张雪英律师
具有十年以上的法律事务经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷以及道路交通事故纠纷，处理公司法律事务。
成龙北京东直门千万豪宅被拍卖 购买法院拍卖房屋应该注意那几点,
近日，司法拍卖业务辅助服务机构瀚海法拍网显示，成龙位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室的房产将于9月28日上午10点开始拍卖 。房屋建筑面积为1217.5平方米，起拍价为7191万，拍卖网站标注的市场价为1.2亿，目前有6人预约看房。成龙的房产之所以被拍卖，是由于其购买后并未办理房产证，开发商御嘉置地陷入债务纠纷，资产被拍卖。
根据法院资料显示，涉案房屋是2006年4月，成龙通过旗下公司中泰国际集团有限公司购买，与北京天恒拓展房地产开发有限公司（御嘉置地公司前身）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY001）。两套房产总价3360万元，其中，1300万元为购房款，2060万元则以参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。这两套房由成龙（陈港生）、太太林凤娇及儿子居住使用，并缴纳水、电、煤气等物业费用。而成龙一直未办房产证的原因是办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格低。中泰成龙国际集团有限公司曾于2019年提起案外人执行异议之诉，后北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民初533号民事判决书，判决停止对涉案房产和车位的执行。2020年6月，一审被告北京天鸿控股（集团）有限公司向北京高院提起上诉，要求撤销一审判决。最终北京高院作出（2020）京民终40号民事判决书，高院认为，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，中泰成龙公司主张依据执行异议复议规定第二十八条规定排除对涉案房屋的强制执行，但其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，中泰成龙公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。因此驳回中泰成龙国际集团有限公司的诉讼请求，并撤销一审判决。
法院认为，拖延办证的原因，从中泰成龙公司和御嘉置地公司的表述来看，系因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。并且，中泰成龙公司类别为私人公司，唯一股东为陈港生，公司董事为林凤娇、陈祖明，虽然购房合同签订的主体是中泰成龙公司，但实质上是成龙家庭购房，作为知名明星，相较于普通购房人，其理应对迟延办证可能导致的不利后果具有更高的认知能力。故，应认定中泰成龙公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”成龙购买的房屋因不满足上述司法解释条款的第四个要件而不足以排除强制执行。
那么，我们可以思考一下，法拍房可以买吗？答案当然是可以，但在买之前我们一定要注意以下几个点：
第一，一定要对挂牌的房产信息认真仔细查看，不能只关注位置和房价，每一个字都要认真看。
第二，和负责拍卖的法官和人员充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要亲自去产权登记部门核实一下。
第三，现场查看房子的现状、周边的物业情况、房屋是否存在质量问题、房子是否有人居住、是否是凶宅等等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。
第四，到当地派出所核实该房屋是否有户口，再考虑是否继续参与竞拍。有一些学区房是和户口有密切关系的，而且如果买房是为了投资，那么有无遗留户口在价格上有不小的差别。
保险起见，参与竞买钱可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网检索原房主的相关裁判文书和执行信息，确认该房屋有无其他纠纷等。
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