房子拆迁补偿京平权威，拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

房子拆迁补偿京平权威，拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

一、拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

题主您好~

拆迁补偿过程中，征收方为了压低补偿，套路不断，常见的有以下情形，供参考：

01“先拆迁后补偿，这是国家规定”

在土地征收拆迁过程中，常常发生双方还未就补偿一事意见达成一致，拆迁方就强拆老百姓房屋，还美其名曰“先拆迁后补偿，这是国家规定，我们按规定办事”。

一句国家规定似乎具有了权威性，很多被拆迁人也不能再说什么，谁能轻易去和“国家规定”抗衡。殊不知，这其实是“狐假虎威”，国家确实有规定，但不是这么规定的。

法律明确规定：实施房屋征收拆迁要先补偿后搬迁。这是为了充分保障被拆迁人的利益，以免房屋已被拆迁被征收方却拿不到补偿。征收双方就房屋征收补偿的各个问题达成了一致意见，然后签订征收补偿协议，之后双方需要依照协议的约定，对协议中确定的义务进行履行。这些事项均完成，才算是满足了“补偿在先”这一原则的要求。

不要轻易被对方一句“国家规定”吓住。

02画大饼，奖金诱惑

拆迁方为了顺利实施拆迁，压低补偿，肯定都希望被拆迁人尽快签字。于是会有以下常见忽悠话术：

“早搬迁可以优先选择置换房屋的楼层，位置，还有数万元奖励。”

“奖金有限，只给搬家最积极的几户，先到先得，越早签钱越多。”

机不可失，失不再来，面对高额奖励和优先选择权的诱惑，往往就被拆迁方牵着走，容易因一时冲动，被高额奖励诱惑，忽略了房屋本身的价值，因小失大。

其实这是一场心理战，拆迁方利用拆迁人想拿到更多补偿的心理设置“有门槛”的高额奖励。

在拆迁过程中自己要先了解当地及周边的政策和市场行情，对于补偿心里能有一个大致的预估。

面对拆迁方的奖金诱惑，要保持冷静，自己仔细计算或者找专业的评估机构，计算房屋的价值和生活成本。如果对方给出的补偿不合理，千万不要因为奖金诱惑草草签字，必要时借助法律维权。

03断水断电，软硬皆施

在征收拆迁过程中，拆迁方的逼拆办法也是花样百出，层出不穷。耐心谈判不成，就只能“给点颜色看看”，软硬皆施。断水断电已经是很常见的套路了。

现代社会生产生活都离不开水电，断水断电势必会影响被拆迁人的基本生活需求，如果硬扛，生活成本会增加，甚至面临停产停业，遭受巨额损失，因此被拆迁人面临巨大的压力很容易妥协退让。

拆迁方断水断电这种行为是违法的！

任何人不管出于何种目的，都不得随意停民水民电。遇到这种情况不要轻易妥协，一定要收集保留好证据，及时联系专业律师，提起民事诉讼，为自己争得主动权，如果对方断水断电的行为给被拆迁人造成了一定的损失，还可以申请赔偿。

04违章建筑依法拆除，没有补偿

有些拆迁方为了达到低成本征收的目的，通常会把无证房屋以违法建筑的名义拆除，或者有些不是违建也强行说成违建，被拆迁人一听是违建心生惧意，有时候甚至一分钱赔偿都拿不到。

违章建筑依法确实是要拆除的，且根据法律规定不予补偿。但是如何定义违建，这并不是由拆迁方说了算，更不能对法律条文断章取义。被拆迁人应该了解：

（1）并不是任何无证的房屋都是违法建筑；

（2）即使是违法建筑，拆除也不是唯一的处罚办法；

（3）即使拆除违法建筑，也需要履行相应的程序，以一纸通知书就把房屋拆除了的行为肯定是违法的。

广大被拆迁人遇到这种情况一定要提高警惕，必要时咨询专业人士，寻求帮助。

05夸大违法性

与“以拆违促拆迁”类似，征收方还常常夸大违法性，通常表现为个人拆迁房屋没有审批手续、企业建房没有获得审批等等，常出现在老旧城区或者招商引资等地带，目的是想通过该认定击溃拆迁户的心理，打击争取合理补偿的积极性、“引诱”被拆迁人签约。

违法性认定需要结合房屋的历史因素、法律法规来衡量，而且要遵循严格的认定程序。拆迁方夸大房屋违法性，很可能是恐吓被拆迁人签约的手段，被拆迁人千万别吃“哑巴亏”。

二、拆迁协议潜在的法律陷阱是什么？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

三、拆迁补偿过程中的隐形陷阱有哪些

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。

这个协议的签署并不是签个名字那么简单，这一纸协议可能就是你的全部家产，搞不好，你可能少拿几十万补偿款，甚至可能会一无所有。

在现实中，很多被拆迁人稀里糊涂的就签订了补偿协议，签完协议才发现里面有很多对自己不利的情况，这个时候想要再反悔就非常被动了。

其实，在拆迁安置补偿协议中很可能存在很多的隐形陷阱，在签订协议的时候一定要对自己负责，否则随意签订补偿协议后你将会在拆迁方不认账、政府部门不管的烦恼中度过。

那么我们在签订补偿协议的时候应该注意些什么隐形陷阱呢？下面拆迁律师团为大家具体分析常见的四种陷阱。

第一大隐形陷阱：

签署空白协议

如果拆迁方让你签署空白协议，千万记住不能签字。

不管拆迁方说的多么诱人，给出的补偿条件多么优厚，空白的协议就等于零。

如果事后拆迁方填上去的补偿金额不是他所说的那样，那么你只能哑巴吃黄莲，因为你在补偿问题上已经没有话语权了，即使起诉到法院也很难挽回了。

第二大隐形陷阱：

补偿内容含糊其辞

在签订拆迁安置补偿协议的时候一定注意有关补偿的内容是否详细约定了。

1、明确拆迁补偿方式，是选择的货币补偿还是选择的产权置换要明确。

2、明确补偿金额，如果是货币补偿要写明补偿多少金额，包括过渡费、搬迁费；

如果是产权置换，要明确置换的位置，面积等细节。

第三大隐形陷阱：

支付或交付期限故意不写清楚

如果是货币补偿，要明确什么时间支付补偿款；

如果是产权置换要明确交付安置房的期限。

不要高高兴兴的签订的拆迁补偿协议后迟迟拿不到钱或房。

第四大隐形陷阱：

不约定违约责任条款

关于违约责任一定要明确，万一拆迁方在约定的期限内没有支付补偿款，有或者到了期限交付不了房子，这个时候我们被拆迁人就可以根据违约责任来维权。

四、补偿安置协议四大隐形陷阱，您在拆迁时遇到了吗？

法律分析：

拆迁中经常出现的隐形陷阱：

一、拿政策说事。

政策不等于法律，更不能违反法律，我国是法治国家，依法治国即依照宪法和法律来治理国家，建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。

在现实中，拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”，以证明自己的拆迁行为是合法的，拆迁方所制定的补偿是合理的，而广大的被拆迁人则只好信之听之，不敢反驳，其实这是错误的。

虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善，但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲，任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲，被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。

二、评估报告。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定 等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

”的规定，无 论从评估机构的选择还是评估结果的异议，都对被拆迁人进行了法律保护。

可是在实际当中，评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头，很多拆迁方直接自己就确定了评 估机构，根本不会与被拆迁人协商选定，而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质，评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。

拆迁时为了公平起见， 选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题，问题就出在具体操作中，由政府指定的评估机构，评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正 的客观公正。

而被拆迁人若自己找一个评估机构，评出的结果，政府又不予认可。

甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁，拆迁方也用评估报告来说补偿，宅基 地上的一套老房子每平米才评估几百元，而重点的被征收土地的价值却只字不提，安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格，让被拆迁人交差价，使得被征 收土地农民苦不堪言，这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道，严重降低了被拆迁人的生活居住水平。

所以，评估报告其实并不是补偿问题的关键所在，这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样，评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。

被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上，还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。

三、补偿决定书。

补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念，在这之前对应的是拆迁裁决书。

房屋征收补偿决定，是指国家为了公共利益的 需要，在依法征收公民房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征 收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。

征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必须的一道手续。

但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。

政 府在具备相应的手续之后，可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁，这也是被拆迁人不愿意看到的。

现实生活中，一些政府部门滥用公权力，在补偿决定书中规 定较低的补偿额，然后对公民实施强拆，造成了一系列负面影响。

而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。

不管是哪一种决定书，都 会开启强拆或者强征的大门，因此对被拆迁人来说，是个非常危险并且需要认真对待的文件。

现 实中，很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快，自然会产生一些抵触情绪，加上自身法律知识的缺失，对于拆迁方给自己的文件不予理睬，更不去 启动相关的程序进行阻止，这可就掉进可无底深渊，到头来房子被强拆了还无法说理，因为补偿决定书是合法的，拆迁方启动这个程序是受法律保护的，但是，启动 这项程序并不是那么简单的事情，是需要具备相应的条件，即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权 人不明确”，而且，作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告，还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等，如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉，很容易掉进陷阱，被征收方“合法地”强拆。

四、安置补偿协议。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些？

法律分析：

拆迁中经常出现的隐形陷阱：

一、拿政策说事。

政策不等于法律，更不能违反法律，我国是法治国家，依法治国即依照宪法和法律来治理国家，建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。

在现实中，拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”，以证明自己的拆迁行为是合法的，拆迁方所制定的补偿是合理的，而广大的被拆迁人则只好信之听之，不敢反驳，其实这是错误的。

虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善，但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲，任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲，被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。

二、评估报告。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定 等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

”的规定，无 论从评估机构的选择还是评估结果的异议，都对被拆迁人进行了法律保护。

可是在实际当中，评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头，很多拆迁方直接自己就确定了评 估机构，根本不会与被拆迁人协商选定，而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质，评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。

拆迁时为了公平起见， 选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题，问题就出在具体操作中，由政府指定的评估机构，评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正 的客观公正。

而被拆迁人若自己找一个评估机构，评出的结果，政府又不予认可。

甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁，拆迁方也用评估报告来说补偿，宅基 地上的一套老房子每平米才评估几百元，而重点的被征收土地的价值却只字不提，安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格，让被拆迁人交差价，使得被征 收土地农民苦不堪言，这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道，严重降低了被拆迁人的生活居住水平。

所以，评估报告其实并不是补偿问题的关键所在，这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样，评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。

被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上，还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。

三、补偿决定书。

补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念，在这之前对应的是拆迁裁决书。

房屋征收补偿决定，是指国家为了公共利益的 需要，在依法征收公民房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征 收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。

征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必须的一道手续。

但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。

政 府在具备相应的手续之后，可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁，这也是被拆迁人不愿意看到的。

现实生活中，一些政府部门滥用公权力，在补偿决定书中规 定较低的补偿额，然后对公民实施强拆，造成了一系列负面影响。

而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。

不管是哪一种决定书，都 会开启强拆或者强征的大门，因此对被拆迁人来说，是个非常危险并且需要认真对待的文件。

现 实中，很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快，自然会产生一些抵触情绪，加上自身法律知识的缺失，对于拆迁方给自己的文件不予理睬，更不去 启动相关的程序进行阻止，这可就掉进可无底深渊，到头来房子被强拆了还无法说理，因为补偿决定书是合法的，拆迁方启动这个程序是受法律保护的，但是，启动 这项程序并不是那么简单的事情，是需要具备相应的条件，即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权 人不明确”，而且，作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告，还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等，如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉，很容易掉进陷阱，被征收方“合法地”强拆。

四、安置补偿协议。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、拆迁补偿过程中的隐形陷阱有哪些？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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文章来源参考：头条-房子拆迁补偿京平权威，拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些？

内容审核：谭深杰律师

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