合肥拆迁安置房政策，合肥拆迁安置政策

合肥拆迁安置房政策，合肥拆迁安置政策

一、合肥拆迁安置政策

拆迁人应当按本办法对被拆迁人进行补偿、安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。本办法所称拆迁人,是指取得 房屋拆迁许可证 的单位。本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋及其附属物的所有人。

拆迁政策的制定,是为了保障拆迁工作的顺利开展,维护好广大人民的根本利益,但是各个地区的政策是有所差异的。那么,合肥拆迁政策有哪些呢?在进行拆迁的时候,有什么法律法规呢?下面,我会为大家带来相关知识的介绍。

合肥拆迁政策

第一总则

第一条为了加强本市城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条合肥市市辖区范围内实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

第四条拆迁人应当按本办法对被拆迁人进行补偿、安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人,是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋及其附属物的所有人。

第五条市人民政府建设行政主管部门是本市拆迁安置的主管部门,其所属的市拆迁安置管理办公室(以下简称市拆管办)具体负责本市拆迁安置的管理工作。

第六条拆迁工作必须坚持统一管理的原则。市规划、国土资源、房地产、公安、工商等部门及拆迁房屋所在地的各级人民政府有关部门应当根据各自职责,配合拆迁管理部门做好拆迁管理工作。

第二章

拆迁管理

第七条拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后,方可实施拆迁。向市拆管办申请领取《房屋拆迁许可证》,须提交下列资料:

(一)建设项目批准文件;

(二)《建设用地规划许可证》;

(三)土地使用权批准文件;

(四)规划建设项目拆迁通知书、拆迁范围图;

(五)拆迁补偿安置方案;

(六)拆迁补偿安置资金证明。

单位内部拆迁,提交《国有土地使用证》的,免交前款第(二)、第(三)项资料;征地建设项目的拆迁,可持市级以上国土资源部门的证明文件,免交前款第(三)项资料;经市拆管办查验,单位内部拆迁不涉及补偿、安置的,不需领取《房屋拆迁许可证》。

市拆管办应当在接到规定的申请材料之日起10日内审查、核发《房屋拆迁许可证》。

第八条省级以上重点工程办理拆迁报批手续时,在有关部门办理各项审批手续或出具有关证明后,拆迁工作可与报批手续同步进行。

市国土资源管理部门统一收购和新征建设用地,由市土地储备中心作为拆迁人,凭土地储备、供应计划和市规划管理部门划定的拆迁范围,到市拆管办办理拆迁报批手续。

第九条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。市拆管办应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第十条从事拆迁业务的单位必须持有市拆管办核发的《拆迁资格证书》。专业拆迁工作人员必须经过业务培训,取得市拆管办核发的《岗位工作证》后方可上岗。

第十一条拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

市拆管办不得作为拆迁人,不得接受拆迁人委托。

第十二条房屋拆除后,由拆迁人统一登记、代收被拆迁人的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,并到市房地产、国土资源管理部门办理注销手续。安置后,安置房的所有人应当及时到房地产、国土资源管理部门办理安置房所有权和土地使用权登记手续。

第十三条建设项目确定后,市拆管办可依当事人申请,下达拆迁定点通知或核发《房屋拆迁许可证》,并通知有关部门暂停发放《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《营业执照》,暂停办理常住户口的迁入和居民分户,暂停办理房屋交易手续。

在暂停办理手续期间,有关部门办理的上述手续和证、照,均不得作为拆迁补偿安置的依据。

第十四条《房屋拆迁许可证》发放后,市拆管办应当及时将拆迁范围、拆迁期限等有关事项,以公告的形式公布。

市拆管办和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁人应当及时将拆迁安置方案和被拆迁人房屋面积、搬迁时间、搬迁顺序号等事项公布于众。

第十五条涉及到拆迁的建设工程,市规划管理部门在办理《建设工程规划许可证》时,应当查验《房屋拆迁许可证》。

需要对拆迁情况进行调查的,应当持有市拆管办出具的通知,有关单位和个人不得阻挠。

第十六条在规定的拆迁期限内,拆迁人不得对尚未搬迁的被拆迁人停水、停电、停气。超过拆迁期限实施停水、停电、停气的,应当提前3天告知。

第十七条拆迁人应当根据被拆迁人提供的合法有效证、照所确认的房屋面积和性质,对被拆迁人予以补偿安置。

拆迁征用集体土地上的房屋,被拆迁人应当提供县级以上人民政府及其有关部门核发的有效证件。拆迁国有土地上的房屋,被拆迁人应当提供《房屋所有权证》等有效证件。房屋面积或性质与《房屋所有权证》不符的,市拆管办或拆迁人可以查验《建设工程规划许可证》。

第十八条房屋无有效证、照,但符合下列条件之一的,对被拆迁人应当给予补偿安置:

(一)环城公园路以内,1956年底以前地形图上有标注的;

(二)环城公园路以外,1977年底以前地形图上有标注的;

(三)建于1984年4月20日以前的农房,持有乡级政府批准文件或证明文件。

根据前款规定,地形图上有标注的,在国有土地使用权已确权的单位用地范围内,未取得土地使用权人同意建造的私人房屋不予补偿安置。

第十九条不符合本办法第十七条、第十八条规定的房屋和超过批准期限的临时建筑,自行拆除,不予补偿安置。逾期不拆的,按本办法第二十二条、第二十三条规定执行。

被拆迁人在规定期限内不能提供房屋证、照,按无证、照房屋处理。

第二十条拆迁人与被拆迁人、房屋使用人应当依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额、安置房面积及性质、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,签订拆迁补偿安置协议。

第二十一条拆迁人在安置被拆迁人时,应当发出回迁安置通告,规定办理回迁安置手续的时间、地点。被拆迁人无正当理由拒绝办理回迁安置手续的,停发临时安置补助费。

安置时凭搬迁顺序号,先搬迁者安置优先。

第二十二条在拆迁公告规定的拆迁期限内,拆迁人与被拆迁人、房屋使用人达不成补偿安置协议的,当事人可向市拆管办申请裁决。市拆管办自收到申请之日起7日内决定是否受理,并通知当事人。裁决应当自受理之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人对被拆迁人给予货币补偿或提供了安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

第二十三条被拆迁人或房屋使用人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门组织强制拆迁,或由市拆管办依法申请人民法院强制拆迁。强制拆迁所需费用由被强制拆迁人承担。

实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

第二十四条拆迁补偿安置可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

商业用房、公寓式办公楼、高层公寓、别墅等建设项目拆迁,不适合原地安置的,可以实行货币补偿。

第二十五条货币补偿款实行公式计算,即货币补偿款=(货币补偿基准价格+被拆房屋结构单位平方米造价×成新)×(1-调节系数)×建筑面积。

前款所称货币补偿基准价格即区位补偿价,由市物价等管理部门会同市拆管办在房地产市场评估基础上核定。

实行货币补偿的,不支付临时安置补助费、过渡期间停业补助费、人员停业工资补贴。

被拆迁人使用拆迁货币补偿款购买房屋,凭拆迁补偿协议书,有关部门给予减免相关契税。

第二十六条产权调换价款计算公式:

(一)按原使用面积安置住宅的产权调换价款=原使用面积×安置房的房屋建筑系数×产权调换差价,其中,房屋建筑系数=房屋建筑面积房屋使用面积;

(二)按原建筑面积安置的非住宅产权调换价款=建筑面积×产权调换差价;

(三)征地转户房屋产权调换价款=应安置的建筑面积×产权调换差价。

第二十七条实行房屋产权调换的,应当根据城市规划的要求和建设工程的性质,采取原地安置或易地安置的方式。

采取易地安置的,从环城公园路内迁到一环路内的,安置面积无偿增加10%~20%;从环城公园路内迁到一环路外二环路内的,安置面积无偿增加30%~40%;从环城公园路外一环路内迁到二环路内的,安置面积无偿增加10%~20%。迁到二环路外安置的,在上述标准的基础上,安置面积再无偿增加10%~20%。

上款易地安置增加的面积,国有土地上的住宅按使用面积计算;非住宅和征用集体土地上的住宅按应安置建筑面积计算。

第二十八条实行产权调换的,可以对被拆迁人实行一次性安置或过渡性安置方式。采取自行过渡安置的,过渡期内由被拆迁人或房屋使用人自行解决临时住房,拆迁人按规定支付临时安置补助费。住宅过渡期不得超过18个月,非住宅过渡期不得超过30个月,逾期未安置的,自逾期之月起不满12个月的,临时安置补助费增加100%;超过12个月以上的,临时安置补助费增加200%。

拆迁人提供周转房的,过渡期内拆迁人不支付临时安置补助费,逾期未安置的,自逾期之月起按上款规定支付临时安置补助费。

第二十九条市政建设拆迁由市政建设部门负责组织实施,可以实行以区为主条块双承包的方式。

市政建设拆迁实行货币补偿。在城市规划许可的情况下,经批准可以实行产权调换。

市政建设拆迁房屋,按《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》所确认的性质、面积补偿安置。

第三十条机关及企、事业单位拆迁本单位自管住宅,被拆迁房屋使用人系非本单位职工的,必须妥善补偿安置;采取调整房屋安置的,其安置房应当是结构完好,水、电、卫设施基本具备的房屋。

第三十一条单位集资建房和列入政府改造计划的危旧住宅区的拆迁,被拆迁人享有优先集资权;被拆迁人不愿参加集资的,由拆迁人调整房屋安置或实行货币补偿。

第三章

国有土地上房屋拆迁补偿安置

第三十二条拆除国有土地上房屋实行产权调换的,按“拆一安一”补偿安置。住宅按使用面积安置,商业、生产、办公、仓储、旅馆等非住宅按建筑面积及性质安置;面积不符的,结算差价。

拆除住宅,安置房与被拆除房屋面积不符的,安置时在使用面积“增加5平方米”至“减少3平方米”范围内予以增减。除申请增购外,增加面积的价款按被拆房屋产权调换差价结算;减少面积的价款按商品房价格结算。

拆除非住宅,安置房与被拆除房屋面积不符的,除申请增购外,增加安置面积的价款按安置房综合造价结算;减少安置面积的价款按商品房价格进行结算。

第三十三条签订拆迁补偿安置协议时,被拆迁人在不扩大安置面积和套型许可的情况下,要求分套安置且分套后每套房屋使用面积不少于22平方米的,拆迁人应当准许。

第三十四条拆除住宅实行产权调换的,原地安置或异地安置增加面积后,被拆迁人人均使用面积低于市人民政府建设行政主管部门公布的人均最低拆迁安置保障面积的,在签订拆迁补偿安置协议时,拆迁人根据被拆迁人申请予以补齐,增补面积的价款按安置房综合造价结算。实行货币补偿的,增补至市人均最低拆迁安置保障面积的部分按砖混结构房屋单位平方米造价标准予以补偿。

前款被拆迁户人口数以拆迁范围内该户户口登记人口数为准,挂户人口不予计算。

拆迁公房及出租私房不适用本条规定。

第三十五条拆迁出租房屋,原租赁关系继续保持的,应当实行产权调换;被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系,或被拆迁人对房屋承租人进行安置且房屋承租人在拆迁期限内搬迁的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

第三十六条拆迁房地产管理部门直管公有房屋和单位自管房屋,实行货币补偿的,房屋所有人和房屋承租人所得补偿款的比例,由市人民政府另行制定。

第三十七条拆迁沿城市总体规划确定并已形成的道路两侧的私有住宅改作营业的房屋,按住宅确认。具备下列条件的,可根据证、照,确认一个最大的自然间建筑面积为营业房面积:

(一)房屋所有人利用底层沿街整间房屋自行经营的;

(二)自本办法实施之日前房屋所有人已经领取了《营业执照》,且被拆迁房屋是《营业执照》所登记的营业场所。

第三十八条非住宅实行产权调换的,因拆迁造成企、事业单位以及个体工商户停产、停业的,拆迁人应当给予过渡期间停业补贴。

第四章

征用集体土地上房屋拆迁补偿安置

第三十九条一次性征地转户分期实施的拆迁项目,应当实行统一补偿安置标准。

第四十条拆迁征地转户范围内的房屋按征地转户在册人口进行补偿安置。

征地转户在册人口在其他征地转户建设项目中已经得到安置的,不得重复安置。

第四十一条拆迁征地转户范围内的房屋实行产权调换的,被拆迁人房屋有效证、照建筑面积人均超过30平方米的,按人均建筑面积30平方米安置;安置后,有效证、照剩余的建筑面积按其房屋结构单位平方米造价结合成新予以补偿。

被拆迁人房屋有效证、照建筑面积在人均20~30平方米的,按实际有效证、照建筑面积安置,经被拆迁人申请安置建筑面积可以增加到人均30平方米;被拆迁人房屋有效证、照建筑面积人均不足20平方米的,经被拆迁人申请安置建筑面积可以增加到人均20平方米。增加面积的价款按安置房综合造价结算。

第四十二条拆迁征地转户的房屋实行货币补偿的,被拆迁人房屋有效证、照建筑面积人均超过30平方米的,按人均建筑面积30平方米给予货币补偿;补偿后,有效证、照剩余的建筑面积按其房屋结构单位平方米造价结合成新予以补偿;被拆迁人房屋有效证、照建筑面积人均不足30平方米的,按实际有效证、照建筑面积给予货币补偿。第四十三条拆迁范围内符合下列条件的,按征地转户人口认定:

(一)已婚配偶及其新生子女;

(二)长期随独生子女生活且原地无房屋宅基地的父母;

(三)在校学生,部队服役的战士,服刑、劳教人员;

(四)符合计划生育政策的孕妇增加一人。

第四十四条征地转户拆迁范围内祖居户,同时符合下列条件,并经村委会证明,按征地转户人口认定:

(一)房屋符合本办法第十七条、第十八条规定;

(二)房屋系祖辈遗产,明确为产权人所有;

(三)产权人及其配偶、子女一直居住的房屋,且无其他房屋。

第四十五条拆迁县、区以上人民政府批准引进农业人员的符合本办法第十七条、第十八条规定的房屋,其原籍无耕地和宅基地的,按本章规定补偿安置。\u003C

二、合肥新站区拆迁补偿标准

一、常见的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区

根据笔者办理的案件经验来看，磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造，目前政府一般给出以下补偿政策，即使被拆迁范围属于城市规划区。

属于城市规划区的集体土地上房屋，在下文探讨。

（一）计算有效面积

按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积，不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

（二）选择货币化补偿

1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿

2、也有部分地区用房屋实际面积×800元／每平方米至1000／每平方米元左右，进行货币化补偿

（三）选择房屋安置

1、人均30平方予以安置，超过的有效面积进行货币补偿。

可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

可以获得90平方米的房屋安置，可以最多增购45平方米，剩余的90平方米给予货币补偿。

二、法律规定的：

被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准

目前合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区，只要属于城市规划区，就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即不是按照人口，而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置。

（一）已被划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，而不是人口

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持

（二）可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，周边房地产市场价格6000元／每平方米，根据最高人民法院的司法解释，最高可以达到300平方米×6000元／每平方米计算货币补偿，与家里有几口人无关。

（三）可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

三、律师提示

根据笔者办理拆迁案件经验，以及司法解释的明确规定，已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁，完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿。

但是，在实践中，往往拆迁办的工作人员会不停游说，说现在签订协议可以获得额外奖励，如果错过时间了，不仅没有奖励，房子还要被强拆，甚至没有补偿。

因此建议广大被拆迁人，如果对补偿标准不满意，应当选择合理合法的方式维权，同时需要注意，拆迁维权也是有期限限制的，超过起诉期限会丧失胜诉权。

具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。

四、引用的法律依据及规范性文件：

1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第七条征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员（以下称被征收人）进行补偿安置。

已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。

第八条征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：

（一）被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。

若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

（二）被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

（三）被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元／平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。

但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。

被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

第九条被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。

因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。

单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，被征收人可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。

第十条被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。

应安置面积应依据本办法第九条进行结算（含人均可以购买的15平方米建筑面积）。

第十一条与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房（含集资建房和经济适用房）等住房福利政策的除外：

（一）集体经济组织成员的配偶，及其共同生育和依法收养的子女；

（二）原属集体经济组织成员的政策性农转非人员；

（三）原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人和正在服刑人员；

（四）符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿

三、合肥市最新拆迁补偿政策

法律分析：

安徽省农村拆迁补偿标准可以参考：

1、草房每平方米补偿1900元。

2、砖瓦房每平方米补偿2400元。

3、捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。

4、楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

5、地上(下)附着物使用等价补偿标准。

6、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

四、安徽拆迁补偿标准明细

法律分析：

1、选择产权调换的，原房屋依据本办法第七条规定计算有效建筑面积后，对补偿对象按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效建筑面积按照单位平方米造价予以补偿。

因交易等原因造成原房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。

单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，补偿对象可按800元/平方米人均申请增加购买15平方米建筑面积。

2、选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。

应安置面积依据本条第（一）项规定进行计算（含人均可以增加购买的15平方米建筑面积）。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

五、合肥市拆迁安置政策

法律分析：

1、选择产权调换的，原房屋依据本办法第七条规定计算有效建筑面积后，对补偿对象按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效建筑面积按照单位平方米造价予以补偿。

因交易等原因造成原房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。

单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，补偿对象可按800元/平方米人均申请增加购买15平方米建筑面积。

2、选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。

应安置面积依据本条第（一）项规定进行计算（含人均可以增加购买的15平方米建筑面积）。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

六、合肥拆迁补偿政策

一、常见的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区

根据笔者办理的案件经验来看，磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造，目前政府一般给出以下补偿政策，即使被拆迁范围属于城市规划区。

属于城市规划区的集体土地上房屋，在下文探讨。

（一）计算有效面积

按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积，不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

（二）选择货币化补偿

1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿

2、也有部分地区用房屋实际面积×800元／每平方米至1000／每平方米元左右，进行货币化补偿

（三）选择房屋安置

1、人均30平方予以安置，超过的有效面积进行货币补偿。

可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

可以获得90平方米的房屋安置，可以最多增购45平方米，剩余的90平方米给予货币补偿。

二、法律规定的：

被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准

目前合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区，只要属于城市规划区，就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即不是按照人口，而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置。

（一）已被划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，而不是人口

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持

（二）可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

举例：

自有房屋面积300平方米，家里有三口人，周边房地产市场价格6000元／每平方米，根据最高人民法院的司法解释，最高可以达到300平方米×6000元／每平方米计算货币补偿，与家里有几口人无关。

（三）可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

三、律师提示

根据笔者办理拆迁案件经验，以及司法解释的明确规定，已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁，完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿。

但是，在实践中，往往拆迁办的工作人员会不停游说，说现在签订协议可以获得额外奖励，如果错过时间了，不仅没有奖励，房子还要被强拆，甚至没有补偿。

因此建议广大被拆迁人，如果对补偿标准不满意，应当选择合理合法的方式维权，同时需要注意，拆迁维权也是有期限限制的，超过起诉期限会丧失胜诉权。

具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。

四、引用的法律依据及规范性文件：

1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第七条征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员（以下称被征收人）进行补偿安置。

已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。

第八条征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：

（一）被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。

若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

（二）被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

（三）被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元／平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。

但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。

被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

第九条被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。

因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。

单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，被征收人可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。

第十条被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。

应安置面积应依据本办法第九条进行结算（含人均可以购买的15平方米建筑面积）。

第十一条与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房（含集资建房和经济适用房）等住房福利政策的除外：

（一）集体经济组织成员的配偶，及其共同生育和依法收养的子女；

（二）原属集体经济组织成员的政策性农转非人员；

（三）原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人和正在服刑人员；

（四）符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿

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内容审核：毕文芳律师

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