须安装在楼顶。

楼顶平台具有防火避难的功能。

高层建筑物发生火灾时，楼顶平台常常是火源处以上楼层住户逃生的主要通道。

依据我国相关法律的规定，超过六层（不含六层），户门未采用乙级防火门的住宅和高层单元式住宅的楼顶一般应设计为上人屋顶，以供防火避难之用。

另外，有的退台式住宅，其退台以上住户出入要通过平台转换才能到达室外地面的楼顶平台，设计上也负有防火避难之功能。

因此，从维护公共安全的角度来看，楼顶平台特别是设计上具有防火避难功能的楼顶平台应认定为共有。

楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。

因为建筑物属全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。

可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。

开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力。

在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。

即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。

因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。

区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。

楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。

建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。

再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。

这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。

对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。

如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用。

其实和其他我们关注的公寓公用设施权责问题一样，楼顶空间的权属问题的核心仍然在于是否将其计入公摊面积。

楼顶空间计入公摊面积，而由区分所有权人支付价金的，就必然是区分所有建筑物的共用部分，全体区分所有权人享有互有权;凡是没有将楼顶空间计入公摊面积，其他区分所有权人没有支付价金而仅仅由楼顶空间的使用权人支付价金的，就是权利人就享有互有权或者专有使用权。

楼顶空间的问题比较特殊，因为它涉及到建筑物的综合利用和修缮、管理，应当归属于共用部分，不应归属于个别区分所有权人专有使用。

法律依据：

《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

四、物权法楼顶是不是公共部分

法律主观：

楼顶使用权一般不只归顶楼用户，归全体业主用户使用。

在顶楼业主用户的购房合同产权不包括楼顶的情况下，楼顶属于全体业主用户共有，使用权属于全体业主，监督权属于小区业主委员会。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利为由不履行义务。

五、楼顶的使用权归谁

法律主观：

楼顶使用权一般不只归顶楼用户，归全体业主用户使用。

在顶楼业主用户的购房合同产权不包括楼顶的情况下，楼顶属于全体业主用户共有，使用权属于全体业主，监督权属于小区业主委员会。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利为由不履行义务。

六、最新楼顶的使用权

小区楼顶属于共有的产权，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，房地产开发商不得擅自将屋顶平台出租，业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。

屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。

任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。

既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。

只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。

关于楼顶使用权的法律法规具体如下：

1、依据我国相关法律的规定，小区楼顶属于共有的产权，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利；

2、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

3、在《商品房买卖合同》中对此有了进一步的解释：

买卖双方可就该房屋所在的楼顶的屋面使用权、所在楼房的命名权等做进一步的约定。

但同时规定个人行为不得损害公共及他人的合法权益。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

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文章来源参考：头条-拆迁顶层赔偿款一样吗，楼顶的使用权归谁

内容审核：尹利兵律师

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