具有丰富的征地拆迁业务执业经验,擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
新形势下深化农村土地制度改革,处理好农民与土地的关系,对发展规模经营、增加农民收入、推进农业现代化、健全城乡发展一体化体制机制具有重大而深远的影响。近日,习近平对新时代推进农村土地制度改革、做好农村承包地管理工作作出重要指示强调:“新时代推进农村土地制度改革,要坚持把依法维护农民权益作为出发点和落脚点,坚持农村土地农民集体所有制不动摇,坚持家庭承包经营基础性地位不动摇。”
2017年12月28日至29日,中央农村工作会议在北京举行,习近平在会上发表重要讲话。
坚持把依法维护农民权益作为出发点和落脚点。“国以民为本,民以食为天,食以土为根”。土地是从事农业生产的最基础性资料,是农民的生存之本,农村土地制度改革直接影响着亿万农民的切身权益。党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央对深化农村土地制度改革作出了一系列重大决策部署,始终把保障农民权益置于改革的核心地位,尊重民心民意和农民首创精神。在推进农村土地制度改革进程中,维护好、实现好、发展好农村人口由政策和法律所赋予的各项土地权益,这一原则我们一定要牢牢把握、时刻坚持。要继续抓好重点领域和关键环节改革,不断探索完善土地利益联结机制,构建农民、业主、农户的土地利益联结分享机制,使广大农民共享产业发展的增值收益。农村土地制度改革牵一发而动全身,涉及重要法律修改,涉及重大利益调整,涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等重要制度的完善,必须根据中央统一部署,按照守住底线、试点先行的原则平稳推进,必须体现始终维护农民利益的根本原则。
坚持农村土地农民集体所有制不动摇。作为我国农村最基础的制度,农村土地农民集体所有制具有超强的适应性和发展性,彰显出解放、发展和保护我国农业生产力的根本性制度优势,不仅克服了部分土地私有制国家在农业现代化进程中陷入的发展困境,而且助推了我国农业生产力水平的整体提升。在我国农业发展进入新时代和实施乡村振兴战略的背景下,牢牢把握农村土地集体所有制,是一个系统工程,需要全方位、多层面发力。要加强农村基层党组织建设,让其成为促进农业兴旺、维护农村稳定、带领农民致富的坚强领导核心,释放土地集体所有的势能,发挥村集体经济组织的统筹作用。树立以农民为主体的农业发展思维,把农民对美好生活的向往贯穿于党的“三农”工作全部活动中,维护好家庭经营的基础地位,农民的地农民种是必须坚持的基本取向。构建科学合理的政府与市场关系,有关部门应当充分发挥好统筹协调作用,制定并实施系统化制度,以集体的统筹功能更好体现政府的作用。另外要充分发挥农民作为经济主体的作用,让农民和农业经营者对农业生产、土地权利处置具有话语权,以市场的力量增强其产权实施能力。
坚持家庭承包经营基础性地位不动摇。在农村实行家庭承包经营是改革开放的重大成果,是农村基本经营制度。家庭承包经营是一种极具弹性的经营方式,可以与不同的所有制、不同的社会制度、不同的物质技术条件、不同的生产力水平相适应。习近平总书记指出:“家庭经营在农业生产经营中居于基础性地位”,“是农村基本经营制度的根本”。农业生产受自然条件变化的影响很大,要求劳动者与经营者必须有高度主动权,能作出及时反映,采取相应对策。农业劳动的数量与质量,在劳动过程中很难准确反映出来,只能依靠劳动的最终成果来综合反映。这就要求权、责、利必须高度结合,促使劳动者既重视劳动数量,又重视劳动质量。而坚持家庭承包经营能够较好地反映农业生产与再生产特点,提高农业生产经营效率。今后,无论农业经营形式发生多大变化,都不能改变家庭经营的基础性地位。开展农村承包地确权登记颁证,是巩固和完善农村基本经营制度的重要举措,要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻党中央、国务院决策部署,巩固并用好确权成果,不断完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度体系。不论经营权如何流转,不论新型农业经营主体如何发展,都不能动摇农民家庭土地承包经营的基础性地位。
新时代推进农村土地制度改革,要根据实践发展要求,积极培育新型农业经营主体,发展壮大农业社会化服务组织,鼓励和支持广大小农户走同现代农业相结合的发展之路,使农村基本经营制度始终充满活力,不断为促进乡村全面振兴、实现农业农村现代化创造更加有利条件。
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拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
房屋被拆没拿到钱,合法强制拆除的办法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
房子被偷拆,合法强制拆除的路子很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
安置房不交付,协议签了不等于事情结束,对方不付款、不交房、停发过渡费,都属于不履行协议。老百姓可以起诉,也可以先书面催告,把催告记录留作证据。征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。
停产停业损失,土地这一块最容易被忽略。国有出让地按剩余年期和基准地价核算,集体建设用地上的厂房,土地价值往往体现不出来。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。
补偿面积少算,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
自管公房拆迁,先分清房屋性质。公房分三类:直管公房,产权在房管部门;自管公房,产权在单位;房改房,已经按房改政策卖给个人但可能没办证。直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。
无证房按违建拆除,卡点落在认定这两个字上,房子定成违建,补偿基数归零;定成历史遗留,合法面积照算。老百姓先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。
被逼签协议后强拆,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
外嫁女不能分补偿,2026年实务里,争议多集中在三类人:外嫁但户口没迁走的女儿、离婚后回原籍居住的妇女、在校大学生和现役军人。认定成员资格,看四个要素:户籍登记在本村;有承包地或者曾经有过;履行了村民义务,比如集资、出工、参保;以集体土地为基本生活保障。