小区拆迁补偿房屋评估报告，房屋拆迁评估的作用

小区拆迁补偿房屋评估报告，房屋拆迁评估的作用

一、房屋拆迁评估的作用

房屋拆迁评估在拆迁过程中起到了至关重要的作用。它不仅是确定被征收房屋价值的基础，还是确保被征收人得到公平补偿的关键环节。具体来说，房屋拆迁评估的作用主要体现在以下几个方面：

确定被征收房屋的价值：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值需要由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这意味着，房屋拆迁评估机构将通过对被征收房屋的实地查勘、市场调查等手段，科学、客观地评估出被征收房屋的价值，为后续的补偿工作提供依据。

保障被征收人得到公平补偿：房屋拆迁评估的公正性和准确性直接关系到被征收人能否得到公平的补偿。评估机构在评估过程中需要遵循公平、公正、公开的原则，确保评估结果客观、真实、合理。这样，被征收人才能根据评估结果获得相应的补偿，保障其合法权益不受损害。

促进拆迁工作的顺利进行：房屋拆迁评估是拆迁工作的重要组成部分。通过评估，可以明确被征收房屋的价值和补偿标准，减少拆迁过程中的争议和纠纷。这有助于提高拆迁工作的效率，推动拆迁工作的顺利进行。

综上所述，房屋拆迁评估在拆迁过程中起到了至关重要的作用，它不仅是确定被征收房屋价值的基础，还是确保被征收人得到公平补偿的关键环节，同时也是促进拆迁工作顺利进行的重要因素。

二、什么是拆迁房屋的评估

(一)市场比较法：

一般来讲，市场比较法，是房屋拆迁评估中、最适宜的评估方法。

法律规定，当有条件选用市场比较法、进行估价的，应以市场比较法、为主要的估价方法。

但也需要注意，其并不是法定的“唯一”评估方法。

(二)收益法：

对于收益性房地产的估价，收益法，应当是作为其中的一种估价方法。

(三)假设开发法：

对于具有投资开发、或再开发潜力的房地产的估价，假设开发法，应当是作为其中的一种估价方法。

(四)成本法：

进行估价时，如果无市场依据、或者市场依据不充分，而不宜采用“市场比较法、收益法、假设开发法”的情况下，成本法，可作为主要的估价方法。

此外，常用的评估方法当中，还包括：

基准地价修正、长期趋势等方法。

依据已明确的估价目的，若估价对象，适宜采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法，进行估价，且取舍不得随意。

而如果必须取舍的，应当在估价报告中，予以说明，并应当陈述理由。

在拆迁评估房屋价值的方法包括了市场比较法；

收益法；

成本法和假设开发法等几种主要的方法。

市场比较法就是指将拆迁的房屋与市场的房屋价值进行比较之后确定赔偿款的一种方式。

收益法就是根据房屋的收益来确定赔偿的钱。

一、拆迁补偿方式是什么？

(一)货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

(二)产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

三、拆迁时房屋的评估方式有哪些？

房屋评估后自拆迁补偿方案批准之日起3个月内予以拆迁补偿。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，在签订拆迁补偿协议后、实施房屋征收前一次性支付拆迁补偿。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

四、房子评估后多久可以拆迁?

1、评估机构由被征收人选

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

而在新发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

2、评估更多体现土地价值

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。

不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。

而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。

但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。

那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。

按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。

3、拆迁评估的法律依据是什么

国有土地企业评估依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

、第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；

情节严重的，吊销资质证书、注册证书；

造成损失的，依法承担赔偿责任；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

一、房屋拆迁补偿方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

五、房屋拆迁评估由谁来做

1、评估机构由被征收人选

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

而在新发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

2、评估更多体现土地价值

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。

不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。

而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。

但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。

那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。

按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。

3、拆迁评估的法律依据是什么

国有土地企业评估依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

、第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；

情节严重的，吊销资质证书、注册证书；

造成损失的，依法承担赔偿责任；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

一、房屋拆迁补偿方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

六、房屋拆迁评估公司

(一)市场比较法：

一般来讲，市场比较法，是房屋拆迁评估中、最适宜的评估方法。

法律规定，当有条件选用市场比较法、进行估价的，应以市场比较法、为主要的估价方法。

但也需要注意，其并不是法定的“唯一”评估方法。

(二)收益法：

对于收益性房地产的估价，收益法，应当是作为其中的一种估价方法。

(三)假设开发法：

对于具有投资开发、或再开发潜力的房地产的估价，假设开发法，应当是作为其中的一种估价方法。

(四)成本法：

进行估价时，如果无市场依据、或者市场依据不充分，而不宜采用“市场比较法、收益法、假设开发法”的情况下，成本法，可作为主要的估价方法。

此外，常用的评估方法当中，还包括：

基准地价修正、长期趋势等方法。

依据已明确的估价目的，若估价对象，适宜采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法，进行估价，且取舍不得随意。

而如果必须取舍的，应当在估价报告中，予以说明，并应当陈述理由。

在拆迁评估房屋价值的方法包括了市场比较法；

收益法；

成本法和假设开发法等几种主要的方法。

市场比较法就是指将拆迁的房屋与市场的房屋价值进行比较之后确定赔偿款的一种方式。

收益法就是根据房屋的收益来确定赔偿的钱。

一、拆迁补偿方式是什么？

(一)货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

(二)产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

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文章来源参考：头条-小区拆迁补偿房屋评估报告，房屋拆迁评估由谁来做

内容审核：王振嵩律师

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