马梨梅律师
擅长处理征收拆迁纠纷及民事纠纷，曾办理多起行政强拆、行政赔偿、行政征收等案件。
济南企业动迁，资产评估方法与应对低评估报告策略,济南拆迁评估
济南企业动迁：资产评估方法与应对低评估报告策略
一、济南企业动迁评估资产总额的方法
在济南企业动迁过程中，准确评估资产总额是确保拆迁补偿公平合理的基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规，企业动迁评估资产总额的方法主要有以下几种：
(一)资产价值评估法
账面价值法
账面价值法是基于企业的财务报表，对资产进行逐一评估并求和的方法。它直接反映了企业在账面上的资产净值，即资产负债表中股东权益的价值或净值，主要由投资者投入的资本加企业的经营利润构成。计算公式为：目标企业价值=目标公司的账面净资产。然而，账面价值法仅对企业的存量资产进行计量，无法反映企业的赢利能力、成长能力和行业特点。为弥补这种缺陷，在实践中往往采用调整系数，对账面价值进行调整，变为：目标企业价值=目标公司的账面净资产×(1+调整系数)。
重置成本法
重置成本法则是考虑资产的重置成本，即现在重新购置相同或相似资产所需花费的成本。计算公式为：目标企业价值=企业资产目前市场全新的价格-有形折旧额-无形折旧额。这种方法考虑了资产的现时价值，但同样需要考虑到现存企业的设备贬值情况。
(二)收益现值法
收益现值法主要是将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。这种方法主要适用于因使用而有所损耗的长期资产，它考虑了资产的未来收益能力，能够更全面地反映资产的实际价值。
(三)市场比较法
市场比较法是基于类似资产应该具有类似价格的理论推断，其理论依据是“替代原则”。市场法实质就是在市场上找出一个或几个与被评估企业相同或近似的参照企业，在分析、比较两者之间重要指标的基础上，修正、调整企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值。这种方法要求市场上存在与被评估企业相似的可比企业，且相关数据易于获取。
(四)现金流量贴现法
现金流量贴现法又称拉巴鲍特模型法，是在考虑资金的时间价值和风险的情况下，将发生在不同时点的现金流量按既定的贴现率统一折算为现值再加总求得目标企业价值的方法。这种方法综合考虑了资产的时间价值和风险，能够更准确地反映企业的真实价值。
二、企业拆迁评估报告太低怎么办?
在企业动迁过程中，有时会出现拆迁评估报告评估的资产总额低于企业实际价值的情况。面对这种情况，企业可以采取以下措施来维护自身权益：
(一)仔细研究评估报告
企业应首先仔细研究评估报告的各项内容，包括评估方法、评估依据、评估参数等。通过与自身实际情况的对比，查找评估报告可能存在的问题和不足之处。例如，评估方法是否适用、评估依据是否充分、评估参数是否合理等。
(二)与评估机构沟通
如果认为评估报告存在问题，企业应与评估机构进行沟通，向其说明企业的实际情况、资产价值等，并要求其重新评估或对评估结果进行解释和调整。在沟通过程中，企业应保持理性、客观的态度，提供充分的证据和资料来支持自己的主张。
(三)申请复核评估
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。企业应在收到评估报告后的一定期限内(通常为10日内)，向原评估机构提出复核评估的申请，并指出评估报告存在的问题和不足之处。复核评估机构将重新对资产进行评估，并出具复核评估报告。
(四)申请鉴定
如果对复核评估结果仍有异议，企业可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会将组织相关专家对评估报告进行专业鉴定，并给出公正的结论和建议。专家委员会的鉴定结果具有较高的权威性和公信力，是企业维护自身权益的重要手段。
(五)依法提起诉讼
如果经过复核评估和鉴定后，企业仍认为拆迁评估报告太低，严重损害了自身权益，可以依法向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，企业应提供充分的证据和资料来支持自己的主张，并请求法院对评估报告进行审查并作出公正判决。
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文章来源参考：头条-2021济南拆迁补偿多少钱一平，动迁企业评估补偿内容审核：马梨梅律师
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