淮安市拆迁补偿办法，淮安市房屋拆迁补偿标准

淮安市拆迁补偿办法，淮安市房屋拆迁补偿标准

一、淮安市房屋拆迁补偿标准

法律主观：

(1)房屋拆迁货币补偿等于合法拥有房产评估价格加上房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。(2)房屋拆迁补偿差价等于合法拥有房产评估价格加上房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)减去被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

法律客观：

第二十八条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。第二十九条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式。但下列情形除外：(一)拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。(二)拆迁租赁的公有房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。第三十条具备下列情形的，一律由拆迁人提供房屋实行产权调换：(一)分户、析产手续生效之日距拆迁通告发布之日不满二年的，仍按原一户产权实行产权调换。(二)被拆迁房屋的所有权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一致或者继承人范围未明确，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的，实行产权调换。第三十一条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，结合房地产市场情况评估确定。第三十二条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第三十一条的规定，由被拆迁房屋同一拆迁估价机构采用相同方法和标准对所调换房屋进行估价，确定新调换房屋的价格，并以此作为结算产权调换差价的依据。估价费用由拆迁人承担。产权调换房屋为政策性商品房或解困房的，所调换房屋的价格、管理规定、申购程序等，依据政府相关规定执行。第三十三条拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合下列规定：(一)符合国家质量安全标准;(二)产权清晰且无权利限制;产权调换房屋为现房的，拆迁人应提供房屋产权初始登记证并协助被拆迁人办理房屋所有权证。产权调换房屋为期房的，房屋的设计变更、面积差异和产权调换房屋的相关问题，按照建设部《商品房销售管理办法》的有关规定处理。产权调换的房屋，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积原则上不参与产权调换的价格结算。第三十四条产权调换房屋的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税。第三十五条具有合法手续的住宅房屋，自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，按房屋重置价结合成新加区位价之和增加15%的补偿。竣工之日按以下标准确定：1、竣工验收报告中载明的日期为竣工日期;2、无竣工验收报告的，以领取《建设工程规划许可证》有效期限届满之日为竣工之日。第三十六条被拆迁人获得的拆迁补偿总额(不含奖励、临时安置补助费、搬迁补助费)低于最低补偿标准，且经公示具备下列条件的，由拆迁人按最低补偿标准予以补足。或由政府提供城镇廉租房、解困房对其租售，其拆迁补偿款由拆迁人打入政府指定的专户并按有关规定管理：(一)被拆迁人仅有被拆迁的一处住房(含承租的执行政府规定租金标准的公有住房)，且提供房管部门及当地居委会或所在单位出具相关证明，经公示属实的;(二)分户、析产的，除具备前项条件外，其分户、析产手续生效之日距拆迁通告发布之日满二年且提供有效证件的。拆迁补偿最低标准、解困房、城镇廉租住房的建设标准、租售条件、申购程序及相关管理规定依据政府有关规定执行。被拆迁人在拆迁后依前款规定承租城镇廉租住房的，其货币补偿款(不含奖励、临时安置补助费、搬迁补助费)由廉租住房的产权人专户储存，被拆迁人购买住房或者终止租赁协议时，由廉租住房的产权人将拆迁补偿款按实结算给被拆迁人。第三十七条拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人或者房屋承租人6个月的临时安置补助费。拆迁租赁的房屋，搬迁补助费支付给房屋承租人，但在租赁合同中另有约定的，从其约定。被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，临时安置补助费按实际过渡期限结算。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：(一)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费;延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。(二)对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费;延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清拆迁补偿费、临时安置补助费。对被拆迁人或房屋承租人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬迁补助费等费用应当足额补偿。对积极配合拆迁的被拆迁人或房屋承租人，拆迁人可以给予奖励。临时安置补助费、搬迁补助费和奖励的标准，由物价部门会同房屋拆迁管理部门另行制定。第三十八条拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立合同。第三十九条拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被拆迁房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。拆迁房产管理部门代管的房屋和私改遗留的房屋，实行产权调换的，所调换的房屋仍由房产管理部门代管;实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户储存。第四十条拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：(一)租赁合同期限内实际使用在五年和五年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%;(二)租赁合同期限内实际使用五年以上、十年和十年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%;(三)租赁合同期限内实际使用十年以上的，被拆迁人70%，房屋承租人30%.第四十一条改变住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人仍提供住宅房屋实行产权调换，其差价按本办法第三十二条执行。第四十二条拆迁人应当向实际使用房屋的被拆迁人或者房屋承租人，支付搬迁补助费和临时安置补助费。第四十三条拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守拆迁过渡期限的协议，不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。第四十四条对被拆迁房屋的装饰、装修及各类附属物应给予适当补偿，具体标准由物价部门会同房屋拆迁管理等有关部门另行制定。装饰、装修以拆迁调查通告期间首次登记的项目和数量为准，之后突击装修的一律不予补偿。第四十五条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。具体标准和办法由物价部门会同房屋拆迁管理等有关部门另行制定。第四十六条被拆迁人或者承租人搬迁时，凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向所在单位申请搬迁公假3天。

二、拆迁房屋的赔偿标准

法律分析：

拆迁补偿最低标准（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）:

清河、清浦区拆迁最低补偿标准为6万元；

经济开发区拆迁最低补偿标准为4.5万元。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》 一、 拆迁补偿最低标准（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）:

清河、清浦区拆迁最低补偿标准为6万元；

经济开发区拆迁最低补偿标准为4.5万元。

三、淮安拆迁补偿标准

房屋拆迁安置费计算标准：

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住则公式第二项补助费为0；

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

四、拆迁安置费补偿标准

法律分析：

一般情况下，淮安市企业拆迁补偿项目通常有以下的两种方式：

第一、产权交换式补偿。

一般包括：

房屋价值补偿费、搬迁费和临时安置费、停产停业损失的补偿、拆迁补助和奖励、房屋装修补偿和家电设备移机补偿；

第二、拆迁货币补偿方式。

包含了房屋价值补偿、临时安置费和搬迁费等费用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、淮安市企业拆迁补偿标准

法律分析：

一般情况下，淮安市企业拆迁补偿项目通常有以下的两种方式：

第一、产权交换式补偿。

一般包括：

房屋价值补偿费、搬迁费和临时安置费、停产停业损失的补偿、拆迁补助和奖励、房屋装修补偿和家电设备移机补偿；

第二、拆迁货币补偿方式。

包含了房屋价值补偿、临时安置费和搬迁费等费用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、淮安农村拆房补偿标准

法律分析：

拆迁补偿最低标准（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）:

清河、清浦区拆迁最低补偿标准为6万元；

经济开发区拆迁最低补偿标准为4.5万元。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》 一、 拆迁补偿最低标准（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）:

清河、清浦区拆迁最低补偿标准为6万元；

经济开发区拆迁最低补偿标准为4.5万元。

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文章来源参考：头条-淮安市拆迁补偿办法，淮安市企业拆迁补偿标准

内容审核：聂荣律师

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