北京朝阳区房屋拆迁补偿不合理，北京朝阳区公房拆迁补偿及家庭分配纠纷咨询案例解析

北京朝阳区房屋拆迁补偿不合理，北京朝阳区公房拆迁补偿及家庭分配纠纷咨询案例解析

一、北京朝阳区公房拆迁补偿及家庭分配纠纷咨询案例解析

一、案情介绍

北京朝阳区张某某家面临公房拆迁补偿及家庭分配难题。其家原公房为1971年分配的两间平房，建筑面积约40平方米，该区域纳入城中村改造项目。张某某称，家中存在自建房情况，依据“不低于现有居住水平，保证长远生活计划”的城中村改造基本原则，认为补偿应参考现有居住水平（原登记房屋加自建房，如六间房加过道）。然而当前补偿方案显示，按原登记40平方米计算，可安置100多平方米房屋但可能需补交部分款项，自建房仅按建筑成本补偿，张某某认为此方案远低于现有居住水平。

家庭内部利益分配矛盾突出。此前家中两套楼房均分配给哥哥，此次拆迁中，母亲与哥哥一致表示不分给张某某任何补偿款及房屋（哥哥当母亲面明确称“一分没你的”）。张某某表示，自己不主张房屋，仅要求在补偿款刨除房款后，分得剩余XX万元的一半（即XX万元），但遭拒绝。

张某某户籍在拆迁房屋处，虽无长期居住，但持有居委会开具的居住证明，且姐姐可做证其曾居住。她担忧拆迁办为省事，绕过自己直接与哥哥签订拆迁协议，导致自身权益受损。目前，张某某已与拆迁办基层工作人员及负责人沟通，对方对其居住证明持怀疑态度，沟通未果，其已通过12345投诉，并保留相关电话录音。

二、当事人诉求

张某某核心诉求为：在拆迁补偿款刨除购房款后，分得剩余XX万元的50%（即XX万元）。若拆迁办未与其协商一致，擅自与哥哥签订拆迁协议，她将通过法律途径主张权益，要求确认其作为利害关系人的补偿分配权利。

三、北京一讼律所李主任法律分析建议

（一）自建房补偿的法律认定与实践

法律依据与现实情况：根据《土地管理法》及北京实践，公房范围内自建房因权属不清晰（非所有权人或使用权人合法建设），难以直接认定为私产。部分项目会按一定比例认定自建房面积（如部分区域按比例折算）或给予建筑成本补偿，但完全参照正式公房标准补偿难度较大。

争取空间与风险提示：主张自建房补偿可尝试与拆迁方协商，但需理性看待结果——可能争取到一定额外补偿，但难以实现根本性突破（如全额认定面积）。

（二）被腾退人认定与家庭内部权益保障

被腾退人资格的法定条件：若原公房承租人已故，腾退方案通常规定，需由现居住的、有户籍的、年满18周岁且具有完全民事行为能力的家庭成员协商推举被腾退人，且该过程需保障所有利害关系人（如张某某）的知情权与参与权。

权益救济路径：

事前防范：张某某需明确向拆迁办表明，未经其同意，不得单方面认定哥哥为唯一被腾退人。可通过发送律师函至拆迁公司（需明确拆迁主体为受区政府委托的实施单位），书面告知其利害关系人身份及权利主张，留存证据。

事后救济：若拆迁办擅自与哥哥签约，张某某可向法院提起行政诉讼（因拆迁行为属于政府征收委托行为），请求撤销已签订的拆迁协议。需提供户籍证明、居住证明、录音证据等，证明其属于法定利害关系人，签约程序违法。

（三）证据保留与行动建议

关键证据效力：居委会居住证明具有法定证明效力，姐姐的证言可作为辅助证据（需结合其他材料形成完整证据链）。与拆迁办工作人员的电话录音（尤其是对方拒绝协商或暗示偏向哥哥的内容）需完整保存，可作为程序违法的证据。

律师函的作用：及时向拆迁公司发送律师函，一是督促其依法履行协商程序，二是固定“拆迁方明知张某某权益存在争议仍签约”的事实，为后续诉讼奠定基础。

（四）诉讼性质与主体确认

若进入诉讼程序，本案属于行政诉讼范畴。因拆迁公司系受区政府或其征收部门（如住建局）委托实施拆迁行为，被告应为委托机关（即朝阳区政府或相关征收部门），而非拆迁公司。张某某需在起诉中明确指出签约程序违法、剥夺其参与权的事实，请求法院判决协议无效并责令重新协商。

四、总结建议

张某某需优先通过家庭协商解决分配争议，若协商无果，应立即启动法律程序：一方面通过律师函施压拆迁方依法处理，另一方面着手准备诉讼材料（如户籍、居住证明、录音、家庭财产分配历史证据等）。需注意诉讼时效与程序细节，避免因证据不足或程序瑕疵影响权益主张。同时，建议其优先保障自身核心利益（如补偿款分配），在法律框架内合理平衡家庭关系与权益诉求。

二、公房拆迁补偿的相关规定及案例分析

法律分析：

家庭纠纷应由家庭内部协商解决，内部不能解决，又协调解决不了的，可到法院诉讼解决。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十七条 基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。

第十八条 中级人民法院管辖下列第一审民事案件：

(一)重大涉外案件;

(二)在本辖区有重大影响的案件;

(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

三、动迁家庭内部分配纠纷案例

案情经过

周绍斌与王凤瑞系夫妻关系，二人育有四名子女，分别为长子周新生、次子周新潮、长女周玉兰、次女周玉梅。

周虹珊为周新潮之女。

周绍斌于2012年7月25日去世。

其名下有一套位于北京市石景山区永乐西小区78号楼2单元401房屋，另承租北长街35号直管公房房屋一间。

周绍斌去世两个月后，配偶王凤瑞与众子女共同共同签署了一份《家庭协议》，对上述两处房产做出如下内容约定：

“1、西城区北长街35号房产一直在父亲名下，并属于父亲应享受面积，但考虑到B方的居住情况，在房产未处置、未拆迁补偿的情况下，仍由B方居住，其他各方不要求房产收益，但B方无权单方处置房产。

在各方同意处置房产或拆迁补偿时，按房产的实际价值B方占60%的份额，其他各方各占10%份额。

2、石景山区永乐东小区78号楼2门401房产……如果房屋出售，按实收价款由立协议的五方各20%的比例分配……4、母亲百年后，养老基金扣除办理后事的费用后的结余部分按A、B、C、D四方平均继承……”。

以上协议A、B、C、D方分别为周新生、周新潮、周玉兰、周玉梅。

北京市西城区房屋土地经营管理中心开始对该地区开展文物腾退保护工作，腾退对象为腾退范围内的直管公房承租人。

周绍斌生前承租的房屋在上述腾退范围，该房屋地址有正式户籍两户，共六人，分别为次子周新潮一家三口，长女一家三口。

上述六人于2019年7月19日签订《承诺书》，一致同意由周新潮作为该房屋承租人，与腾退人签订腾退货币补偿协议。

周新潮与妻子领取上述全部补偿款。

2019年9月，次子周新生、长女周玉梅诉至法院，要求大哥周新潮给付二人北长街35号房屋各12.50％拆迁款，要求判令石景山房屋产权归周新生、周玉梅，由其二人给付大哥周新潮、小妹周玉兰折价款，并要求依协议分割共同存款528000元，按照每人各25%分割。

大哥辩称，北长街35号房子作为直管公房，不是周绍斌的遗产，和周新生、周玉梅没有关系，他们不在这里居住，没有资格承租，没有权利分割腾退权益。

《家庭协议》牵扯到了被腾退人的权利，腾退是针对居住人的腾退，腾退利益给谁不给谁要按照国家的法律规定执行，如果周新生和周玉梅认为自己有腾退利益，应该向腾退办申请，而不是和承租人之间发生矛盾。

法院认定

北京市西城区人民法院于2020年2月27日作出判决，就案涉拆迁补偿款的认定及处理如下：

“西城区北长街35号房产原系周绍斌承租的公房，周绍斌去世后，原、被告及王凤瑞作为其继承人签订了《家庭协议》，各方对王凤瑞的赡养问题、北长街35房屋的处置和拆迁补偿款分配、其他财产的使用和分配进行了约定。

该协议第一条约定北长街35号房产处置或拆迁时，周新潮享有房屋价值60%份额，王凤瑞、周新生、周玉兰、周玉梅各享有房屋价值10%份额。

王凤瑞去世之后，其享有的10%份额，由各子女平均分配。

上述协议体现了各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

2016年北长街35房屋进行腾退时，登记的房屋承租人仍为周绍斌，周新潮领取该房屋的腾退补偿款后，应当履行上述协议约定的义务。

周新生、周玉梅不因不在该房屋居住或户籍不在该地址而丧失针对房屋本身被腾退产生的利益。

现原告要求周新潮按照12.5%的比例向其支付腾退补偿款的请求正当，本院予以支持。

周新潮主张家庭协议第一条无效的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。

”后周新潮不服上述判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月28日作出判决，维持原判。

后大哥周新潮的女儿周虹珊提起第三人撤销之诉，称该判项处分了其享有的拆迁权益。

法院认为，原合同纠纷案所涉《家庭协议》是在周绍斌去世后，各家族成员王凤瑞、周新生、周新潮、周玉兰、周玉梅共同签订形成。

该《家庭协议》实际为各方对包括母亲王凤瑞的赡养以及案涉北长街35号房屋在内的家族财产归属和分配问题的处分协议，根据协议内容，可知各方对案涉北长街35号房屋未来腾退期待利益分配已达成明确合意。

该协议内容不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，应属有效，对缔约主体具有法律约束力。

第二，周新潮在没有取得周虹珊等家庭成员授权的情况下与其母及兄弟姐妹签订了涉及北长街35号房屋未来腾退期待利益分配的《家庭协议》，但上述家族成员签订《家庭协议》时周虹珊与其父母共同生活，其父周新潮为户主。

从协议签订的时间、地点、参与人看，各协议相对人尽到了可能尽到的注意义务，应认定各协议相对人属善意且无过失。

各协议相对人有理由相信其他相对方分别代表各自家庭全体进行的该缔约行为。

第三，上述家族成员间签订《家庭协议》中载明“在各方同意处置房产或拆迁补偿时”，协议将处置房产与拆迁补偿并列表述，可见家族成员对于“房产实际价值”的约定应为基于涉诉房屋的整体利益，即北长街35号房屋的腾退补偿款中，除房屋评估价值之外还应包括困难补助、搬迁费、临时安置费等补助和奖励费，也即房产实际价值为涉诉房屋腾退中所获得的全部相关利益。

此外，结合协议签订后北长街35号房屋的使用方式及之后周新潮代表全家办理拆迁腾退手续接收腾退补偿款项等行为，可见各协议签订方就协议已实际履行。

综上，周虹珊不具有对北长街35号房屋对应腾退利益于合同纠纷案件单独主张的权利基础。

二审法院认为：

案件争议焦点为北京市第二中级法院和西城区法院按照涉案《家庭协议》判决分配西城区北长街35号房屋的拆迁利益是否妥当。

涉案《家庭协议》订立于2012年9月8日，由当时尚在世的母亲王凤瑞和周新潮等四个子女共同订立。

对于西城区北长街35号房产，《家庭协议》明确：

“考虑到周新潮的居住情况，在房产未处置、未拆迁补偿的情况下，仍由周新潮居住，在该房产拆迁补偿时，按房产的实际价值，周新潮占60%的份额，其他各方各占10%份额”。

根据上述约定可以看出，协议各方对于西城区北长街35号房产可能拆迁均有预见且明确了各自的份额；

各方之所以均同意将西城区北长街35号房产的60%价值分配给了周新潮，已经考虑到了周新潮的实际居住因素。

该约定系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性管理规定，对于各方当事人均有约束力。

周虹珊主张，其实际居住在涉案房屋，根据拆迁政策，腾退补偿中的部分款项应归其个人所有。

对此，本院认为，周虹珊系周新潮女儿，于《家庭协议》订立时已成年，且与周新潮共同居住。

一审法院根据《家庭协议》的订立背景，认定《家庭协议》应系周绍斌、王凤瑞的4个子女分别代表各自家庭所订立，符合风俗习惯和日常生活经验，并无不当。

北京市第二中级法院和西城区法院依据《家庭协议》作出的上述判决，具有事实和法律依据，本院予以确认。

法律解析

问题一：

直管公房在面临拆迁时，怎样进行承租人变更？

答：

直管公房只能有一名承租人，原承租人死亡后，等待变更新的承租人。

如果没有遇到拆迁，不做变更不影响物权继续使用，如果遇有拆迁，承租人为被拆迁人，因此，需要尽快确立新的承租人，但此时变更承租人核心是为配合拆迁进程，公房很快将不复存在，因此新的承租人并不会成为直管公房承租人，而是为了取得与甲方签署拆迁安置协议的合法身份，因此案例中六人要推举一人为承租人。

问题二：

直管公房遇到拆迁时的法律属性？

答：

直管公房遇拆迁时，不再具有公房居住属性，转而演变为具体的拆迁利益，因此，公房在遇到拆迁的时间点，是房屋属性变化的节点，即在被列入被拆迁公告范围内的直管公房，具有遗产的法律性质。

因此案例中，法院认为“在直管公房被纳入拆迁公告时为2016年，当时登记的房屋承租人仍为周绍斌，周新潮领取该房屋的腾退补偿款后，应当履行上述协议约定的义务。

”换言之，周新潮一家如果认为自己是实际居住人且其他条件均符合新的承租人条件，则需要在尚未被纳入拆迁公告时间之前进行申请并完成变更手续。

对“周新生、周玉梅不因不在该房屋居住或户籍不在该地址而丧失针对房屋本身被腾退产生的利益”的表述，即确认了遗产的法定属性。

问题三：

直管公房按政策，怎样进行补偿？

答：

直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。

该类房屋拆迁中的补偿实际上分为两种：

一种是拆迁人对被拆迁人的补偿(拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人)；

一种是被拆迁人对承租人的补偿。

两种补偿体现的法律关系是不同的。

对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：

1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；

2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿)；

3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。

后记

实践中，类似案例中大哥一家的想法不在少数。

认为自己是唯一符合直管公房变更承租人条件的人，其他人均不符合，而直管公房不是遗产，不存在继承分割，事实上并非如此。

直管公房虽不是遗产，但直管公房遇到拆迁时，性质发生变化，这种变化表现在：

拆迁利益中除被拆迁人的安置利益、实际居住人的配合拆迁奖励等具有严格身份属性外，还有一部分是公房作为地上物拆迁补偿款，这部分具有遗产性质，如果原承租人死亡，其子女不论是否在册户籍，都应按继承法律关系处理。

而由于分辨解决困难，实践中大多采取家庭成员协商办法。

案例中的家庭协议对房屋拆迁利益分配的约定具体明确，也不存在显示公平或重大误解，因此具有法律效力。

案例来源：

中国裁判文书网

四、从一起公房拆迁案例看《家庭协议》的效力

各区县国土房管局、各拆迁单位：

　　根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》有关规定，市局组织各区、县局对全市拆迁单位进行了年度审核，同时按照市政府指示精神对全市拆迁单位进行全面清理整顿。

现将拆迁单位2002年度资质年审结果予以公布，并就清理整顿全市拆迁单位有关问题通知如下：

　　一、经审核，2001年12月31日以前取得房屋拆迁资质的240个拆迁单位中，通过2002年度资质年审的拆迁单位共计214个，其中优秀拆迁单位11个，现予公布。

　　未通过年审的拆迁单位，应在2003年8月31日前进行整顿，整顿期间市局暂停其房屋拆迁资质；

2003年8月31日前未进行整顿，或经整顿仍不合格的，市局将取消其房屋拆迁资质。

　　二、为加强拆迁单位管理，市局对《北京市房屋拆迁单位管理办法》作了修改和重新发布，并于2003年5月1日起实施。

各区、县国土房管局和各拆迁单位应予认真学习和贯彻。

市国土房管局按照新《办法》要求重新核定拆迁单位资质等级，并对符合条件的拆迁单位换发房屋拆迁资质证书。

　　拆迁单位现有资金和人员构成不符合新《办法》规定的资质等级条件的，应当在2003年12月31日以前补足，并向市局申请换发房屋拆迁资质证书；

逾期不补足的，市局将按照新《办法》规定降低或者取消拆迁资质。

　　特此通知　　附件：

通过2002年度资质年审的拆迁单位名单　　附件：

北京市2002年度优秀拆迁单位

五、北京市国土资源和房屋管理局关于公布2002年度全市拆迁单位年审结果和清理整顿全市拆迁单位有关问题的通知

各区县国土房管局、各拆迁单位：

　　根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》有关规定，市局组织各区、县局对全市拆迁单位进行了年度审核，同时按照市政府指示精神对全市拆迁单位进行全面清理整顿。

现将拆迁单位2002年度资质年审结果予以公布，并就清理整顿全市拆迁单位有关问题通知如下：

　　一、经审核，2001年12月31日以前取得房屋拆迁资质的240个拆迁单位中，通过2002年度资质年审的拆迁单位共计214个，其中优秀拆迁单位11个，现予公布。

　　未通过年审的拆迁单位，应在2003年8月31日前进行整顿，整顿期间市局暂停其房屋拆迁资质；

2003年8月31日前未进行整顿，或经整顿仍不合格的，市局将取消其房屋拆迁资质。

　　二、为加强拆迁单位管理，市局对《北京市房屋拆迁单位管理办法》作了修改和重新发布，并于2003年5月1日起实施。

各区、县国土房管局和各拆迁单位应予认真学习和贯彻。

市国土房管局按照新《办法》要求重新核定拆迁单位资质等级，并对符合条件的拆迁单位换发房屋拆迁资质证书。

　　拆迁单位现有资金和人员构成不符合新《办法》规定的资质等级条件的，应当在2003年12月31日以前补足，并向市局申请换发房屋拆迁资质证书；

逾期不补足的，市局将按照新《办法》规定降低或者取消拆迁资质。

　　特此通知　　附件：

通过2002年度资质年审的拆迁单位名单　　附件：

北京市2002年度优秀拆迁单位

六、北京拆迁补偿安置律师：国有土地房屋拆迁补偿实例分享

法律分析：

家庭纠纷应由家庭内部协商解决，内部不能解决，又协调解决不了的，可到法院诉讼解决。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十七条 基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。

第十八条 中级人民法院管辖下列第一审民事案件：

(一)重大涉外案件;

(二)在本辖区有重大影响的案件;

(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

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文章来源参考：头条-北京朝阳区房屋拆迁补偿不合理，北京市国土资源和房屋管理局关于公布2002年度全市拆迁单位年审结果和清理整顿全市拆迁单位有关问题的通知

内容审核：王振嵩律师

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