房地产企业拆迁补偿营业税规定，拆迁还房税收政策如何详解

房地产企业拆迁补偿营业税规定，拆迁还房税收政策如何详解

一、拆迁还房税收政策如何详解

拆迁还房税收政策如何详解

目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式:即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。

一、营业税按同类房屋成本价确定计税依据

根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。

(一)对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

(二) 对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

二、土地增值税计税依据的确定

拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

三、企业所得税计税依据的确定

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》(国税函〔2002〕172号)规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。

由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得。

因此，房地产开发企业产权调换方式下的“拆一还一”属于以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换性，属于应税行为，但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊处理，不同税种，不同情形，区分对待。

二、房屋征收和拆迁的区别

（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；

对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；

对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。

第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。

对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。

即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。

因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。

当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发［2002］156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。

我们认为，根据国税函［2007］768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。

在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发［2006］31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。

即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。

按实施支付的货币补偿款确认直接成本。

难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税［2006］45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：

拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函［2007］768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。

而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。

因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。

这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。

实务中我们一般根据营业税计税依据确认。

在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。

这个我们在后面案例中将简单探讨一下。

以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。

考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。

三、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

拆迁补偿的房屋不缴纳个人所得税，我国《个人所得税法》规定，下列各项个人所得，免征个人所得税：

法律依据：

《个人所得税法》第四条 下列各项个人所得，免征个人所得税：

(一)省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金;

(二)国债和国家发行的金融债券利息;

(三)按照国家统一规定发给的补贴、津贴;

(四)福利费、抚恤金、救济金;

(五)保险赔款;

(六)军人的转业费、复员费、退役金;

(七)按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、基本养老金或者退休费、离休费、离休生活补助费;

(八)依照有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得;

(九)中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得;

(十)国务院规定的其他免税所得。

前款第十项免税规定，由国务院报全国人民代表大会常务委员会备案。

四、拆迁补偿的房屋是否要交税

法律分析：

房产税的征收范围中,其实是包括拆迁房的。

拆迁房属于保障房和商品房的合体。

根据有关规定,被动迁居民家庭取得房地产产权证满三年的动迁安置房需要缴纳房产税。

因为拆迁安置房都是居民居住用房。

根据我国房产税和城镇土地使用税的相关规定,居民个人自用的房屋免征房产税和土地使用税。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

五、拆迁房房产税 -法律知识

法律分析：

房产税的征收范围中,其实是包括拆迁房的。

拆迁房属于保障房和商品房的合体。

根据有关规定,被动迁居民家庭取得房地产产权证满三年的动迁安置房需要缴纳房产税。

因为拆迁安置房都是居民居住用房。

根据我国房产税和城镇土地使用税的相关规定,居民个人自用的房屋免征房产税和土地使用税。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

六、拆迁房税收政策 -法律知识

（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；

对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；

对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。

第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。

对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。

即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。

因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。

当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发［2002］156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。

我们认为，根据国税函［2007］768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。

在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发［2006］31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。

即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。

按实施支付的货币补偿款确认直接成本。

难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税［2006］45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：

拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函［2007］768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。

而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。

因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。

这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。

实务中我们一般根据营业税计税依据确认。

在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。

这个我们在后面案例中将简单探讨一下。

以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。

考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。

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文章来源参考：头条-房地产企业拆迁补偿营业税规定，拆迁房房产税 -法律知识

内容审核：姚伟律师

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