宋晓峰律师
宋晓峰，北京在明律师事务所专业拆迁律师。在数年的职业过程中，共代理各类案件上百宗，专业领域主要涉及房地产纠纷、房屋买卖合同纠纷、商事仲裁、劳动仲裁、拆迁纠纷及重大刑事案件。
拆迁安置房产 优先权，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
一、「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
裁判要旨
建设工程价款优先受偿权属于法定权利，它优先于普通的民事权利，其立法目的在于保护建设工程承包人的合法权益，维护交易安全性。但优先受偿权的行使也有其条件和限制。交付全部或者大部分款项的商品房消费者对于建筑物的物权期待权优于承包人优先受偿权，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。故被拆迁人对建筑物的权益优先于承包人的优先受偿权，在承包人申请对涉案房屋强制执行的时候，被拆迁人享有排除执行的优先权。
基本案情
原告王某聪、王某林共同承建了某村中和国际城东临六栋安置房及一栋门头房的建设，后因A村民委员会拖欠其工程款，王某聪、王某林向本院提起诉讼，2019年11月6日本院就原告王某聪、王某林与被告A村民委员会建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)鲁0881民初21XX号民事判决书，其中第四项判决:原告王某聪、王某林对涉案工程享有优先受偿权。2020年2月10日本院作出(2020)鲁0881执1XX号执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。后桂某朋、桂某振于2021年4月向本院提起执行异议，本院于2021年5月12日作出(2021)鲁0881执异10号执行裁定书，裁定中止对A村民委员会中和国际城A排11号东户房屋的执行。原告对该裁定不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告桂某朋、桂某振系纸坊村集体组织成员，其父亲桂某华在A村民委员会有两处房屋，后因某村拆迁，两处房屋均在拆迁范围内，经结算，两处房屋分别补偿34664元、124251.5元，A村民委员会于2013年5月18日、5月28日向桂某华出具房屋拆迁补偿款收据二张，该补偿款可用于折抵拆迁后所购房屋的购房款。2013年5月14日交购房款10000元。上述三张收据中均有记载“20号楼西单元四层四户，储藏室车库4号车库”等内容。2013年6月27日桂某华向A村民委员会交购房款90000元，2014年1月25日桂某朋向A村民委员会缴纳购房款60000元，2015年4月16日桂某朋、桂某振与A村民委员会签订《商品房买卖合同》，合同约定购买A村民委员会大门东侧东延7号楼，房款339561元。2018年9月28日A村民委员会向桂某华出具40773元补助租金借据一张。
还查明，拆迁后因急需用房，2019月3月15日桂某朋、桂某振的父母就涉案房屋与原告王某林签订《临时借用房子协议》，约定向原告缴纳10000元保证金后使用房屋七天，后桂某朋、桂某振及其家人在涉案房屋居住使用至今。
裁判结果
曲阜市人民法院于2021年12月1日作出(2021)鲁0881民初24XX号民事判决:驳回原告王某聪、王某林的诉讼请求。
案例解读
建设工程优先受偿权的权利主体为承包人，本案是由申请执行人提起的执行异议之诉，意在推翻案外人桂某朋、桂某振的执行异议。被告提出的执行异议认为涉案房屋是被告的拆迁安置房，应排除执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。......”。该条明确了建设工程优先受偿权无法对抗买受人的物权期待权，立法目的旨在保护房屋买受人的合法权益，维护社会与交易稳定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即被拆迁人享有优先取得安置房屋的权利，能够对抗其他购买人。该条表明被拆迁人对补偿安置房优先于普通购买人。立法目的旨在保护被拆迁人的合法权利。
通过比较分析，本案被告即被拆迁人法益保护相对于普通购房人以及承包人的权利更具紧迫性，因为被拆迁人如果丧失对涉案补偿安置房屋的占有、使用，便会由拆迁之前对房屋的所有权转为普通债权，由原先的物权保护转换为普通债权保护，有违公平原则。因此，相对于承包人的优先受偿权，被拆迁人的权利更具优先性和紧迫性。故被拆迁人对拆迁安置房享有排除执行的优先权。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第七条第一款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条
法官简介\n\n\n张学燕 曲阜市人民法院王庄法庭法官
二、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权 法律问题
法律主观：
拆迁补偿是国家对征收行为给予原 土地使用权人 、 房屋所有权 人的补偿，与行政赔偿是没有关系的。
对被征收人给予的补偿包括：
(一) 被征收房屋 价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的 停产停业损失 的补偿。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
三、拆迁补偿款是否有优先受偿权
法律分析：
拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋过户登记手续，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付该房屋的，人民法院均应予以支持。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
四、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权
法律分析：
是。
1、建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
2、所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
五、工程款是否享有优先受偿权 -拆迁补偿
法律分析：
是。
1、建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
2、所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
六、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权？
法律主观：
拆迁补偿是国家对征收行为给予原 土地使用权人 、 房屋所有权 人的补偿，与行政赔偿是没有关系的。
对被征收人给予的补偿包括：
(一) 被征收房屋 价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的 停产停业损失 的补偿。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
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文章来源参考：头条-拆迁安置房产 优先权，工程款是否享有优先受偿权 -拆迁补偿
内容审核：宋晓峰律师
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