拆迁房产 转让合同 法律问题，小产权房买卖合同无效后，住建局与买家所签《安置协议》仍有效

拆迁房产 转让合同 法律问题，小产权房买卖合同无效后，住建局与买家所签《安置协议》仍有效

一、小产权房买卖合同无效后，住建局与买家所签《安置协议》仍有效

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基本案情：

涉案房产系违法建筑类“小产权房”。2005年，毛某与郑某签订《房地产转让合同》，卖于郑某并实际交付。

后毛某反悔，以郑某为被告提起民事诉讼，要求确认《房地产转让合同》无效并退房，法院最终判决合同无效，但指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信，并没有判决郑某返还房屋。

2021年，房屋所在地块拆迁，江苏省海安市住房和城乡建设局（简称“住建局”）经调查后，与实际居住人郑某之妻程某签订《城市更新安置协议》。

毛某认为自己是合法产权人，住建局当与之签订协议，以该局为被告，提起行政诉讼，要求确认该局与程某所签《城市更新安置协议》无效并赔偿其损失，江苏省海安市人民法院一审判决驳回其诉讼请求。

2023年3月22日，江苏省南通市中级人民法院二审公开开庭审理，在充分听取各方意见、认真梳理、辨析争议焦点、休庭评议后，当庭作出裁判：驳回上诉，维持原判！

“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象！江苏省南通市中级人民法院认为：

1、《城市更新安置协议》标的是补偿安置利益归属，而非房屋本身，海安住建局与程某约定补偿安置权利义务，并不涉及法律法规关于宅基地转让等相关规定，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。

2、《房地产转让合同》签订于2005年，程某装修居住至2021年拆迁，海安住建局基于程某实际长期居住的事实，以及《房地产转让合同》、支付房款收条等证据，已经尽到了审慎审查的职责，认定补偿利益归属程某并无不当。

3、生效民事判决虽然确认房地产转让合同无效，但并没有就房屋返还毛某一并作出处理，且指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信。

综上，海安住建局与程某签订的《城市更新安置协议》合法有效，毛某要求确认协议无效并赔偿的理由不能成立。

张茂荣律师说：毛某诉求途径明显错误！

正如笔者上篇推文《深圳中院：“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象！》所言，海安市住建局与郑某所签《城市更新安置协议》是双方真实意思表示，并不存在法定无效事由，毛某诉求无效显然不可能被支持。

生效民事判决已经确认《房地产转让合同》无效，毛某应当通过其他途径解决房屋拆除后的补偿安置利益。——“运筹帷幄，决胜法庭”，不同律师的纠纷解决方案（诉讼策略）不同，解决途径不同，结果亦完全不同！

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二、安置房买卖合同是否无效

法律分析：

2003年9月8日,原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。

协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。

2004年4月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。

法律依据：

《城市房地产管理法》第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

三、安置房买卖合同无效案例

法律分析：

拆迁安置房买卖合同合法有效，只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。

如果还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。

法律依据：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

四、安置房买卖合同无效

（一）房地产分离出卖，合同无效。

这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家，又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

（二）产权主体有问题，合同无效。

这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

（三）侵犯优先购买权，合同无效。

我国法律规定，当房子的所有权有多个人时，房子在出售时，同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

（四）单位违反规定购房，合同无效。

这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

（五）价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

在进行买卖交易时，买卖双方本应持按质论价的原则，按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

（六）非法转让，合同无效。

一、买卖合同纠纷案件买卖双方怎么举证

（一）提供当事人（原、被告或第三人）诉讼主体资格的证据

1、当事人为自然人的，需提交身份证明资料，比如户口簿、身份证、暂住证等；

2、当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，需提交变更登记资料。

3、当事人为法人或是其它经济组织的，需提交主体登记资料，比如工商登记机关出具的工商注册资料、工商营业执照执照副本、社团法人登记证等；

（二）证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据

1、订（定）货单；

2、签订的买卖合同；

3、证明口头合同成立和生效的证据，比如实际履行凭证、证人证言等等；

4、证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包含电传、电报、传真、电子数据交换、电子邮件等）；

5、证明担保合同关系的抵押合同、保证合同、质押合同、定金合同、交付定金的凭证、保函等。

（三）证明合同履行情况的证据

1、货款收支凭证：

收据、银行付款存单凭证、发票等；

2、交货、收货凭证：

交货单、收货单、提货单、送货单、仓单、入库单、运单等；

3、收货方提出质量异议的信函、证人证言、有关单位的证明、客户投诉、检验报告、退货和索偿的证据；

4、证明拖欠货款的证据：

结算清单、欠条、还款计划还款承诺书、能证明欠货款事实的信函等等；

5、合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。

（四）当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。

二、买卖合同的内容

买卖合同的内容包括：

出卖人与买受人的基本身份信息、买卖标的物的基本情况、价格、履行方式及期限、包装方式、使用说明、违约责任、争议解决方式等。

五、安置房买卖合同无效的情形

（一）房地产分离出卖，合同无效。

这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家，又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

（二）产权主体有问题，合同无效。

这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

（三）侵犯优先购买权，合同无效。

我国法律规定，当房子的所有权有多个人时，房子在出售时，同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

（四）单位违反规定购房，合同无效。

这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

（五）价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

在进行买卖交易时，买卖双方本应持按质论价的原则，按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

（六）非法转让，合同无效。

一、买卖合同纠纷案件买卖双方怎么举证

（一）提供当事人（原、被告或第三人）诉讼主体资格的证据

1、当事人为自然人的，需提交身份证明资料，比如户口簿、身份证、暂住证等；

2、当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，需提交变更登记资料。

3、当事人为法人或是其它经济组织的，需提交主体登记资料，比如工商登记机关出具的工商注册资料、工商营业执照执照副本、社团法人登记证等；

（二）证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据

1、订（定）货单；

2、签订的买卖合同；

3、证明口头合同成立和生效的证据，比如实际履行凭证、证人证言等等；

4、证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包含电传、电报、传真、电子数据交换、电子邮件等）；

5、证明担保合同关系的抵押合同、保证合同、质押合同、定金合同、交付定金的凭证、保函等。

（三）证明合同履行情况的证据

1、货款收支凭证：

收据、银行付款存单凭证、发票等；

2、交货、收货凭证：

交货单、收货单、提货单、送货单、仓单、入库单、运单等；

3、收货方提出质量异议的信函、证人证言、有关单位的证明、客户投诉、检验报告、退货和索偿的证据；

4、证明拖欠货款的证据：

结算清单、欠条、还款计划还款承诺书、能证明欠货款事实的信函等等；

5、合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。

（四）当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。

二、买卖合同的内容

买卖合同的内容包括：

出卖人与买受人的基本身份信息、买卖标的物的基本情况、价格、履行方式及期限、包装方式、使用说明、违约责任、争议解决方式等。

六、安置房买卖合同的有效性问题

法律分析：

2003年9月8日,原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。

协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。

2004年4月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。

法律依据：

《城市房地产管理法》第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

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文章来源参考：头条-拆迁房产 转让合同 法律问题，安置房买卖合同无效的情形

内容审核：张春涛律师

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