自然资源局撤销集体土地证 诉讼，云南案例：卖房没卖地，国土部门擅自确权给买房人，法院：撤销

自然资源局撤销集体土地证 诉讼，云南案例：卖房没卖地，国土部门擅自确权给买房人，法院：撤销

一、云南案例：卖房没卖地，国土部门擅自确权给买房人，法院：撤销

云南案例：卖房没卖地，国土部门擅自确权给买房人，法院：撤销

基本案情

2009年黄吴夫妇从农村信用联社购买了某村房屋及土地使用权。2011年，他们将其中的3间房屋转让给了第三人刀某王某夫妇，但明确约定转让的仅为房屋，不包括房屋后面的厕所及270平方米的土地使用权。然而，在2014年县自然资源局委托某科技有限公司进行农村宅基地使用权确权工作期间，黄某吴某夫妇并未被告知或参与确认其房屋及土地的四至界限，导致他们后来才发现原本属于自己的270平方米宅基地被错误登记到了刀某王某的名下。多次要求归还和变更登记无果后，黄某吴某夫妇向法院提起诉讼。

双方观点：

黄某吴某夫妇认为，县自然资源局在进行宅基地使用权确权时，未让其进行房屋及土地四至界限的确认，导致他们的宅基地使用权被错误登记。他们多次要求第三人归还并申请重新登记变更，但均无果。因此，请求法院支持撤销为第三人所登记的宅基地使用权证。

县自然资源局认为，其作为不动产证的登记机关，并无撤销宅基地使用权证的职权。此外，原告起诉已超过法定期限，且被告对案涉土地进行登记的行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

第三人刀某王某认为，原告的起诉超过诉讼时效，且根据民事转让合同，他们已合法取得案涉土地。被告已经根据相关规定依法办理了土地证，程序合法，因此原告要求撤销无法律依据。

裁判结果

撤销了被告登记发放给第三人刀某王某夫妇的《集体土地使用证》，并判决案件受理费由被告负担。

裁判理由

被告未提交原告申请办理不动产登记的申请材料，应视为依职权登记行为，且未向原告进行使用证内容释明。该使用证登记内容系属不动产范畴，故原告起诉未超过诉讼时效。

土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。县自然资源局在无原告、第三人的申请材料，地籍调查表无审核人签字、无审核单位盖章、邻宗地及本宗地无指界人签字盖章的情况下，径行以“本宗地经权利人及邻宗地相关权利人现场指界，权属清楚，四邻无争议，根据申请人提交的申请材料进行初审审核后，认定初审结果准确、法律依据充分”为由，并报请澜沧县人民政府同意后，向原告和第三人分别登记发放集体土地使用证，该行为系认定事实不清，程序违法。

温馨提示

在涉及宅基地使用权等不动产权益的案件中，当事人应密切关注相关登记行为的过程和结果。如发现登记有误或存在违法行为，应及时通过法律途径维护自己的合法权益。同时，行政机关在进行不动产登记时也应严格遵守相关法律法规和程序规定，确保登记行为的合法性和准确性。

二、没确权的土地怎么解决

【裁判要旨】

1.“两证一书”及42号《国有土地使用权出让合同》仅能证明该土地使用权的原始取得人系上诉人王某保及上诉人曾取得建房许可的事实，但地上建筑物即案涉房屋是否系上诉人所有的证明义务其并未完成，因此，上诉人王某保要求被上诉人马某洲返还1-6套房屋的诉讼请求因证据不足，不能成立。

2.根据审理查明的事实，被上诉人马某洲购买案涉1-6套房屋及42号土地使用权的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的法定条件，其购买行为构成善意取得，不构成侵权。

【案件基本事实】

2000年，原告王某保向原红寺堡开发区申请在红寺堡镇建设商贸综合楼。

2000年10月11日，原红寺堡开发区社会事业局批复同意原告在总体规划的指导下进行建设，并于同年12月6日向原告颁发了红社字041号“两证一书”。

2003年10月26日，红寺堡开发区建筑工程质量监督站向原告核发《建筑工程质量等级核验认证书》，认定王某保综合楼工程质量综合认证等级为合格。

2004年6月2日，原告与原红寺堡开发区国土资源管理局签订42号土地合同，约定国土局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、王某忠商贸楼北面积为1917平方米（附图）。

同日，原告向该局缴纳该宗土地的土地出让金17253元。

该合同签订后，原告将上述红社字041号两证一书及两份42号土地合同交于为其在工地帮忙的贾某峰保管。

原告建造案涉综合楼时为，负责采购的刘某义以两证一书和土地使用权出让合同可以贷款为由，将红社字041号两证一书及一份42号土地合同从贾某峰手里要去，然后以原告欠其钱为由不给贾某峰归还。

2004年7月22日，原告又与红寺堡国土局签订66号土地合同，约定：

该局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、西吉指挥部综合楼南，面积为1093.5平方米（四至界址附图）。

同日，原告缴纳了该宗土地的出让金9841.5元。

原告在该宗土地上建了8套上下两层楼房，至今二层未封顶。

2004年10月16日，贾某峰补办了红建字041号两证一书。

2007年5月31日，原告与红寺堡国土局签订土地合同，约定红寺堡国土局出让给原告的宗地位于吴忠路（现燕然路）西、西吉指挥部南、白墩小区东，面积为3955.8平方米（四至界址附图）。

2007年5月31日土地合同将2004年签订的两份出让合同合并到一起，签订了一份总的合同。

2007年1月4日，原告向国土资源部门缴纳新增建设用地有偿使用费、管理费20965.7元。

刘某义将红社字041号“两证一书”及42号土地合同从贾某峰手里要去后交于张某武。

2009年3月20日张某武因交通事故死亡，张某武家属经打听得知张某武将该“两证一书”及一份42号土地合同给了一个叫罗某的人，遂找其索要，罗某称手续在李某珍手里，李某珍称手续也不在他手里，就给张某武妻子出具一张20万元欠条，载明欠张某武钱，并未写康某花名字。

后李某珍又把红社字041号“两证一书”及一份42号土地合同及所对应的土地和房屋转让给马某峰，马某峰砌房屋院墙时遭康某花阻挡。

2009年8月27日，经李某珍、马某峰、康某花协商，马某峰向康某花支付8万元现金，将李某珍给康某花出具的20万元欠条收回；

同时李某珍和马某峰共同向康某花出具了12万元的欠条，仍载明欠张某武钱，未写康某花名字，欠条中约定2010年2月30日前两次付清。

2011年10月24日，康某花以张某武继承人身份以民间借贷纠纷起诉李某珍和马某峰，马某峰向法庭提交一份落款日期为2004年5月12日的委托书，内容为：

“因2002年张某武用王某保商品综合楼委托给李某珍办，建设用地规划许可证、编号红社字041建设工程规划许可证、红社字041国有土地使用权出让合同编号[2004]42。

……证明人：

罗某米某宏2004年5月12日”。

该案经审理查明：

2005年8月5日，李某珍又将上述土地及房屋以50万元的价格转让给马某峰，后因原告王某保主张权利，马某峰于2009年9月8日又退回给李某珍。

该案一审法院作出（2011）红民初字第548号民事调解书，确定由李某珍支付康某花12万元房款，马某峰不承担责任。

2012年3月7日，被告与李某珍签订房屋转让协议，约定李某珍将吴忠路（现燕然路）综合楼从南到北6套上下两层房屋及12套房屋后院所有土地（后院以土地证为标准）以70万元的价格转让给被告。

被告已向李某珍支付50万元，下剩20万元由李某珍将房屋所有手续办好交于被告后再支付。

李某珍向被告交付了房屋、土地及红社字“两证一书”原件，一份42号土地合同，一份签署时间为2002年12月27日、委托人署名盖章为王某保的委托书，内容为：

“本人王某保委托刘某义用王某保商品综合楼1917平米楼房两证一书及国有土地使用权出让合同书做为贷款凭证，刘某义可抵押贷款，其贷款利息王某保承担三分之二的利息。

特委托。

”；

一份签署时间为2002年12月27日、债权人署名为刘某义，债务人署名盖章为王某保的债务偿还计划，内容为：

“于2002年由刘某义承包修建王某保综合楼1917平米面积，因王某保暂时资金短缺，拖欠刘某义人工工资及部分材料款共计金额为壹拾伍万捌仟元整，因本人暂时无法还清债务，用本人综合楼的两证一书及国有土地使用合同书做为抵押，任凭刘某义在社会间做为贷款抵押均可，时间到2005年8月底为止，其中贷款利息三分之二由王某保负担，若在到期王某保还不清债务，所有手续同时变更刘某义所有”；

一份签署时间为2002年12月30日、债权人署名盖章为张某武，债务人署名盖章为刘某义的债务偿还计划，内容为：

“因2002年由刘某义承包修建山西王某保综合楼1917平米面积，因刘某义资金不足，于2002年借张某武现金壹拾柒万元（小写170000元），因本人无法还清债务，用海原路西综合楼的两证一书及国有土地使用合同书及综合楼做为抵押，到期刘某义还不清债务，所有手续及综合楼同时变更张某武所有”；

一份与（2011）红民初字第548号康某花诉李某珍、马某峰民间借贷案件中马某峰提交的委托书内容基本一致的委托书，该委托书内容在马某峰提交的委托书上又添加了部分内容，具体为：

第一行末尾“综合楼”后面添加了“和手续”，在第二行“委托给李某珍办”后面添加了“理还李某珍叁拾贰万捌仟元整，附”，并在落款日期上摁了一个模糊的指印。

被告在其受让的涉案土地上进行了投资建设，现经营汽车修理厂。

另查明，刘某义已于2016年8月20日因病死亡。

另查明，1.上诉人王某保与原红寺堡区国土资源管理局于2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》包括42号、66号及新增的土地面积，总面积为3955.8平方米。

2.马某洲占有、使用的争议不动产涉及两部分：

（1）42号合同项下从南向北1-6套二层楼房及1-12套楼房后的土地；

（2）2007年土地合同新增面积中的554.06㎡由被上诉人马某洲占有、使用，其在案涉土地上建造了两间修车厂房;3.签订土地合同当时，新增土地面积945.3㎡需要缴纳土地出让金8507.7元(945.3×9元)上诉人并未缴纳。

3.42号土地上建造的12套楼房，从南向北1-6套房屋中的1-2套现由马某洲占有、3-4套马某洲转让给了周某，5-6套马某洲转让给了王某，王某又转让给了沈某万。

另外7-12套楼房，案外人李某珍转让给了不同的购房人。

【原告诉讼请求】

王某保一审诉讼请求：

一、依法判令被告马某洲返还红寺堡区红寺堡镇海原路（现燕然路）西、王建忠商贸楼北王某保商贸综合楼从南往北1-6套上下两层楼房及12套楼房的后院土地；

二、依法判令被告马某洲停止侵权、排除妨害，立即拆除在上述土地范围内的违法建筑物；

三、本案的诉讼费用由被告负担。

【法院裁判】

一审判决：

驳回原告王某保的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人马某洲自本判决生效之日起三十日内，将其位于红寺堡区红寺堡镇燕然路西“王某保商贸综合楼”院内西侧厂房554.06㎡的部分自行拆除，（拆除范围为：

自西侧厂房后墙起向东11.64米的宽度×该厂房自南向北47.6米的长度），并将该554.06㎡厂房占用范围内的土地返还给上诉人王某保；

三、驳回上诉人王某保的其他诉讼请求。

【争议焦点评析】

一、一审关于善意取得的认定是否违反“不告不理”原则

二审法院认为，一审关于善意取得的认定并不违反“不告不理”原则：

1.上诉人主张被上诉人对案涉房地的占有、使用侵害了其合法权益，故要求被上诉人停止侵权，返还房地。

虽然本案不是单一的物权确认之诉，但因上诉人诉讼请求的基础是其享有案涉房地的物权，而判定物权侵权行为是否成立、物权是否应受法律保护，首先应当确定案涉房地的权属，即使双方当事人未起诉要求确权，亦应当审理查明、认定该事实。

2.二审法院就案涉土地能否由土地管理部门确权等问题向红寺堡自然资源局进行核实，该局认为“42号土地合同在签订时，土地出让金已由上诉人王某保交清，未办理土地使用证并非王某保的责任所造成，将在法院确权后给被确权人办理土地使用权证，双方当事人的纠纷在法院判决之前不予确权”。

3.虽然双方争议的42号土地未办理土地使用权证，红寺堡自然资源局对42号土地使用权暂时不予确权，但42号土地合同约定的出让金已经交清，土管部门并未否定42号土地合同的效力。

在上诉人未办理土地使用权登记的情形下，其自土地交付之日起取得了42号土地的占有、使用权。

双方就案涉6套房屋产生的纠纷属于人民法院民事案件受案范围，故本案需要对双方争议的6套房屋的权属予以审查、认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条定，在认定6套房屋的权属时必须对42号土地的权利归属一并予以审查、认定，故一审对案涉房地的权属进行确认，符合法律规定，王某保主张一审违反“不告不理”原则的上诉理由不能成立。

二、被上诉人马某洲占有案涉房屋和土地是否构成侵权

（一）红寺堡区红寺堡镇燕然路西（原海原路）“王某保商贸综合楼”从南向北1-6套二层楼房及42号土地使用权，上诉人主张的侵权事实证据不足，不能认定

1.根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条规定，上诉人对其主张的6套楼房系其所有的事实负有证明责任。

上诉人王某保于2000年12月6日取得了41号建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，此系行政机关批准其建房规划及用地的行政许可，不是房屋的物权凭证，只能证明上诉人是合法的承建主体，尚不能认定42号土地上建造的1－6套房屋系上诉人王某保所有。

2.本案原一审期间，审判人员依职权向上诉人当时的雇员贾某峰、白某平调查案件事实，贾某峰称“刘某义说王某保盖楼欠他的钱，说是供材料的钱……我在红寺堡的时候,王某保如果去红寺堡就给我打个电话说不要声张,我琢磨刘某义和王某保之间可能有什么纠葛”；

白某平称“王某保欠刘某义的钱，和刘某义算账了，说欠账着呢，欠多少不知道”；

被上诉人马某洲在原二审时申请证人罗某林、李某珍、康某花出庭作证，三位证人均提到：

张某武生前说过，案涉房屋在建设期间刘某义和张某武也投入了资金；

上诉人王某保因建设案涉房屋欠了他人的钱“跑了”；

刘某义书写的“债务偿还计划”中提到“刘某义承包修建王某保综合楼1917平米，因王某保资金短缺，拖欠刘某义人工工资及部分材料款共计158000元，用本人综合楼的两证一书及土地使用合同作抵押，任凭刘某义做贷款、抵押均可，时间到2005年8月底，贷款利息三分之二由王某保负担，到期还不清债务，所有手续同时变更刘某义所有”；

被上诉人马某洲自红寺堡区建设和环境保护局调取的《关于补办两证一书的申请》、2004年4月15日的“委托书”、2004年9月27日的“情况说明”系贾某峰补办“两证一书”时提交给该部门的，贾某峰认可补办证书时提交的“委托书”上“王某保”的名章是上诉人委托其加盖的，故刘某义拿走“两证一书”及42号土地合同上诉人是知情的。

上述证人证言、证据材料结合上诉人多年来未追回刘某义持有的“两证一书”、42号土地合同，亦未起诉刘某义返还房屋及土地的事实，能够认定上诉人王某保与刘某义之间因建造案案涉房屋存在债权债务纠纷。

现刘某义和张某武均已去世，当时“两证一书”、42号土地合同由刘某义持有的原因及刘、张二人生前与上诉人就案涉房地产生的纠纷是否解决，其三人对案涉房地的权属有无约定均已无法查实，凭本案现有证据亦不能作出认定，故“两证一书”及42号《国有土地使用权出让合同》仅能证明该土地使用权的原始取得人系上诉人王某保及上诉人曾取得建房许可的事实，但地上建筑物即案涉房屋是否系上诉人所有的证明义务其并未完成，因此，上诉人王某保要求被上诉人马某洲返还1-6套房屋的诉讼请求因证据不足，不能成立。

（二）关于案涉1－6套房屋及42号土地使用权的权属问题

二审法院认为，被上诉人马某洲受让案涉房地符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，属于善意取得，不构成侵权。

1.马某洲受让房地时李某珍给其交付了“两证一书”、42号土地

合同的原件及刘某义书写的《债务偿还计划》、张某武给李某珍的《委托书》及（2011）红民初字第548号民事调解书的原件。

已生效的（2011）红民初字第548号民事调解书对案涉房屋系张某武转让给李某珍的事实予以确认，且交易双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋及土地由李某珍交付其占有，李某珍不但将本案争议的6套房屋转让给了马某洲，还将7－12套房屋分别转让给多人，故上诉人王某保并未对房地实际占有和管理。

加之，李某珍交付的民事调解书及证书等手续能够反映出案涉房地的流转过程，上诉人本人又经常居住于原籍山西，未对案涉房地行使权利，故依一般人的认知能力和生活常识，马某洲没有向上诉人本人核实房地权属是否有争议，不存在过失。

因原红寺堡开发区管委会始建于1999年，开发初期无法行使县级职能，房屋和建设用地的审批、登记制度不健全，行政主管部门对个人建造的房屋、使用的土地在近几年才开始办理产权登记，当地群众在交易过程中对不动产登记制度的认知能力有限，普遍存在房屋及土地经多次流转而不办理产权登记的现象。

且案涉房地经多次流转一直未办理过初始登记，亦未办理过产权变更登记，鉴于上述特殊情况，不应将未登记在被上诉人名下作为判定其善意与否的标准。

综上，被上诉人马某洲有理由相信李某珍对案涉房屋及土地使用权享有处分权。

上诉人王某保亦未提交证据证明被上诉人与李某珍、马某峰之间存在恶意串通的事实，故被上诉人取得案涉不动产系善意的购买行为。

2.被上诉人马某洲与李某珍约定房屋及土地使用权的转让价为70万元，综合考虑双方交易的时间、房屋地段、房屋数量及当时当地土地使用权市场交易价格等因素，该70万元属于合理对价。

二审期间，被上诉人马某洲提交了其于2012年3月16日通过农业银行红寺堡支行给李某珍转账的交易明细，证实其给李某珍转账支付345000元，现金支付155000元的事实，经法庭向李某珍核实50万元转让款的支付情况，交易双方的陈述基本一致，且马某洲支付了50万元的事实有李某珍出具的收条予以证实。

虽然尚有20万元未付，但交易双方有办理产权变更登记后支付剩余20万元的约定，现被上诉人与李某珍未予办理房屋及土地使用权的变更登记，合同约定的支付剩余20万元转让款的条件尚不具备，被上诉人马某洲未付清全部转让款具有正当理由。

3.李某珍已将涉案房地产交付被上诉人马某洲实际占有、使用，被上诉人对房屋进行了修缮，并在涉案土地上投资建造了两间修车厂房，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产已经交付的规定。

4.上诉人王某保未及时追回其权利凭证，亦未在刘某义、张某武去世前积极主张权利不符合常理。

因“两证一书”和《国有土地使用权出让合同》是行政机关许可建设房屋和享有建设用地使用权的重要凭证，在案涉房地面积较大、价值较大的情况下，上诉人自回到原籍至起诉时十几年里未占有、使用过案涉房地，显然不符合常理。

且贾某峰认可其补办“两证一书”时提交的委托书上“王某保”的名章是上诉人委托其加盖的，故应当认定上诉人对刘某义持有其“两证一书”及42号土地合同是知情的。

在上诉人与刘某义之间存在债权债务关系的情况下，上诉人应当知道其权利证书被刘某义持有可能发生的后果。

即使按上诉人所称2009年才知道两证一书和土地合同被刘某义拿走，在刘某义未交回上述权利凭证的情况下，上诉人自2009年至2016年仍未及时通过诉讼、协商等合法途径追回权利证书及房屋和土地，亦未对房地实施经营、管理，却在刘某义和张某武去世后才提起诉讼，其所做的解释是一直未找到刘某义，该辩解理由亦与常理不符。

综上，被上诉人马某洲购买案涉1-6套房屋及42号土地使用权的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的法定条件，其购买行为构成善意取得，不构成侵权。

此外，双方争议的42号土地及地上建筑物已由刘某义生前抵顶给张某武，张某武生前转让给了李某珍，李某珍又转让给了马某洲等多个受让人，马某洲又再次将其中的四间房屋转让，并均已交付受让人实际占有，案涉房屋及土地客观上已不具备返还的条件。

为了维护不动产交易安全，维持案外人交易各方民事流转秩序的稳定性，上诉人王某保要求被上诉人返还案涉房屋及土地的诉讼请求亦不应予以支持。

三、关于2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》中的新增土地面积问题

1.马某洲厂房占用了王某保新增土地

王某保与原红寺堡区国土资源局于2007年5月31日签订的土地合同，整合了42号、66号土地合同的土地面积，共计3955.8㎡，故新增面积为945.3㎡（3955.8㎡-42号合同1917㎡-66号合同1093.5㎡=945.3㎡）。

被上诉人马某洲在案涉土地上新建了两处厂房，北侧厂房未超出42号土地合同面积范围。

综合分析三份土地合同附图记载的数据及本院再审期间组织双方当事人现场勘测绘制的平面图，结合双方当事人关于被上诉人占用土地面积的陈述，能够认定：

案涉1－12套房屋东墙至被上诉人西侧厂房后墙长度为52.14米（56.2-4.06米的台阶＝52.14米）-42号土地合同的长度40.5米＝11.64米，超出的11.64米与2007年土地合同记载的新增长度12.2米基本吻合。

被上诉人新建的西侧厂房宽16米，自该厂房西墙向东11.64米范围内的土地超出42号土地合同的范围，该部分新增土地面积现由被上诉人马某洲占有、使用，被上诉人马某洲辩称其厂房未占用新增面积的主张与客观事实不符，二审法院不予采信。

2.马某洲厂房占用了王某保新增土地不属于善意取得

被上诉人占用的土地面积为：

11.64米×其厂房的长度47.6米＝554.06㎡，该554.06㎡的土地使用权是上诉人王某保通过挂牌招标竞买取得，李某珍与被上诉人马某洲交易时交付的是42号土地合同，不包括该部分新增的土地，被上诉人马某洲对该554.06㎡土地的占有、使用不属于善意取得。

二审期间，二审法院就三份土地合同的效力及土地出让金的缴纳、土地的权属等问题向红寺堡区自然资源局发函进行调查、核实，该局回函说明：

1.案涉42号、66号土地合同约定的土地出让金均已缴清，2007年签订土地合同时应交土地出让金35602元，上诉人王某保尚有8507.7元至今未予缴纳，未缴清系当时土地管理部门制度不健全所致，并非王某保的责任，待到确权后由被确权人按照现在的市场评估单价补缴”，故土地管理部门未提出解除2007年签订的《国有土地使用权出让合同》的情形下，上诉人未缴清出让金不影响土地转让合同的效力。

虽然上诉人未缴清土地出让金，但土地管理部门将新增面积的土地交付给上诉人王某保后，上诉人既取得了新增土地的占有、使用权，被上诉人马某洲未经允许在新增土地上建造房屋，损害了上诉人的占有权和使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，被上诉人马某洲占用新增土地建造的厂房应当自行拆除，并将新增面积554.06㎡土地返还上诉人王某保。

三、全国优秀裁判文书｜未确权的土地房屋能否善意取得

没确权的土地的解决方法如下：

1、土地存在纠纷未被确权，因待争议解决之后，重新进行确权登记；

2、土地确权过程中遗漏未被确权的，可向相关部门重新申请确权登记；

3、土地属于农民擅自开荒地或土地面临拆迁、征收未被确权的，村集体通常会将这些土地进行回收处理。

土地确权怎么办理1、需向村委会递交书面申请、填写申请表，村委会签署意见签字盖章交由乡镇政府审核；

2、乡镇政府根据上报资料现场勘测，审查合格上报县国土资源局；

3、县国土资源局接件后进行资料审核，到现场进行勘测；

4、审核合格报县政府进行审批，公示无异议确权发证。

法律依据：

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：

（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；

（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力或者资质；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

四、没确权的土地怎么解决

一、土地没有确权的怎么办1、土地没有确权的解决办法如下：

（1）如果土地确权存在争议，首先是组织两家协商解决；

（2）如果经过协商还不能解决的，依法向乡级及以上人民政府提出处理申请，寻求合法途径处理土地权属纠纷。

2、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

二、集体土地住宅确权三要素是什么1、申请房屋确权人必须是集体成员且必须要是房屋的所有权人；

2、申请房屋确权人有正规合法的身份证、户口本等，黑户不行；

3、房屋有用地有规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等。

五、土地没有确权的怎么办

一、土地没有确权的怎么办1、土地没有确权的解决办法如下：

（1）如果土地确权存在争议，首先是组织两家协商解决；

（2）如果经过协商还不能解决的，依法向乡级及以上人民政府提出处理申请，寻求合法途径处理土地权属纠纷。

2、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

二、集体土地住宅确权三要素是什么1、申请房屋确权人必须是集体成员且必须要是房屋的所有权人；

2、申请房屋确权人有正规合法的身份证、户口本等，黑户不行；

3、房屋有用地有规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等。

六、土地没有确权的怎么办

【裁判要旨】

1.“两证一书”及42号《国有土地使用权出让合同》仅能证明该土地使用权的原始取得人系上诉人王某保及上诉人曾取得建房许可的事实，但地上建筑物即案涉房屋是否系上诉人所有的证明义务其并未完成，因此，上诉人王某保要求被上诉人马某洲返还1-6套房屋的诉讼请求因证据不足，不能成立。

2.根据审理查明的事实，被上诉人马某洲购买案涉1-6套房屋及42号土地使用权的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的法定条件，其购买行为构成善意取得，不构成侵权。

【案件基本事实】

2000年，原告王某保向原红寺堡开发区申请在红寺堡镇建设商贸综合楼。

2000年10月11日，原红寺堡开发区社会事业局批复同意原告在总体规划的指导下进行建设，并于同年12月6日向原告颁发了红社字041号“两证一书”。

2003年10月26日，红寺堡开发区建筑工程质量监督站向原告核发《建筑工程质量等级核验认证书》，认定王某保综合楼工程质量综合认证等级为合格。

2004年6月2日，原告与原红寺堡开发区国土资源管理局签订42号土地合同，约定国土局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、王某忠商贸楼北面积为1917平方米（附图）。

同日，原告向该局缴纳该宗土地的土地出让金17253元。

该合同签订后，原告将上述红社字041号两证一书及两份42号土地合同交于为其在工地帮忙的贾某峰保管。

原告建造案涉综合楼时为，负责采购的刘某义以两证一书和土地使用权出让合同可以贷款为由，将红社字041号两证一书及一份42号土地合同从贾某峰手里要去，然后以原告欠其钱为由不给贾某峰归还。

2004年7月22日，原告又与红寺堡国土局签订66号土地合同，约定：

该局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、西吉指挥部综合楼南，面积为1093.5平方米（四至界址附图）。

同日，原告缴纳了该宗土地的出让金9841.5元。

原告在该宗土地上建了8套上下两层楼房，至今二层未封顶。

2004年10月16日，贾某峰补办了红建字041号两证一书。

2007年5月31日，原告与红寺堡国土局签订土地合同，约定红寺堡国土局出让给原告的宗地位于吴忠路（现燕然路）西、西吉指挥部南、白墩小区东，面积为3955.8平方米（四至界址附图）。

2007年5月31日土地合同将2004年签订的两份出让合同合并到一起，签订了一份总的合同。

2007年1月4日，原告向国土资源部门缴纳新增建设用地有偿使用费、管理费20965.7元。

刘某义将红社字041号“两证一书”及42号土地合同从贾某峰手里要去后交于张某武。

2009年3月20日张某武因交通事故死亡，张某武家属经打听得知张某武将该“两证一书”及一份42号土地合同给了一个叫罗某的人，遂找其索要，罗某称手续在李某珍手里，李某珍称手续也不在他手里，就给张某武妻子出具一张20万元欠条，载明欠张某武钱，并未写康某花名字。

后李某珍又把红社字041号“两证一书”及一份42号土地合同及所对应的土地和房屋转让给马某峰，马某峰砌房屋院墙时遭康某花阻挡。

2009年8月27日，经李某珍、马某峰、康某花协商，马某峰向康某花支付8万元现金，将李某珍给康某花出具的20万元欠条收回；

同时李某珍和马某峰共同向康某花出具了12万元的欠条，仍载明欠张某武钱，未写康某花名字，欠条中约定2010年2月30日前两次付清。

2011年10月24日，康某花以张某武继承人身份以民间借贷纠纷起诉李某珍和马某峰，马某峰向法庭提交一份落款日期为2004年5月12日的委托书，内容为：

“因2002年张某武用王某保商品综合楼委托给李某珍办，建设用地规划许可证、编号红社字041建设工程规划许可证、红社字041国有土地使用权出让合同编号[2004]42。

……证明人：

罗某米某宏2004年5月12日”。

该案经审理查明：

2005年8月5日，李某珍又将上述土地及房屋以50万元的价格转让给马某峰，后因原告王某保主张权利，马某峰于2009年9月8日又退回给李某珍。

该案一审法院作出（2011）红民初字第548号民事调解书，确定由李某珍支付康某花12万元房款，马某峰不承担责任。

2012年3月7日，被告与李某珍签订房屋转让协议，约定李某珍将吴忠路（现燕然路）综合楼从南到北6套上下两层房屋及12套房屋后院所有土地（后院以土地证为标准）以70万元的价格转让给被告。

被告已向李某珍支付50万元，下剩20万元由李某珍将房屋所有手续办好交于被告后再支付。

李某珍向被告交付了房屋、土地及红社字“两证一书”原件，一份42号土地合同，一份签署时间为2002年12月27日、委托人署名盖章为王某保的委托书，内容为：

“本人王某保委托刘某义用王某保商品综合楼1917平米楼房两证一书及国有土地使用权出让合同书做为贷款凭证，刘某义可抵押贷款，其贷款利息王某保承担三分之二的利息。

特委托。

”；

一份签署时间为2002年12月27日、债权人署名为刘某义，债务人署名盖章为王某保的债务偿还计划，内容为：

“于2002年由刘某义承包修建王某保综合楼1917平米面积，因王某保暂时资金短缺，拖欠刘某义人工工资及部分材料款共计金额为壹拾伍万捌仟元整，因本人暂时无法还清债务，用本人综合楼的两证一书及国有土地使用合同书做为抵押，任凭刘某义在社会间做为贷款抵押均可，时间到2005年8月底为止，其中贷款利息三分之二由王某保负担，若在到期王某保还不清债务，所有手续同时变更刘某义所有”；

一份签署时间为2002年12月30日、债权人署名盖章为张某武，债务人署名盖章为刘某义的债务偿还计划，内容为：

“因2002年由刘某义承包修建山西王某保综合楼1917平米面积，因刘某义资金不足，于2002年借张某武现金壹拾柒万元（小写170000元），因本人无法还清债务，用海原路西综合楼的两证一书及国有土地使用合同书及综合楼做为抵押，到期刘某义还不清债务，所有手续及综合楼同时变更张某武所有”；

一份与（2011）红民初字第548号康某花诉李某珍、马某峰民间借贷案件中马某峰提交的委托书内容基本一致的委托书，该委托书内容在马某峰提交的委托书上又添加了部分内容，具体为：

第一行末尾“综合楼”后面添加了“和手续”，在第二行“委托给李某珍办”后面添加了“理还李某珍叁拾贰万捌仟元整，附”，并在落款日期上摁了一个模糊的指印。

被告在其受让的涉案土地上进行了投资建设，现经营汽车修理厂。

另查明，刘某义已于2016年8月20日因病死亡。

另查明，1.上诉人王某保与原红寺堡区国土资源管理局于2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》包括42号、66号及新增的土地面积，总面积为3955.8平方米。

2.马某洲占有、使用的争议不动产涉及两部分：

（1）42号合同项下从南向北1-6套二层楼房及1-12套楼房后的土地；

（2）2007年土地合同新增面积中的554.06㎡由被上诉人马某洲占有、使用，其在案涉土地上建造了两间修车厂房;3.签订土地合同当时，新增土地面积945.3㎡需要缴纳土地出让金8507.7元(945.3×9元)上诉人并未缴纳。

3.42号土地上建造的12套楼房，从南向北1-6套房屋中的1-2套现由马某洲占有、3-4套马某洲转让给了周某，5-6套马某洲转让给了王某，王某又转让给了沈某万。

另外7-12套楼房，案外人李某珍转让给了不同的购房人。

【原告诉讼请求】

王某保一审诉讼请求：

一、依法判令被告马某洲返还红寺堡区红寺堡镇海原路（现燕然路）西、王建忠商贸楼北王某保商贸综合楼从南往北1-6套上下两层楼房及12套楼房的后院土地；

二、依法判令被告马某洲停止侵权、排除妨害，立即拆除在上述土地范围内的违法建筑物；

三、本案的诉讼费用由被告负担。

【法院裁判】

一审判决：

驳回原告王某保的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人马某洲自本判决生效之日起三十日内，将其位于红寺堡区红寺堡镇燕然路西“王某保商贸综合楼”院内西侧厂房554.06㎡的部分自行拆除，（拆除范围为：

自西侧厂房后墙起向东11.64米的宽度×该厂房自南向北47.6米的长度），并将该554.06㎡厂房占用范围内的土地返还给上诉人王某保；

三、驳回上诉人王某保的其他诉讼请求。

【争议焦点评析】

一、一审关于善意取得的认定是否违反“不告不理”原则

二审法院认为，一审关于善意取得的认定并不违反“不告不理”原则：

1.上诉人主张被上诉人对案涉房地的占有、使用侵害了其合法权益，故要求被上诉人停止侵权，返还房地。

虽然本案不是单一的物权确认之诉，但因上诉人诉讼请求的基础是其享有案涉房地的物权，而判定物权侵权行为是否成立、物权是否应受法律保护，首先应当确定案涉房地的权属，即使双方当事人未起诉要求确权，亦应当审理查明、认定该事实。

2.二审法院就案涉土地能否由土地管理部门确权等问题向红寺堡自然资源局进行核实，该局认为“42号土地合同在签订时，土地出让金已由上诉人王某保交清，未办理土地使用证并非王某保的责任所造成，将在法院确权后给被确权人办理土地使用权证，双方当事人的纠纷在法院判决之前不予确权”。

3.虽然双方争议的42号土地未办理土地使用权证，红寺堡自然资源局对42号土地使用权暂时不予确权，但42号土地合同约定的出让金已经交清，土管部门并未否定42号土地合同的效力。

在上诉人未办理土地使用权登记的情形下，其自土地交付之日起取得了42号土地的占有、使用权。

双方就案涉6套房屋产生的纠纷属于人民法院民事案件受案范围，故本案需要对双方争议的6套房屋的权属予以审查、认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条定，在认定6套房屋的权属时必须对42号土地的权利归属一并予以审查、认定，故一审对案涉房地的权属进行确认，符合法律规定，王某保主张一审违反“不告不理”原则的上诉理由不能成立。

二、被上诉人马某洲占有案涉房屋和土地是否构成侵权

（一）红寺堡区红寺堡镇燕然路西（原海原路）“王某保商贸综合楼”从南向北1-6套二层楼房及42号土地使用权，上诉人主张的侵权事实证据不足，不能认定

1.根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条规定，上诉人对其主张的6套楼房系其所有的事实负有证明责任。

上诉人王某保于2000年12月6日取得了41号建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，此系行政机关批准其建房规划及用地的行政许可，不是房屋的物权凭证，只能证明上诉人是合法的承建主体，尚不能认定42号土地上建造的1－6套房屋系上诉人王某保所有。

2.本案原一审期间，审判人员依职权向上诉人当时的雇员贾某峰、白某平调查案件事实，贾某峰称“刘某义说王某保盖楼欠他的钱，说是供材料的钱……我在红寺堡的时候,王某保如果去红寺堡就给我打个电话说不要声张,我琢磨刘某义和王某保之间可能有什么纠葛”；

白某平称“王某保欠刘某义的钱，和刘某义算账了，说欠账着呢，欠多少不知道”；

被上诉人马某洲在原二审时申请证人罗某林、李某珍、康某花出庭作证，三位证人均提到：

张某武生前说过，案涉房屋在建设期间刘某义和张某武也投入了资金；

上诉人王某保因建设案涉房屋欠了他人的钱“跑了”；

刘某义书写的“债务偿还计划”中提到“刘某义承包修建王某保综合楼1917平米，因王某保资金短缺，拖欠刘某义人工工资及部分材料款共计158000元，用本人综合楼的两证一书及土地使用合同作抵押，任凭刘某义做贷款、抵押均可，时间到2005年8月底，贷款利息三分之二由王某保负担，到期还不清债务，所有手续同时变更刘某义所有”；

被上诉人马某洲自红寺堡区建设和环境保护局调取的《关于补办两证一书的申请》、2004年4月15日的“委托书”、2004年9月27日的“情况说明”系贾某峰补办“两证一书”时提交给该部门的，贾某峰认可补办证书时提交的“委托书”上“王某保”的名章是上诉人委托其加盖的，故刘某义拿走“两证一书”及42号土地合同上诉人是知情的。

上述证人证言、证据材料结合上诉人多年来未追回刘某义持有的“两证一书”、42号土地合同，亦未起诉刘某义返还房屋及土地的事实，能够认定上诉人王某保与刘某义之间因建造案案涉房屋存在债权债务纠纷。

现刘某义和张某武均已去世，当时“两证一书”、42号土地合同由刘某义持有的原因及刘、张二人生前与上诉人就案涉房地产生的纠纷是否解决，其三人对案涉房地的权属有无约定均已无法查实，凭本案现有证据亦不能作出认定，故“两证一书”及42号《国有土地使用权出让合同》仅能证明该土地使用权的原始取得人系上诉人王某保及上诉人曾取得建房许可的事实，但地上建筑物即案涉房屋是否系上诉人所有的证明义务其并未完成，因此，上诉人王某保要求被上诉人马某洲返还1-6套房屋的诉讼请求因证据不足，不能成立。

（二）关于案涉1－6套房屋及42号土地使用权的权属问题

二审法院认为，被上诉人马某洲受让案涉房地符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，属于善意取得，不构成侵权。

1.马某洲受让房地时李某珍给其交付了“两证一书”、42号土地

合同的原件及刘某义书写的《债务偿还计划》、张某武给李某珍的《委托书》及（2011）红民初字第548号民事调解书的原件。

已生效的（2011）红民初字第548号民事调解书对案涉房屋系张某武转让给李某珍的事实予以确认，且交易双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋及土地由李某珍交付其占有，李某珍不但将本案争议的6套房屋转让给了马某洲，还将7－12套房屋分别转让给多人，故上诉人王某保并未对房地实际占有和管理。

加之，李某珍交付的民事调解书及证书等手续能够反映出案涉房地的流转过程，上诉人本人又经常居住于原籍山西，未对案涉房地行使权利，故依一般人的认知能力和生活常识，马某洲没有向上诉人本人核实房地权属是否有争议，不存在过失。

因原红寺堡开发区管委会始建于1999年，开发初期无法行使县级职能，房屋和建设用地的审批、登记制度不健全，行政主管部门对个人建造的房屋、使用的土地在近几年才开始办理产权登记，当地群众在交易过程中对不动产登记制度的认知能力有限，普遍存在房屋及土地经多次流转而不办理产权登记的现象。

且案涉房地经多次流转一直未办理过初始登记，亦未办理过产权变更登记，鉴于上述特殊情况，不应将未登记在被上诉人名下作为判定其善意与否的标准。

综上，被上诉人马某洲有理由相信李某珍对案涉房屋及土地使用权享有处分权。

上诉人王某保亦未提交证据证明被上诉人与李某珍、马某峰之间存在恶意串通的事实，故被上诉人取得案涉不动产系善意的购买行为。

2.被上诉人马某洲与李某珍约定房屋及土地使用权的转让价为70万元，综合考虑双方交易的时间、房屋地段、房屋数量及当时当地土地使用权市场交易价格等因素，该70万元属于合理对价。

二审期间，被上诉人马某洲提交了其于2012年3月16日通过农业银行红寺堡支行给李某珍转账的交易明细，证实其给李某珍转账支付345000元，现金支付155000元的事实，经法庭向李某珍核实50万元转让款的支付情况，交易双方的陈述基本一致，且马某洲支付了50万元的事实有李某珍出具的收条予以证实。

虽然尚有20万元未付，但交易双方有办理产权变更登记后支付剩余20万元的约定，现被上诉人与李某珍未予办理房屋及土地使用权的变更登记，合同约定的支付剩余20万元转让款的条件尚不具备，被上诉人马某洲未付清全部转让款具有正当理由。

3.李某珍已将涉案房地产交付被上诉人马某洲实际占有、使用，被上诉人对房屋进行了修缮，并在涉案土地上投资建造了两间修车厂房，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产已经交付的规定。

4.上诉人王某保未及时追回其权利凭证，亦未在刘某义、张某武去世前积极主张权利不符合常理。

因“两证一书”和《国有土地使用权出让合同》是行政机关许可建设房屋和享有建设用地使用权的重要凭证，在案涉房地面积较大、价值较大的情况下，上诉人自回到原籍至起诉时十几年里未占有、使用过案涉房地，显然不符合常理。

且贾某峰认可其补办“两证一书”时提交的委托书上“王某保”的名章是上诉人委托其加盖的，故应当认定上诉人对刘某义持有其“两证一书”及42号土地合同是知情的。

在上诉人与刘某义之间存在债权债务关系的情况下，上诉人应当知道其权利证书被刘某义持有可能发生的后果。

即使按上诉人所称2009年才知道两证一书和土地合同被刘某义拿走，在刘某义未交回上述权利凭证的情况下，上诉人自2009年至2016年仍未及时通过诉讼、协商等合法途径追回权利证书及房屋和土地，亦未对房地实施经营、管理，却在刘某义和张某武去世后才提起诉讼，其所做的解释是一直未找到刘某义，该辩解理由亦与常理不符。

综上，被上诉人马某洲购买案涉1-6套房屋及42号土地使用权的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的法定条件，其购买行为构成善意取得，不构成侵权。

此外，双方争议的42号土地及地上建筑物已由刘某义生前抵顶给张某武，张某武生前转让给了李某珍，李某珍又转让给了马某洲等多个受让人，马某洲又再次将其中的四间房屋转让，并均已交付受让人实际占有，案涉房屋及土地客观上已不具备返还的条件。

为了维护不动产交易安全，维持案外人交易各方民事流转秩序的稳定性，上诉人王某保要求被上诉人返还案涉房屋及土地的诉讼请求亦不应予以支持。

三、关于2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》中的新增土地面积问题

1.马某洲厂房占用了王某保新增土地

王某保与原红寺堡区国土资源局于2007年5月31日签订的土地合同，整合了42号、66号土地合同的土地面积，共计3955.8㎡，故新增面积为945.3㎡（3955.8㎡-42号合同1917㎡-66号合同1093.5㎡=945.3㎡）。

被上诉人马某洲在案涉土地上新建了两处厂房，北侧厂房未超出42号土地合同面积范围。

综合分析三份土地合同附图记载的数据及本院再审期间组织双方当事人现场勘测绘制的平面图，结合双方当事人关于被上诉人占用土地面积的陈述，能够认定：

案涉1－12套房屋东墙至被上诉人西侧厂房后墙长度为52.14米（56.2-4.06米的台阶＝52.14米）-42号土地合同的长度40.5米＝11.64米，超出的11.64米与2007年土地合同记载的新增长度12.2米基本吻合。

被上诉人新建的西侧厂房宽16米，自该厂房西墙向东11.64米范围内的土地超出42号土地合同的范围，该部分新增土地面积现由被上诉人马某洲占有、使用，被上诉人马某洲辩称其厂房未占用新增面积的主张与客观事实不符，二审法院不予采信。

2.马某洲厂房占用了王某保新增土地不属于善意取得

被上诉人占用的土地面积为：

11.64米×其厂房的长度47.6米＝554.06㎡，该554.06㎡的土地使用权是上诉人王某保通过挂牌招标竞买取得，李某珍与被上诉人马某洲交易时交付的是42号土地合同，不包括该部分新增的土地，被上诉人马某洲对该554.06㎡土地的占有、使用不属于善意取得。

二审期间，二审法院就三份土地合同的效力及土地出让金的缴纳、土地的权属等问题向红寺堡区自然资源局发函进行调查、核实，该局回函说明：

1.案涉42号、66号土地合同约定的土地出让金均已缴清，2007年签订土地合同时应交土地出让金35602元，上诉人王某保尚有8507.7元至今未予缴纳，未缴清系当时土地管理部门制度不健全所致，并非王某保的责任，待到确权后由被确权人按照现在的市场评估单价补缴”，故土地管理部门未提出解除2007年签订的《国有土地使用权出让合同》的情形下，上诉人未缴清出让金不影响土地转让合同的效力。

虽然上诉人未缴清土地出让金，但土地管理部门将新增面积的土地交付给上诉人王某保后，上诉人既取得了新增土地的占有、使用权，被上诉人马某洲未经允许在新增土地上建造房屋，损害了上诉人的占有权和使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，被上诉人马某洲占用新增土地建造的厂房应当自行拆除，并将新增面积554.06㎡土地返还上诉人王某保。

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文章来源参考：头条-自然资源局撤销集体土地证 诉讼，土地没有确权的怎么办

内容审核：孙熙越律师

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