土地使用权到期 税务处理，土地使用权的到期缴税的规定是什么?

土地使用权到期 税务处理，土地使用权的到期缴税的规定是什么?

一、土地使用权的到期缴税的规定是什么?

土地使用权到期后的缴税规定主要涉及两个方面：一是土地使用税的缴纳，二是作为无形资产的土地使用权的摊销。

一、土地使用税的缴纳

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条和第九条的规定，土地使用税是按年计算、分期缴纳的。对于新征收的土地，如果是耕地，那么自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；如果是非耕地，则自批准征收次月起就需要开始缴纳土地使用税。

二、土地使用权的摊销

土地使用权作为无形资产，其摊销年限在《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条中有明确规定。无形资产的摊销年限不得低于10年。如果有关法律规定或者合同约定了使用年限，那么可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。例如，如果土地使用权的使用年限是40年，那么就按照40年来进行摊销。

需要注意的是，上述规定是针对一般情况下的土地使用权到期后的缴税规定。对于特殊情况，如土地使用权期满后续期的情况，缴税规定可能会有所不同。具体应根据相关法律法规和政策进行具体分析和处理。

综上所述，土地使用权到期后的缴税规定主要包括土地使用税的分期缴纳和土地使用权的摊销两个方面。在处理具体问题时，应结合相关法律法规和政策进行具体分析和操作。

二、土地使用税缴税期限是怎么规定的？

1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：

土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》(苏地税函[2006]47号)规定，城镇土地使用税的纳税期限为：

企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。

2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。

征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；

征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。

《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2005]186号)关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；

合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：

自取得土地使用权之日(政府批文或签定合同之日)起，按已出售房屋(以合同签订为准)所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。

一、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间应如何做判定？

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。

该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。

具体判定依据为：

(1)如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。

(2)权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。

权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

(3)状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。

如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。

凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。

三、土地使用权的到期缴税的规定是什么

土地使用权纳税义务发生的时间：

1、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起开始；

2、纳税人购置存量房，自办理产权登记，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起；

3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起；

4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；

5、征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

土地使用权到期解决的办法：

1、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；

2、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；

3、住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

综上所述，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

【法律依据】：

《土地增值税清算管理规程》第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

四、土地使用权纳税义务发生的时间

法律分析：

预定纳税人缴纳土地增值税税额的时间界限。

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机办理纳税申报。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的。

经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

法律依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

五、土地增值税缴纳期限

法律分析：

预定纳税人缴纳土地增值税税额的时间界限。

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机办理纳税申报。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的。

经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

法律依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

六、土地使用税纳税义务发生时间

1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：

土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》(苏地税函[2006]47号)规定，城镇土地使用税的纳税期限为：

企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。

2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。

征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；

征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。

《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2005]186号)关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；

合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：

自取得土地使用权之日(政府批文或签定合同之日)起，按已出售房屋(以合同签订为准)所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。

一、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间应如何做判定？

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。

该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。

具体判定依据为：

(1)如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。

(2)权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。

权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

(3)状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。

如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。

凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。

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文章来源参考：头条-土地使用权到期 税务处理，土地增值税缴纳期限

内容审核：岳亭律师

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