杨素丽律师
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遇房屋拆迁，如何判断房屋拆迁评估报告是否合理,拆迁房评估报告什么作用
房屋拆迁，被拆迁人最关心的就是自己的房屋能获得多少拆迁补偿额。而在实践当中，房屋价值评估工作都是在拆迁方主持下进行的。那么当拆迁方给出房屋评估结果后，如何判断对方给出的结果是否合理呢？
要想能正确判断对方的评估结果是否合理，自己对于房屋的价值要做到心里有数。那么如何才能比较准确的评估自己的房屋价值呢？
首先要了解一下房屋价值受哪些因素影响，一般来说主要有以下几种：
（1）地理位置：地理位置是影响房屋价值的首要因素。比如说市中心的房价总是最高的，因为各种资源集中于此。
（2）用途：要区分被征收房屋是住宅还是非住宅，如果是非住宅，还要区分是营业性用房还是非营业性用房。营业性房的补偿除了按照市场评估价的房屋或货币补偿外，还包括停业损失、设备安装费、设备拆装折旧费等，而住宅房不包括这些。
（3）建筑结构：房屋结构包括钢结构、钢筋混凝土结构、砖木结构、简易结构等，要区分被征收房屋属于哪一种。
（4）新旧程度：根据被征收房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度确定被征收房屋的新旧程度。
（5）建筑面积及占地面积：根据证件记载确定被征收房屋的建筑面积及占地面积。
（6）土地使用权：土地获取方式包括出让、转让、划拨，不同的获取方式在补偿价格上也会存在一定的差异。
其次来了解一下房屋价值评估方法：
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
（1）市场比较法：一般来讲，市场比较法，是房屋拆迁评估中、最适宜的评估方法。法律规定，当有条件选用市场比较法、进行估价的，应以市场比较法、为主要的估价方法。但也需要注意，其并不是法定的“唯一”评估方法。
（2）收益法：对于收益性房地产的估价，收益法，应当是作为其中的一种估价方法。
（3）假设开发法：对于具有投资开发、或再开发潜力的房地产的估价，假设开发法，应当是作为其中的一种估价方法。
（4）成本法：进行估价时，如果无市场依据、或者市场依据不充分，而不宜采用“市场比较法、收益法、假设开发法”的情况下，成本法，可作为主要的估价方法。
被拆迁人可以选择最能体现房屋价值的评估方法，最好选择市场法。
如果在拆迁中，发现拆迁方给出的房屋评估价值低，可以采取相应的救济途径：
1、申请复核：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
2、申请鉴定：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
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文章来源参考：头条-拆迁房屋评估明细表，房屋拆迁评估报告样本内容审核：杨素丽律师
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