广州市城市拆迁补偿管理办法，广州市城市房屋拆迁管理实施办法

广州市城市拆迁补偿管理办法，广州市城市房屋拆迁管理实施办法

一、广州市城市房屋拆迁管理实施办法

法律客观：

根据《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》可看出房屋拆迁标准分为住宅货币补偿标准和非住宅区补偿标准。广州市首次出台《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》，该规定明确了2010广州房屋拆迁补偿标准。2010广州房屋拆迁补偿如何计算，更多关于2010广州房屋拆迁补偿标准的问题，请见下文。广州市首次出台《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)。《规定》将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置，并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、农民自建的3种具体标准。其中住宅货币补偿标准，分成132个区片执行，同一区片分拆迁最低补偿单价和宅基地使用权区位补偿单价，两者相差600元平方米。拆迁最低补偿单价最高的是东山湖区片，为4800元平方米。货币补偿有两个计算公式，每套房子都可套入两公式进行计算，再按照算出的最高金额进行补偿。此外，每户至少可按50平方米核准补偿。非住宅房屋评估确定补偿价据了解，此前广州市没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准的问题，由各区不同项目征地时按照各自情况进行评估定价。市国土房管局和市建委经过两年多时间的调查、研究，经过广泛征求意见后，形成了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，现已报市政府同意，开始实施。《规定》共25条，从技术层面上确定广州市拆迁集体土地房屋的补偿标准。《规定》优先保护被征地农民的基本居住权利，充分考虑征地拆迁需要面对的复杂情况，区分不同情形灵活采取了多种措施进行补偿安置。《规定》将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅房屋、非住宅房屋两类进行补偿。对于非住宅房屋，由于涉及到工业、商业、办公用房等多种类型，情况复杂，无法硬性确定补偿的标准，因此规定通过评估来确定其补偿价格，主要采取货币补偿方式。其中，对于公益事业房屋，允许在符合规划的条件下复建。住宅房屋按3种方式补偿而对于住宅房屋，《规定》确定了货币补偿、产权调换、农民自建3种补偿方式。市国土房管局方面表示，这3种补偿方式是在充分吸收现有的各种模式合理性的基础上形成的，在最终的补偿结果上趋向一致，避免出现因选用不同拆迁补偿方式而产生结果不一致的不公平现象。可适用于不同类型的征地拆迁项目，各种补偿方式可以互相衔接。被拆迁住宅房屋由于面积小、年代久远等原因导致所得的补偿较低，低于所设定的广州市集体土地住宅房屋的拆迁最低补偿标准时，按最低补偿标准和最小面积进行补偿。市国土房管局有关人士介绍，货币补偿有两个计算公式，每处住宅都可套入两个公式计算，最终按照金额高的进行补偿。比如，一个房子货币补偿金额是100万元，而最低补偿金额算出来是120万元，那么便按照120万元进行补偿。对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或另行安排宅基地。拆迁人提供的安置房有两种来源：一是拆迁人根据规划要求，统一申请建设用地，统一出资建设安置房;二是拆迁人提供自有产权的房屋(包括统一购买新社区安置房)。产权调换方式和货币补偿方式都涉及面积核定问题。每户最少按50m2补偿被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。如果实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米人的按25平方米人核定，超过40平方米人的按40平方米人核定，在25～40平方米人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定。也就是说，农民每户最少可按50平方米核定面积进行补偿。值得注意的还有，已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。关于农民自建方式的具体规定为，若本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。配合拆迁可奖励补偿金额5%拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%内给予奖励。拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

二、广州市房屋拆迁补偿标准

(2003年9月3日广州市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过2003年9月26日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)

目录

第一章总则

第二章拆迁管理

第三章拆迁补偿与安置

第四章罚则

第五章附则

第一章总则

第一条为了加强对本市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁,并且需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

第三条市房地产行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理;区房地产行政主管部门按照职权分工，对本辖区内的房屋拆迁工作实施监督管理。

规划、建设、公安、工商、文化、教育、民政、城管等有关部门应当按照各自职责，协同实施本办法。

第二章拆迁管理

第四条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

申领城市房屋拆迁许可证的，应当向市房地产行政主管部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金专用帐户的存款证明;

(六)产权自有、未设定抵押权的补偿安置用房证明。

前款第五项规定的补偿安置资金存款证明的金额不得低于补偿安置资金总额的百分之五十。

该存款金额与补偿安置用房价值之和不得低于补偿安置资金总额。

补偿安置资金存款证明的金额达到补偿安置资金总额的，可以不提供补偿安置用房证明。

拆迁补偿安置资金总额的核定办法，由市人民政府另行制定。

第五条市房地产行政主管部门自收到申请之日起,应当在三十日内按本办法第四条所列条件进行审查。

符合条件的，颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的，应当作出不予颁发房屋拆迁许可证的决定，并且书面说明理由。

第六条市房地产行政主管部门应当将房屋拆迁公告在实施拆迁的区域内张贴，并且在公开发行的报纸上刊登。

房屋拆迁公告应当包括下列内容：

(一)拆迁的目的和依据;

(二)拆迁的地点和范围。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、广州市城市房屋拆迁管理办法

最新广州房屋拆迁补偿标准有哪些？广州市首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准，《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》已正式出台更多最新广州房屋拆迁补偿标准，尽在下文。

《通知》改变了此前全市按区分4个层次、一刀切的城市住宅房屋拆迁补偿方式，将十区细化为132个区片，每个区片的补偿标准几乎都有所提高,达到4000～6000元/平方米，与此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已签订拆迁补偿安置协议的，按原协议约定执行。

由4个层次细化为132区片标准

●2004年标准将全市划分为4个层次，最高补偿3000元/平方米

●新标准按132个区片确定不同拆迁补偿，最高1.2万元/平方米

据了解，广州市2004年制定的房屋拆迁最低补偿标准，是按行政区域将全市划分为4个层次，实行几个行政区一刀切的最低补偿价格。

最低补偿标准最高的是东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区所在的层次，为3000元/平方米。

而此次《通知》将全市10区细化为132个区片：

每个区片都有自己的最低补偿标准。

多数区片调高1/3～1倍

《通知》参考近年来广州市经济发展状况以及近两年来房地产市场价格的上涨幅度，整体提高了国有土地上住宅房屋最低补偿标准。

其中，全市最高标准为二沙岛1.2万元/平方米。

对大众较有影响的条文，当属多数片区的补偿价都调整为4000～6000元/平方米，与此前最高标准3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每户至少按40m2补偿

据悉，广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制，由市国土房管局定期公布。

据介绍，此次拆迁最低补偿标准除了从单价上有所提高，还首次规定城市每户至少可按40平方米进行补偿。

被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。

被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价。

据介绍，不少老城居民居住的面积都在40平方米以下，此次设定最低补偿面积线40平方米可以保障其居住权益。

最高奖励补偿金额5%

为鼓励被拆迁人配合拆迁工作，《通知》还增加了提前搬迁奖励金，对被拆迁人在规定的期限内签定拆迁补偿安置协议并迁出原址房屋的给予适当奖励，最高奖励补偿金额的5%。

此外，本次城市住宅房屋只调整拆迁最低补偿标准，搬迁补助费标准和临时安置补助费标准仍按照2004年标准实施。

四、最新广州房屋拆迁补偿标准

法律分析：

拆迁补偿条例是各地由各市、地、县政府根据当地实际情况制定的，不能一概而论。

国家规定的拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。

4、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、广州市拆迁补偿条例

法律分析：

拆迁补偿条例是各地由各市、地、县政府根据当地实际情况制定的，不能一概而论。

国家规定的拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。

4、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、广州房屋拆迁政策规定方案

(2003年9月3日广州市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过2003年9月26日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)

目录

第一章总则

第二章拆迁管理

第三章拆迁补偿与安置

第四章罚则

第五章附则

第一章总则

第一条为了加强对本市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁,并且需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

第三条市房地产行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理;区房地产行政主管部门按照职权分工，对本辖区内的房屋拆迁工作实施监督管理。

规划、建设、公安、工商、文化、教育、民政、城管等有关部门应当按照各自职责，协同实施本办法。

第二章拆迁管理

第四条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

申领城市房屋拆迁许可证的，应当向市房地产行政主管部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金专用帐户的存款证明;

(六)产权自有、未设定抵押权的补偿安置用房证明。

前款第五项规定的补偿安置资金存款证明的金额不得低于补偿安置资金总额的百分之五十。

该存款金额与补偿安置用房价值之和不得低于补偿安置资金总额。

补偿安置资金存款证明的金额达到补偿安置资金总额的，可以不提供补偿安置用房证明。

拆迁补偿安置资金总额的核定办法，由市人民政府另行制定。

第五条市房地产行政主管部门自收到申请之日起,应当在三十日内按本办法第四条所列条件进行审查。

符合条件的，颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的，应当作出不予颁发房屋拆迁许可证的决定，并且书面说明理由。

第六条市房地产行政主管部门应当将房屋拆迁公告在实施拆迁的区域内张贴，并且在公开发行的报纸上刊登。

房屋拆迁公告应当包括下列内容：

(一)拆迁的目的和依据;

(二)拆迁的地点和范围。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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内容审核：殷浩律师

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