拆迁补偿 评估方法，一般拆迁补偿的评估方法有哪些

拆迁补偿 评估方法，一般拆迁补偿的评估方法有哪些

一、一般拆迁补偿的评估方法有哪些

一般拆迁补偿的评估方法主要包括以下几种：

一、市场评估价法

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

二、商品房交易均价法

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。这种方法主要用于确定被拆迁房屋所在区域的平均房价，作为补偿的参考依据。

三、重置价法

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。这种方法主要考虑到被拆迁房屋如果重新建造所需的成本。

四、产权置换评估法

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。一是价值标准产权置换，即依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。二是面积标准产权置换，即以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。在产权置换过程中，也会涉及到对被拆迁房屋价值的评估。

综上所述，拆迁补偿的评估方法主要包括市场评估价法、商品房交易均价法、重置价法和产权置换评估法。这些方法会根据具体情况灵活运用，以确保拆迁补偿的公平合理。同时，评估过程中应遵循相关法律法规的规定，保障被拆迁人的合法权益。

二、房屋拆迁补偿评估的方法有哪些

法律分析：

有下列方法：

1、市场比较法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假设开发法。

5、基准地价修正法。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、房屋拆迁补偿评估的方法有什么

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

四、房屋拆迁怎么评估

农村房屋拆迁评估标准如下：

1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；

2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。

实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；

3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。

因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；

4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；

5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。

按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；

6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、农村房屋拆迁评估标准

农村房屋拆迁评估标准如下：

1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；

2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。

实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；

3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。

因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；

4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；

5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。

按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；

6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、房屋拆迁评估程序是怎样的

法律分析：

有下列方法：

1、市场比较法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假设开发法。

5、基准地价修正法。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿 评估方法，农村房屋拆迁评估标准

内容审核：徐会元律师

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