美国拆迁补偿标准，国外是如何拆迁的

美国拆迁补偿标准，国外是如何拆迁的

一、国外是如何拆迁的

美国：协商或“法庭上见”。在美国，凡是政府出面的拆迁行为在法律上称为“政府行使国家征用权有偿征收私人财产”。美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使“国家征用权”必须满足3个必要条件：为了公共利益的需要而拆迁；对拆迁户提供“公平补偿”；通过正当的法律程序。美国各州根据第五修正案制定了各自的法律法规。

为了建设道路、学校或者用于国防事业而征用土地，人们通常能够理解这是为了公共利益。近年来，因为质疑当地政府的拆迁行为“不是为了公共利益”，美国拆迁户的诉讼案件增多。

这些案件中，地方政府的征地往往伴随着经济开发和把土地转让给其他私人的行为，并声称这样做能够复兴旧城，增加就业。但拆迁户指责地方政府打着“公共利益”的旗号为自己谋取利益，滥用了国家征用权。至于拆迁补偿的标准，双方以公平市场价格为基准进行协商；协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。这类案子闹到联邦最高法院的也不少。在法院有关各地拆迁纠纷的判决中，地方政府胜负参半，只能根据具体情况仔细拿捏。法律专家认为，在这类纠纷中，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益并非不管不顾。美国不乏为了一棵树、一栋楼而修改整个道路或者建筑设计施工方案的案例。不过总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。\n\n\n成为所谓的“钉子户”产生的主要原因有以下几个方面：

1.拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益;

2.拆迁问题的核心是平等协商，但是在拆迁过程中，往往是开发商打着公益事业的旗帜，以“整体利益”迫使拆迁户无条件服从，同时，在补偿问题上一般是开发商”一口价”，没有商量的余地，拆迁户只能被动挨打，丝毫没有平等协商的权力;

3.有些地区不经拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决等。

法律依据

联邦政府所拥有的公共土地、经济资源和不动产是可以出卖或出租的。哪一个政府部门所有的土地、资源和不动产，原则上由该政府部门出售或出租。内政部土地管理局主要负责其所有的公共土地和地下矿产的出售和出租。它出售的土地主要有三种情况:

(1)偏僻的、孤立的地块，管理十分困难或很不经济的土地；

(2)过去为专门用途而征用，现在已不再需要的土地；

(3)对公共项目，如社区扩展、经济发展十分重要的土地。

二、国外是如何拆迁的？

美国实施城市房屋拆迁的法律依据是《重要空间法》，因公共利益的需要，依法对私人财产实施强制征收。

强制征收是政府无须财产所有人同意而获取私人财产的权利。

因公共利益的需要，政府可以使用其强制征收权，所有人无法阻止此征收，但是可以获得财产补偿。

在美国，根据联邦宪法第五条修正案，征收须具备三个要件：

正当的法律程序;公平补偿;公共使用。

正当的法律程序

(1)预先通告。

(2)政府方对拟征收财产进行评估。

(3)向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约：

被征方可以提出反要约。

(4)召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性;如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。

(5)如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。

(6)法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。

(7)双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争取最后的努力。

(8)如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿价金额。

(9)判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。

公平补偿主要体现在三个方面：

(1)主体的公平：

即有权得到补偿的不仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。

(2)客体的公平，即取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商有关的无形资产

(3)估价的公平，这是指法律要求补偿的价金应当以公平的市场价值为依据。

公共使用，是指政府征收的目的是为了公共利益，该规则排除了政府利用行政权力损害某个个体利益而使另一个体收益。

2、依法实施旧城改造

重要空间法的初衷是为了保证绝对公共利益项目如国防、水电基础设施、高速公路等项目的建设。

可是随着一批美国城市开始逐渐老化，对旧城区进行翻新改造成了很多地方政府面临的问题。

美国最高法院于1954年作出裁决，扩大《重要空间法》，特权范围，允许地方政府可以出于公共利益的需要与开发商联手对颓废的旧城区强行征收并进行改造。

此特权随后继续不断扩大，可征地从颓废的旧城区拓展到老旧商业区。

1962年，在纽约市长的带领下，纽约港务局开始了对世界贸易中心大楼的征地活动。

代表几百家店家的西下城商人协会对此征地行为作出了上诉。

在被纽约上诉法院驳回后，官司打到了美国最高法院，美国最高法院于1963年12月对此上诉予以驳回，在经过一系列复杂的法律赔偿程序后，世界贸易中心大楼终于得到了建设。

大法官的意见是，该商业区毗邻华尔街和纽约港，该地段是美国乃至世界经济的象征，世贸大楼的修建将吸引全世界对美国的投资，会给纽约乃至美国带来更大的繁荣，而几百家店铺不能够做到这一点。

3、通过司法程序达到房屋拆迁动态平衡

从司法角度来看，美国面对拆迁难题采取了不求完美但求进步的态度。

重要空间法保证了居民上诉和对拆迁理由提出质疑的权利。

美国司法学院是代表普通居民对拆迁特权滥用进行上诉的一家著名民间法律机构。

该机构肯定重要空间法中因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权，但是对地方政府因经济开发而滥用拆迁特权提出质疑。

除了美国司法学院以外，美国还有多个民间组织和法律机构代表居民对征地特权滥用发动攻击，这就形成了代表政府的为政府征地特权辩护的律师团和代表居民的民间法律机构的两大阵营。

总的看来，美国地方政府和居民就政府征地特权的法律纠纷各有输赢，形成了一种动态平衡的态势，这种态势导致了各地方政府在启动征地特权时更加小心翼翼。

如果您还想了解更多关于房屋拆迁程序相关的问题，小编为您推荐：

城市房屋拆迁管理条例违背上位法城市房屋拆迁管理条例违背上位法

三、美国有强制拆迁吗

美国：

协商或“法庭上见”。

在美国，凡是政府出面的拆迁行为在法律上称为“政府行使国家征用权有偿征收私人财产”。

美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使“国家征用权”必须满足3个必要条件：

为了公共利益的需要而拆迁；

对拆迁户提供“公平补偿”；

通过正当的法律程序。

美国各州根据第五修正案制定了各自的法律法规。

为了建设道路、学校或者用于国防事业而征用土地，人们通常能够理解这是为了公共利益。

近年来，因为质疑当地政府的拆迁行为“不是为了公共利益”，美国拆迁户的诉讼案件增多。

这些案件中，地方政府的征地往往伴随着经济开发和把土地转让给其他私人的行为，并声称这样做能够复兴旧城，增加就业。

但拆迁户指责地方政府打着“公共利益”的旗号为自己谋取利益，滥用了国家征用权。

至于拆迁补偿的标准，双方以公平市场价格为基准进行协商；

协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。

这类案子闹到联邦最高法院的也不少。

在法院有关各地拆迁纠纷的判决中，地方政府胜负参半，只能根据具体情况仔细拿捏。

法律专家认为，在这类纠纷中，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。

美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益并非不管不顾。

美国不乏为了一棵树、一栋楼而修改整个道路或者建筑设计施工方案的案例。

不过总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。

成为所谓的“钉子户”产生的主要原因有以下几个方面：

1.拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。

有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益;

2.拆迁问题的核心是平等协商，但是在拆迁过程中，往往是开发商打着公益事业的旗帜，以“整体利益”迫使拆迁户无条件服从，同时，在补偿问题上一般是开发商”一口价”，没有商量的余地，拆迁户只能被动挨打，丝毫没有平等协商的权力;

3.有些地区不经拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决等。

法律依据

联邦政府所拥有的公共土地、经济资源和不动产是可以出卖或出租的。

哪一个政府部门所有的土地、资源和不动产，原则上由该政府部门出售或出租。

内政部土地管理局主要负责其所有的公共土地和地下矿产的出售和出租。

它出售的土地主要有三种情况:

(1)偏僻的、孤立的地块，管理十分困难或很不经济的土地；

(2)过去为专门用途而征用，现在已不再需要的土地；

(3)对公共项目，如社区扩展、经济发展十分重要的土地。

四、国外应该是如何拆迁的

一、美国：

公私利益兼顾

《国际先驱导报》：

司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。

在美国，各个行业都有一个公平市场价格——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。

房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。

私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。

实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。

补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么法庭上见。

至于什么才是公平市场价格，美国的做法是：

双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告。

如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。

在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。

启示：

中国目前左右评估报告的黑手太多，只有断掉这些黑手，评估才能公平公正。

二、韩国：

依法处理一草一木

《国际先驱导报》：

韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。

如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，要经过一场漫长的谈判。

要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。

这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。

启示：

因为是补偿，只要被拆迁人投入了的，就应该计入补偿费之内。

比如，水磨石地面上又铺地砖的，就得补偿双层地面。

三、印度：

强行征地难见效

《国际先驱导报》：

征地是近几年才经常见诸印度报端的字眼。

自从政府推出的特别经济区政策，需征用农业用地或荒地建设工业园区之后，由征地引起的纠纷越来越多。

发生警察开枪事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建设一个以化工业为主的特别经济区，计划征购4050公顷土地。

南迪格拉姆村村民对此甚为不满，他们不愿意改变长久以来的生活方式。

在与一些抗议者纠缠了两个月后，政府采取了极端措施，2000名警察进驻南迪格拉姆村，强行驱散了抗议者。

事件的后续发展其实对政府很不利，不仅西孟加拉邦高等法院要求印度中央调查局对警察向群众开枪一事展开调查，而且迫于各方压力，西孟加拉邦政府立即软化了态度，表示放弃在南迪格拉姆村的建设计划。

五、从国外拆迁补偿政策看中国

一、美国：

公私利益兼顾

《国际先驱导报》：

司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。

在美国，各个行业都有一个公平市场价格——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。

房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。

私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。

实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。

补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么法庭上见。

至于什么才是公平市场价格，美国的做法是：

双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告。

如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。

在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。

启示：

中国目前左右评估报告的黑手太多，只有断掉这些黑手，评估才能公平公正。

二、韩国：

依法处理一草一木

《国际先驱导报》：

韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。

如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，要经过一场漫长的谈判。

要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。

这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。

启示：

因为是补偿，只要被拆迁人投入了的，就应该计入补偿费之内。

比如，水磨石地面上又铺地砖的，就得补偿双层地面。

三、印度：

强行征地难见效

《国际先驱导报》：

征地是近几年才经常见诸印度报端的字眼。

自从政府推出的特别经济区政策，需征用农业用地或荒地建设工业园区之后，由征地引起的纠纷越来越多。

发生警察开枪事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建设一个以化工业为主的特别经济区，计划征购4050公顷土地。

南迪格拉姆村村民对此甚为不满，他们不愿意改变长久以来的生活方式。

在与一些抗议者纠缠了两个月后，政府采取了极端措施，2000名警察进驻南迪格拉姆村，强行驱散了抗议者。

事件的后续发展其实对政府很不利，不仅西孟加拉邦高等法院要求印度中央调查局对警察向群众开枪一事展开调查，而且迫于各方压力，西孟加拉邦政府立即软化了态度，表示放弃在南迪格拉姆村的建设计划。

六、外国人可以享受拆迁吗

美国实施城市房屋拆迁的法律依据是《重要空间法》，因公共利益的需要，依法对私人财产实施强制征收。

强制征收是政府无须财产所有人同意而获取私人财产的权利。

因公共利益的需要，政府可以使用其强制征收权，所有人无法阻止此征收，但是可以获得财产补偿。

在美国，根据联邦宪法第五条修正案，征收须具备三个要件：

正当的法律程序;公平补偿;公共使用。

正当的法律程序

(1)预先通告。

(2)政府方对拟征收财产进行评估。

(3)向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约：

被征方可以提出反要约。

(4)召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性;如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。

(5)如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。

(6)法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。

(7)双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争取最后的努力。

(8)如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿价金额。

(9)判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。

公平补偿主要体现在三个方面：

(1)主体的公平：

即有权得到补偿的不仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。

(2)客体的公平，即取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商有关的无形资产

(3)估价的公平，这是指法律要求补偿的价金应当以公平的市场价值为依据。

公共使用，是指政府征收的目的是为了公共利益，该规则排除了政府利用行政权力损害某个个体利益而使另一个体收益。

2、依法实施旧城改造

重要空间法的初衷是为了保证绝对公共利益项目如国防、水电基础设施、高速公路等项目的建设。

可是随着一批美国城市开始逐渐老化，对旧城区进行翻新改造成了很多地方政府面临的问题。

美国最高法院于1954年作出裁决，扩大《重要空间法》，特权范围，允许地方政府可以出于公共利益的需要与开发商联手对颓废的旧城区强行征收并进行改造。

此特权随后继续不断扩大，可征地从颓废的旧城区拓展到老旧商业区。

1962年，在纽约市长的带领下，纽约港务局开始了对世界贸易中心大楼的征地活动。

代表几百家店家的西下城商人协会对此征地行为作出了上诉。

在被纽约上诉法院驳回后，官司打到了美国最高法院，美国最高法院于1963年12月对此上诉予以驳回，在经过一系列复杂的法律赔偿程序后，世界贸易中心大楼终于得到了建设。

大法官的意见是，该商业区毗邻华尔街和纽约港，该地段是美国乃至世界经济的象征，世贸大楼的修建将吸引全世界对美国的投资，会给纽约乃至美国带来更大的繁荣，而几百家店铺不能够做到这一点。

3、通过司法程序达到房屋拆迁动态平衡

从司法角度来看，美国面对拆迁难题采取了不求完美但求进步的态度。

重要空间法保证了居民上诉和对拆迁理由提出质疑的权利。

美国司法学院是代表普通居民对拆迁特权滥用进行上诉的一家著名民间法律机构。

该机构肯定重要空间法中因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权，但是对地方政府因经济开发而滥用拆迁特权提出质疑。

除了美国司法学院以外，美国还有多个民间组织和法律机构代表居民对征地特权滥用发动攻击，这就形成了代表政府的为政府征地特权辩护的律师团和代表居民的民间法律机构的两大阵营。

总的看来，美国地方政府和居民就政府征地特权的法律纠纷各有输赢，形成了一种动态平衡的态势，这种态势导致了各地方政府在启动征地特权时更加小心翼翼。

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文章来源参考：头条-美国拆迁补偿标准，从国外拆迁补偿政策看中国

内容审核：杨在明律师

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