财政局 补偿款 法律关系，土地出让金收支管理办法

财政局 补偿款 法律关系，土地出让金收支管理办法

一、土地出让金收支管理办法

法律主观：

土地出让金管理办法：《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。土地出让金纳入地方土地出让金管理办法：一直以来，土地出让金有中央和地方管理两种思路。其中，国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金，由中央政府部门统一管理土地出让金。此次土地出让金改革是建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算，同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。财政把地方财政纳入预算，将加大财政部门在土地管理中的话语权。专家表示，在土地使用、整体规划、土地整理、补偿等问题上，国土资源部仍将起到重要作用。有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路，财政部当时提出的方案核心，是由地方自行安排土地出让金的使用，土地出让金管理办法但规定其中用于“三农”及社会保障的资金比例，并纳入地方财政预算内管理，监督其使用。由于土地出让金收入存在较大的波动性，财政部方案还规定，在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算，并规定地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。在土地出让金管理办法体制上，管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。不同的是，以前只是笼统地说，土地出让金由地方政府负责，现在已经明确了由省、区、市政府一把手负责。专家称，土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。据悉，土地出让金管理办法各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度，业内专家认为，这有助于防止地方政府“坐支”，使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来，着眼于长期收益。建立专用账户在土地出让金管理办法此之前，土地出让以协议出让为主，交易双方协商价格，出让后直接用于市政建设，不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。上世纪90年代中期，被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设，包括建招待所等，中央开始重视土地出让金的使用问题。专家表示，土地出让金管理办法规定土地出让金属于财政性资金，应该由财政专户管理。但是地方在将这笔资金交到财政专户前有个过渡户，是由国土部门直接支配，用于支付土地开发公司的土地整理及农民补偿款。进入专户前，财政对这笔资金的具体收支还是不知情。规定了土地出让金财政专用账户后，所有的土地出让金都要进入这个账户，比如说，如果一块地以1000万元成交，这1000万元必须进入财政账户，由财政部门掌控，至于后期的利益分配，都由财政部门来执行，这样既保障了财政的完整性，又体现了国家土地财政的特征。支持农村建设土地出让金管理办法：今后的土地出让总收益的分配情况为：50%-60%被用于拆迁补偿和土地一级开发，15%用于农村土地开发和农村基础设施建设，5%用于廉租房建设，其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。有些省、市已经先行一步。从5月1日起，重庆市就规定，土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15%调整为20%。“以前土地出让金管理办法各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低，大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发，这成为中央政府不得不重视的问题。”专家表示，“这样硬性规定主要是为了支持新农村建设。”我国的土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的逐步完善将逐步呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。地方政府在土地领域的“自由空间”将会变窄，这将有利于遏制土地违法、违规问题。出让金的性质土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下，土地出让金管理办法国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨)，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。

法律客观：

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条 土地使用权出让金，区别 土地使用权转让 、出租、 抵押 等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

二、土地出让金收入管理办法

法律分析：

1，土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。

2，一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数。

3，经常使用的计算出让金的方式：

（1）出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×征收系数;

（2）出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

三、土地出让金征收标准

法律主观：

土地出让金管理办法：

《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。

土地出让金纳入地方土地出让金管理办法：

一直以来，土地出让金有中央和地方管理两种思路。

其中，国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金，由中央政府部门统一管理土地出让金。

此次土地出让金改革是建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算，同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。

财政把地方财政纳入预算，将加大财政部门在土地管理中的话语权。

专家表示，在土地使用、整体规划、土地整理、补偿等问题上，国土资源部仍将起到重要作用。

有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路，财政部当时提出的方案核心，是由地方自行安排土地出让金的使用，土地出让金管理办法但规定其中用于“三农”及社会保障的资金比例，并纳入地方财政预算内管理，监督其使用。

由于土地出让金收入存在较大的波动性，财政部方案还规定，在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算，并规定地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。

在土地出让金管理办法体制上，管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。

不同的是，以前只是笼统地说，土地出让金由地方政府负责，现在已经明确了由省、区、市政府一把手负责。

专家称，土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。

据悉，土地出让金管理办法各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。

将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度，业内专家认为，这有助于防止地方政府“坐支”，使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来，着眼于长期收益。

建立专用账户在土地出让金管理办法此之前，土地出让以协议出让为主，交易双方协商价格，出让后直接用于市政建设，不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。

上世纪90年代中期，被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设，包括建招待所等，中央开始重视土地出让金的使用问题。

专家表示，土地出让金管理办法规定土地出让金属于财政性资金，应该由财政专户管理。

但是地方在将这笔资金交到财政专户前有个过渡户，是由国土部门直接支配，用于支付土地开发公司的土地整理及农民补偿款。

进入专户前，财政对这笔资金的具体收支还是不知情。

规定了土地出让金财政专用账户后，所有的土地出让金都要进入这个账户，比如说，如果一块地以1000万元成交，这1000万元必须进入财政账户，由财政部门掌控，至于后期的利益分配，都由财政部门来执行，这样既保障了财政的完整性，又体现了国家土地财政的特征。

支持农村建设土地出让金管理办法：

今后的土地出让总收益的分配情况为：

50%-60%被用于拆迁补偿和土地一级开发，15%用于农村土地开发和农村基础设施建设，5%用于廉租房建设，其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。

有些省、市已经先行一步。

从5月1日起，重庆市就规定，土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15%调整为20%。

“以前土地出让金管理办法各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低，大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发，这成为中央政府不得不重视的问题。

”专家表示，“这样硬性规定主要是为了支持新农村建设。

”我国的土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的逐步完善将逐步呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。

地方政府在土地领域的“自由空间”将会变窄，这将有利于遏制土地违法、违规问题。

出让金的性质土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。

现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

土地出让金具有地租而非税性质。

税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。

土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。

土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。

也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。

土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

在土地国有的情况下，土地出让金管理办法国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨)，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。

土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。

土地出让金一般一次性支付。

但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。

可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。

法律客观：

目前，我国国有土地使用权出让的方式有四种：

协议、招标、拍卖、挂牌。

在这四种方式中，招标和拍卖、挂牌具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；

协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。

非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。

然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。

一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；

另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；

再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。

仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。

第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。

最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。

对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。

当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。

根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60％，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

协议出让最低价＝新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。

但对于目前制定新增建设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；

以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。

据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40％，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40％”作为衡量低价出让国有土地的标准。

四、土地出让金收支管理办法实施细则

土地出让金收费标准一般为以下要求：

土地出让金收费标准，一般就是指房屋在开发之前，开发商需要交纳土地的出让金，而交纳的金额通常会有一个收费的标准。

1、根据目前的规定，土地出让金收取标准法律没有全国统一的标准。

通常是由各地依据当地土地价值确定征收标准。

2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。

3、经常使用的计算出让金的方式：

（1）出让金=房屋参考价格*房产证上的建筑面积*征收系数；

（2）出让金=基准地价*分摊土地面积*征收系数。

【法律法规】《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、土地出让金收取标准

土地出让金收费标准一般为以下要求：

土地出让金收费标准，一般就是指房屋在开发之前，开发商需要交纳土地的出让金，而交纳的金额通常会有一个收费的标准。

1、根据目前的规定，土地出让金收取标准法律没有全国统一的标准。

通常是由各地依据当地土地价值确定征收标准。

2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。

3、经常使用的计算出让金的方式：

（1）出让金=房屋参考价格*房产证上的建筑面积*征收系数；

（2）出让金=基准地价*分摊土地面积*征收系数。

【法律法规】《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

六、土地出让金收支管理办法2016

法律分析：

1，土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。

2，一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数。

3，经常使用的计算出让金的方式：

（1）出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×征收系数;

（2）出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

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文章来源参考：头条-财政局 补偿款 法律关系，土地出让金收取标准

内容审核：杨国雷律师

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