南通拆迁安置公摊面积的补偿，安置面积包括公摊吗

南通拆迁安置公摊面积的补偿，安置面积包括公摊吗

一、安置面积包括公摊吗

法律主观：

目前对于拆迁安置房的面积是否包括公摊面积这一问题，不少地方政府均作出了相应的规定，各地区因为经济发展水平不同，相关政策不同，因此各地的计算标准也有一定不同。房屋的公摊面积和房屋套内面积共同构成了建筑面积。一般而言，总公摊系数是指一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。根据“谁使用谁分摊的原则”，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的“公摊面积套内面积”可能不同，且同总分摊系数可能不同。公摊系数是个因变量，来源于实际的公摊面积和套内面积，不能简单地由公摊系数导出其应有的公摊面积或套内面积。二、哪些地方又会被算作公摊呢1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的；3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所；6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；7、过道，住宅套内使用的水平交通空间；8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆；9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。三、了解房屋的公摊面积时要注意什么1、了解公摊系数一般来说，不同建筑形态的公摊系数往往有着很大的差别，就比如7层以下住宅公摊系数为7%-12%，而7-11层住宅公摊系数为10%-16%，所以，大家在买房时，一定要了解自己的公摊系数，并以此来计算公摊面积是否合理。2、索要公摊数据购房者对楼盘享有知情权，自然有权索要公摊数据，所以，为了核算公摊面积是否合理，大家不妨向开发商索要公摊数据，包括但不限于套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等等，只有了解了这些数据，你才能更好地计算自己的公摊面积。3、约定公摊面积购房者与开发商口头约定好公摊面积后，一定要写入购房合同，包括但不限于公摊面积的大小、位置、单价等等，只有这样，你才能避免未来开发商随意加大公摊面积，以及肆意涨价。4、查阅相关资料有些不良开发商在进行楼盘开发时，擅自改变了楼盘的规划，结果导致购房者的公摊面积大大增加了，所以，大家在买房时有权自查或者聘请律师查询所购房产的相关文件，包括但不限于最终设计图纸、最终面积测量报告等等。5、并非越小越好虽然公摊面积会浪费广大购房者的血汗钱，但是公摊面积却并非越小越好，举例说明一下，就比如电梯间，如果电梯间公摊面积太小，那么多人出入时，就会显得比较拥挤，居住体验性极差。所以，在买房时，不要刻意追求低公摊，只要公摊面积合适即可。

二、农村拆迁安置房有没有公摊面积

《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定：

安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款：

公摊面积部分均不结算房价款。

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条：

征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。

一、1:1回迁，是比换套内面积还是比换安置房含公摊的总建筑面积?

法律层面上是拆一还一的，并且，不降低原有的生活居住水平，因此，可以得出：

刨除公摊后的拆一还一。

大家可以看看经过拆迁，是否减少了原有的居住面积。

如果原来的房子没有公摊，之后的房子有公摊了，那就是降低了原有的面积，就是不合理。

大家可以根据此标准跟拆迁方进行谈判。

如果已经签订安置补偿协议，看有没有明确约定是否包含公摊，有约定按照约定，没有约定一般对方会给包含公摊面积的安置房。

如果还没有签订协议，建议大家在对安置房公摊约定清楚之后再签订安置补偿协议。

并且交房的时间、面积、地段等，都明确约定在协议里。

如果协议没有约定清楚，容易产生矛盾。

一、根据公摊系数计算安置房面积

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款：

征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

二、按照相应比例给予补助

《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。

第三款：

公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

三、按照实际情况结算差价

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。

所以面对形形色色的地方政策，我们只要明白拆迁不能降低我们的生活水平这一根本性的国家政策就行。

拆迁补偿要始终记得补偿结果不能低于我们原有的生活保障，回迁的面积是按照什么标准，可以与当地政府或是拆迁人进行商议，一般情况下的补偿都是合理，使居民满意的，要及时进行沟通交流。

三、公摊面积不计入安置房的面积内

法律分析：

一、一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。

超过这个标准就涉嫌违法了。

二、安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等。

为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为：

仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

衍生问题：

买安置房的风险有什么？1、政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。

该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

2、价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。

由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大。

特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

3、人的因素。

共有人是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。

他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

四、拆迁安置房公摊面积多少违法

1、安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等。

2、为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

3、不应计入的公用建筑空间为：

仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

4、需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

一、公摊面积是什么意思

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

五、安置房公摊面积包括哪些

1、安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等。

2、为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

3、不应计入的公用建筑空间为：

仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

4、需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

一、公摊面积是什么意思

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

六、安置房有公摊面积合法吗

《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定：

安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款：

公摊面积部分均不结算房价款。

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条：

征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。

一、1:1回迁，是比换套内面积还是比换安置房含公摊的总建筑面积?

法律层面上是拆一还一的，并且，不降低原有的生活居住水平，因此，可以得出：

刨除公摊后的拆一还一。

大家可以看看经过拆迁，是否减少了原有的居住面积。

如果原来的房子没有公摊，之后的房子有公摊了，那就是降低了原有的面积，就是不合理。

大家可以根据此标准跟拆迁方进行谈判。

如果已经签订安置补偿协议，看有没有明确约定是否包含公摊，有约定按照约定，没有约定一般对方会给包含公摊面积的安置房。

如果还没有签订协议，建议大家在对安置房公摊约定清楚之后再签订安置补偿协议。

并且交房的时间、面积、地段等，都明确约定在协议里。

如果协议没有约定清楚，容易产生矛盾。

一、根据公摊系数计算安置房面积

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款：

征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

二、按照相应比例给予补助

《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。

第三款：

公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

三、按照实际情况结算差价

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。

所以面对形形色色的地方政策，我们只要明白拆迁不能降低我们的生活水平这一根本性的国家政策就行。

拆迁补偿要始终记得补偿结果不能低于我们原有的生活保障，回迁的面积是按照什么标准，可以与当地政府或是拆迁人进行商议，一般情况下的补偿都是合理，使居民满意的，要及时进行沟通交流。

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文章来源参考：头条-南通拆迁安置公摊面积的补偿，安置房公摊面积包括哪些

内容审核：马梨梅律师

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