拆迁一千万，开发商给1亿，房主却要价5亿？曾经的“钉子户”，如今赢了吗？

拆迁一千万，开发商给1亿，房主却要价5亿？曾经的“钉子户”，如今赢了吗？

一、开发商给1亿，房主却要价5亿？曾经的“钉子户”，如今赢了吗？

一夜暴富的梦想大概是人人都有的，一般来说，通过买彩票还是有那么一点几率实现的，只不过这个概率真的是极小的。在我国彩票市场中，大乐透玩法的中奖概率仅仅只有121420000;

双色球玩法的概率虽然高一些，但也仅仅只有117720000，而且彩票开奖后，金额也不一定是百万、千万，几万元的奖金也是有可能的，可想而知，要想靠彩票实现暴富梦想，几乎等同于不可能，除非真的是极其幸运的人。

反而，想着靠拆迁“暴富”的几率还大一点。

拆迁“致富”不是梦想

城镇化的不断加速，让拆迁在十几年前成为各大城市中最为常见的事，尤其是如今那些看着十分发达的城市，都经历过大面积的拆迁。对于拆迁这件事，从前也一直是采用的货币化安置，金额也并不小。

这也让人们意识到，原来通过拆迁“致富”并不是梦想，而是真实存在的。举个例子，2018年时，深圳某城中村通过拆迁规划，网传称这一城中村将诞生1878名亿万富豪。虽然并没有这么夸张，但许多村民的“收益”也并不低。\n\n\n 根据中国新闻周刊的报道，某村民接受采访表示，他家拥有1200平米左右的拆迁面积，补偿标准大概是1:1.03，而他在拆迁过后，将得到15套回迁房，其中公寓就有7套。

按照当时该地区的二手房价来看，单价大约是6.5万元—7.5万元左右，周边有楼盘的房价更是一度达到10万元平米。我们就以6.5万元平米的单价，1200平米的总面积来计算，那么这些房产的总价值已经超过了7800万元。\n\n\n 而这并不是拆迁“致富”的个例，而是当年一个十分常见的现象。就拿我国最著名的拆迁村广州猎德村来看，拆迁赔偿款实行“拆一补一”，拆一套房补一套房，而框架结构的房子还会给予1000元平米的补偿。

最主要的是，拆迁之后在更新的村内，村民还能获得更多的租金和分红。根据乐居网的数据，猎德村改造完成后，村民的租金收益平均每户提高了5倍达到了4000元，而房屋价值更是从原来的4000元平米，涨到了3万元平米;

同时，村民人均分红也增长了6倍，从5000元涨到了3万元，想必大家应该也听说过猎德村的“造富传奇”吧，可见，曾几何时，拆迁真的是一条“致富”的好路子。\n\n\n 要价5亿的钉子户

或许正是因为看到了拆迁的有利可图，越来越多的人对拆迁越来越期待，以至于在拆迁盛行的那段时间内，我国许多城市都出现了不少“钉子户”。所谓的“钉子户”有两类，第一类是出于其他因素而不愿房屋拆迁的;

而第二类则是为了坐地起价，才选择“坚守阵地”的。据报道，在上海普陀区就有这样一套房子，当年开发商给出1亿的价格，但其坚持要价5亿元，结果开发商并没有“妥协”，选择绕开房子建楼。

如今，这个曾经要价5亿的房子始终还没有拆迁，那么如果按照如今的房价来计算，房主是赚了还是赔了呢?我们先来了解一下该房子所在地区的房价。\n\n\n 根据安居客数据，2022年1月上海普陀区二手房的均价为62693元平米，而这座“钉子户”占地面积大约在100平米，三层楼的房屋总面积大约也超过了300平米，按这个总面积来计算的话，这座房子如今的价格应该是超过了2500万元了。

而且，实际房屋价格会比均价要出一些，因此房屋价格应该是远远比2500万要高的，毕竟当年开发商都肯出价1亿，加之上海多年以来房价始终上涨的趋势，这座房子的价值应该是超过1亿元的。

只不过，可能就没有当初要价的5亿元那么值钱了。当然，这一切都只是一个估算，房屋真正的价值几何，我们不得而知。如果要问房主的“坚守阵地”究竟是赢是输，那么答案有可能是“输了”。

因为如今城市更新被逐渐按下暂停，这座破败不堪的房屋何时还能等来拆迁的机会，还是个未知数。而且，即便真的能够拆迁，如今的拆迁款肯定也比不得曾经的拆迁款了，到时候可能连1亿的出价都没有了。

不知道大家怎么看这件事呢?你们认为房主要价5亿是高是低呢?

二、开发商能强拆钉子户嘛？

法律分析：

一般情况下钉子户是不可以强拆的，如果政府强拆是属于违法行为的。

如果钉子户是属于违法乱纪的行为，那么政府的拆迁人员是可以到司法部门进行申请，司法部门同意了之后才能够拆迁。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

三、开发商能强拆钉子户吗

律师解析：

看在交定金前双方的约定，如果明确约定可退，那就没问题；

如果约定不可退，那你想要退的话只能和对方协商，除非你有其他证明对方的窗帘不符合你们约定的要求的情况；

如果没有约定是否可退，那你要求退的话只能试图主张这个实际上是可以退的首付款，而不是定金，因为双方并没有明确定金违约责任的约定，当然这具体要看实际情况，尽量争取。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

四、开发商能强拆钉子户吗？

血泪控诉房地产奸商之十大忽悠开发商售楼沙盘里展示的小区紧邻百米绿化带或万亩森林公园被道路或其他楼盘所代替;会所等娱乐设施变成了饭馆、超市;而十几分钟的车程开了半小时也到不了

如果遇到其中任意一种情况，证明你被房产商忽悠了。

为了避免更多的人上当，我们推出房地产奸商忽悠词典，给您提个醒。

忽悠1口若悬河楼书失信

类似忽悠

绿地变住宅或者车位，就是这类忽悠所埋下的祸根。

【典型案例】

绿地变围墙景观全取消

2003年6月，陈先生购买位于望京某楼盘一套房屋。

买房时售楼小姐介绍，小区将南湖路设置主入口;小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。

开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。

2005年5月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿路向后移了50米。

开发商还在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。

开发商称：

溢水石壁与喷水设施等景观以及老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。

【专家解析】

期房风险以此为大

北京链家地产调研中心总监金育松表示，目前市场上的所谓期房风险，除楼盘因为开发商资金短缺导致无法完工外，主要就是开发商隐瞒或故意回避一些楼盘的规划设计、施工进展、装修品位、物业管理单位的情况以及周边环境的规划、市政配套的建设等实际情况，导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。

这种不符造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述将来时的现房品质下降。

【律师说法】

业主应通过监事会监督

尹秀超表示，业主知情权主要有，了解楼盘周边环境建设、楼盘的施工进度、装修材料的品牌、选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。

这些问题都是开发商在售楼阶段向购房人进行说明的问题。

业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量;事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

忽悠2售后包租诱人投资

类似忽悠

不仅是产权酒店，目前许多商铺也正玩售后包租花招。

如10年包租、年收益8%、统一经营、原价回购、提供每年8%的物业补贴

【典型案例】

十多万元投资三年回报700元

看到投资10万元享有京郊四星级度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红广告。

2002年，动了心的石先生与延庆某假日酒店开发商签订了购房协议。

他以10万元首付买下56平方米一个房间。

合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。

该酒店在2003年投入使用，然而经营一年，七扣八扣之后，石先生只获得了不到700元回报。

2004年，改变了回报方式，一年过后更是没落着分文。

在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。

渐渐对酒店失去信心的石先生并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，最后折成的5000元他同样也没拿到。

此时，在没有回报的情况下，石先生停止了还贷，投资3年到现在，10万元首付款外加22个月的月供，石先生一共从该酒店得到不过700元。

五、血泪控诉房地产奸商之十大忽悠

血泪控诉房地产奸商之十大忽悠开发商售楼沙盘里展示的小区紧邻百米绿化带或万亩森林公园被道路或其他楼盘所代替;会所等娱乐设施变成了饭馆、超市;而十几分钟的车程开了半小时也到不了

如果遇到其中任意一种情况，证明你被房产商忽悠了。

为了避免更多的人上当，我们推出房地产奸商忽悠词典，给您提个醒。

忽悠1口若悬河楼书失信

类似忽悠

绿地变住宅或者车位，就是这类忽悠所埋下的祸根。

【典型案例】

绿地变围墙景观全取消

2003年6月，陈先生购买位于望京某楼盘一套房屋。

买房时售楼小姐介绍，小区将南湖路设置主入口;小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。

开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。

2005年5月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿路向后移了50米。

开发商还在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。

开发商称：

溢水石壁与喷水设施等景观以及老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。

【专家解析】

期房风险以此为大

北京链家地产调研中心总监金育松表示，目前市场上的所谓期房风险，除楼盘因为开发商资金短缺导致无法完工外，主要就是开发商隐瞒或故意回避一些楼盘的规划设计、施工进展、装修品位、物业管理单位的情况以及周边环境的规划、市政配套的建设等实际情况，导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。

这种不符造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述将来时的现房品质下降。

【律师说法】

业主应通过监事会监督

尹秀超表示，业主知情权主要有，了解楼盘周边环境建设、楼盘的施工进度、装修材料的品牌、选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。

这些问题都是开发商在售楼阶段向购房人进行说明的问题。

业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量;事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

忽悠2售后包租诱人投资

类似忽悠

不仅是产权酒店，目前许多商铺也正玩售后包租花招。

如10年包租、年收益8%、统一经营、原价回购、提供每年8%的物业补贴

【典型案例】

十多万元投资三年回报700元

看到投资10万元享有京郊四星级度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红广告。

2002年，动了心的石先生与延庆某假日酒店开发商签订了购房协议。

他以10万元首付买下56平方米一个房间。

合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。

该酒店在2003年投入使用，然而经营一年，七扣八扣之后，石先生只获得了不到700元回报。

2004年，改变了回报方式，一年过后更是没落着分文。

在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。

渐渐对酒店失去信心的石先生并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，最后折成的5000元他同样也没拿到。

此时，在没有回报的情况下，石先生停止了还贷，投资3年到现在，10万元首付款外加22个月的月供，石先生一共从该酒店得到不过700元。

六、开发商能强拆钉子户吗

法律分析：

一般情况下钉子户是不可以强拆的，如果政府强拆是属于违法行为的。

如果钉子户是属于违法乱纪的行为，那么政府的拆迁人员是可以到司法部门进行申请，司法部门同意了之后才能够拆迁。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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文章来源参考：头条-拆迁一千万，血泪控诉房地产奸商之十大忽悠

内容审核：李银磊律师

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