租赁国企房屋拆迁如何补偿，出租房屋拆迁征收补偿款纠纷裁判规则（一）

租赁国企房屋拆迁如何补偿，出租房屋拆迁征收补偿款纠纷裁判规则（一）

一、出租房屋拆迁征收补偿款纠纷裁判规则（一）

以下法律法规（裁判案例）均已收录于艾特律宝|法律大数据库

01、参考案例：租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配——某某木材加工厂诉某某汽车维修公司、陈某良房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

【入库编号】：2023-16-2-111-009

【案例文号】：（2023）粤13民终4991号

02、因行政征收导致租赁合同解除，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款——陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。    

【典型意义】：

行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。本案通过分析可能影响各方损失程度的因素，确立了综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，合理确定分配比例的裁判规则。

【案例来源】：广东省高级人民法院2024年8月22日发布《不动产租赁合同纠纷典型案例》

03、某机械公司与某机床厂房屋租赁合同纠纷——因村改拆迁导致租赁合同解除，承租人有权请求对补偿款进行合理分配

【裁判结果】：

法院经审查认为，某机械公司系案涉厂房的实际使用人，双方之间的租赁合同因村改政策而解除，双方均因此产生了搬迁、停产、临时安置等经济损失。现某机床厂因此获得了拆迁补偿款、村改清拆补助费，在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则在双方之间进行合理分配。具体而言，对于搬迁损失，可根据双方确认的设备归属进行核算。对于某机床厂所获取的其余征收款和村改清拆补助款，某机械公司可在某机床厂所获取范围内根据其承租面积、剩余租期比例等因素请求某机床厂进行给付。

【典型意义】：

司法实践中，因租赁物被征收、拆迁等导致合同提前解除的情况时有发生；近年来，随着城市更新、村级工业园改造等项目的不断推进，相当数量的补偿款分配纠纷也由此引发，相关争议主要集中于承租人能否获得补偿款、可以获得的补偿款项目、补偿款的具体计算方式等。本案通过对补偿款项目性质的厘定，明晰了争议处理规则，明确了在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则对补偿款进行合理分配，较好地实现了出租人、承租人权益的平衡保护。    

【案例来源】：佛山中院2025年1月2日发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书(2020年-2024年)》及十大典型案例

04、李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿

【裁判结果】：

法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。

在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。

按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。    

【典型意义】：

我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。

租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。

一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。

【案例来源】：天津市第三中级人民法院2023年03月01日发布《天津三中院房屋租赁合同纠纷审判白皮书（2019年-2022年）》

05、谁投资谁受益，利益平衡公平为先——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配

【法官释法】：

在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。对房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。    

【案例来源】：青岛市中级人民法院2021年11月02日发布审理房屋租赁合同纠纷典型案例

06、因征收房屋造成合同目的无法实现产生经营损失补偿应考虑剩余期限及出租人接受补偿实际情况认定

【裁判结果】：

二审认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。本案中双方对拆迁补偿问题未在合同中进行约定，双方系因拆迁导致合同无法继续履行，且青岛某科技公司交付租金至政府决定进行征收之后，因此，其有权获得停产停业损失。青岛某包装公司主张青岛某科技公司未进行实际经营，但青岛某科技公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且拆迁评估中亦包含青岛某科技公司的附属物及装修部分，青岛某包装公司证据亦不足以证明青岛某科技公司未进行正常生产经营。房屋征收对双方的生产经营均造成一定影响，双方均应获得部分停产停业损失，一审法院结合合同实际履行情况对双方应获得的比例进行酌定，是一审法院行使自由裁量权的合法范围，且裁量比例适当。对一审判决予以维持。    

【典型意义】：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋所有权人系给予补偿的对象。但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，应当由出租人给予承租人合理的拆迁补偿费用。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

07、租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间分配

【裁判结果】：

法院经审理认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人与承租人就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁案涉厂房后在其中实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续占有使用案涉房屋并进行生产经营，势必产生相应损失，故基于公平原则，在出租人实际获得相应拆迁补偿的情形下，承租人主张分配相应的搬迁补助费、停产停业损失等补偿应当获得支持。本案中，根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故基于谁投资谁受益的原则，出租人亦应当给予承租人相应的装修补偿。

【典型意义】：

在房屋租赁过程中，当因为征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便在租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义。因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行合理分配。对于房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在已领受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。    

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

08、当国企改制遗留问题遇上拆迁分层解决避免矛盾激化

【裁判结果】：

案涉《租赁房协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定的租赁期间为30年，但因当时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，还没有对最长租赁期间的规定，即使超过20年期间部分无效，也不影响前20年租赁期间的合同效力。现案涉房屋土地租赁期限已经届满，出租人不同意上诉人继续租赁，按照市场价格交纳合同到期后的占有使用费予以支持。但是考虑到案涉房屋涉及到国有企业改制过程中老职工的遗留问题，在未能妥善解决该问题的情况下，直接判决腾让案涉房屋与土地影响到老职工的居住等权益，可待相关部门出台办法之后解决，故驳回了出租人腾让案涉房屋的诉讼请求。青岛某公司上诉后，二审维持了一审判决。

综合本案具体情况，判决上诉人按照市场价格给付占有使用费的基础上对案涉房屋与土地暂时不予腾让，既保障了被上诉人的合法权益，亦为政府协调各部门一揽子解决问题赢得了时间。    

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

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二、房屋拆迁安置补偿合同纠纷的处理

法律分析:

案由一般是民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷；

或者是土地承包经营权纠纷；

土地承包经营权确认纠纷；

承包地征收补偿费用分配纠纷；

土地承包经营权继承纠纷，需要根据实际案情来确定。

法律依据:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第六条 民事案件的审判权由人民法院行使。

人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。

三、房屋征收补偿纠纷案由 -征收征用

法律分析：

依据我国行政诉讼的规定，因拆迁补偿问题产生纠纷的是属于行政纠纷，应该向人民法院提起行政诉讼，而不是提起民事诉讼。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、房屋拆迁安置补偿协议纠纷是属于行政诉讼还是民事诉讼

法律分析:

签订房屋租赁协议时，对拆迁问题进行约定的，可以载明承租人在租赁期拆迁可以获得什么补偿、承租人的权利、租赁合同怎么处理等内容。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、租赁合同关于征拆补偿的约定 法律问题

法律分析:

签订房屋租赁协议时，对拆迁问题进行约定的，可以载明承租人在租赁期拆迁可以获得什么补偿、承租人的权利、租赁合同怎么处理等内容。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、房屋征收补偿方案是否可诉？

法律分析:

案由一般是民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷；

或者是土地承包经营权纠纷；

土地承包经营权确认纠纷；

承包地征收补偿费用分配纠纷；

土地承包经营权继承纠纷，需要根据实际案情来确定。

法律依据:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第六条 民事案件的审判权由人民法院行使。

人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。

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文章来源参考：头条-租赁国企房屋拆迁如何补偿，租赁合同关于征拆补偿的约定 法律问题

内容审核：耿佳慧律师

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